令和6年1月10日　提出 世田谷 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   世田谷 -26 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　野口　和紀   TEL.

鑑定評価額 2,320,000,000 円  １㎡当たりの価格 904,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 600,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 世田谷区用賀３丁目５１１番１２ ｢用賀３－２６－１７｣ ②地積 　(㎡) 2,566   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高19m (80,200) 1.2:1 共同住宅 ＲＣ8F1B 中高層マンションが 多い住宅地域 北11m区道、三方路 水道、ガス、下水 用賀 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ区道 交通 施設 用賀駅北方 650m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度2種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 「用賀」駅から徒歩圏で、敷地規模のある物件では容積率を活かした立体利用がなされ、今後も現状維持での推 移と思料される。徒歩圏のマンション適地の希少性は強まる一方であり、地価の上昇傾向は続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    913,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              894,000 円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産はマンション適地であるので同一需給圏は世田谷区内全域に及び、規模を活かした立体利用の進む住宅地域 。主な需要者はマンションデベロッパーの外、堅調な不動産市場を反映して賃貸用共同住宅に投資又は建設を行う法人 や不動産業者も見られる。マンション価格の高騰が続く一方、供給は限定的で、エンドユーザーの有効需要も堅調で、 区内のマンション用地への需要は依然として強い。地価水準は容積率１００％当たり１５０万円／坪程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の代替競争不動産に基づき求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。開発法によ る価格はデベロッパーの投資採算性の観点から求めたもので、想定建物は一級建築士に作成を依頼し、販売価格や建築 工事費等の収支計画、開発スケジュールについては価格時点の経済情勢等を勘案して適正を期している。よって、比準 価格及び開発法による価格の双方に等しくウェイトを置き、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　世田谷 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    904,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [103.0] 100 [109.0] [106.0] 100 897,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    860,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 売主の強気な価格設定が続き、超低金利にも 支えられ、区内の地価は上昇幅をより拡大し 、住宅地で４％、商業地で５％強の上昇基調 で推移している。 好調の続く区内のマンション市場を反映し、 高水準の分譲価格が続き、区内の一般の住宅 地同様、マンション用地でも地価の上昇傾向 は強まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％