別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月6日　提出
世田谷 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -21 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　阿部　章   TEL.
鑑定評価額 35,900,000 円  １㎡当たりの価格 302,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区宇奈根２丁目２３０番８
｢宇奈根２－２２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 119  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
風致地区
地区計画等

(40,80)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
が見られる住宅地域
 西4m区道 水道、ガス、下水 二子玉川

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北４ｍ区
道		 交通

施設		 二子玉川駅北西方

2.8km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
準防 
風致地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、空地も見受けられるが戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現
状の利用形態のまま推移していくもとの予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    311,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    147,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区内のバス便を交通手段とする低層住宅地域である。需要者は、世田谷区内及び隣接市区居住の
主に一次取得者層が中心である。比較的規模が大きい土地については、建売開発目的の不動産業者も参入する。交通利
便性は劣るものの、総額面で値頃感があるため、需要は底堅く推移している。売れ筋の価格は、敷地規模１２０㎡程度
で、土地３５００～４０００万円程度、新築戸建住宅で５０００～６０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引に基づいた価格で、市場実態を反映し説得力が高い。他方、収益価格は収益性に着目した価格で
あるが、住宅地においては土地の経済価値に見合った賃料を確保できない傾向がある。また、戸建需要者は収益性より
取引相場に着目した取引を行う傾向がある。本件においては、比準価格は規範性の高い取引事例から試算され説得力が
高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -19                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    307,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[105.0]		 100
[102.8]		 [102.0]
100		 300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    295,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調が継続し、不動産市
況も堅調に推移している。今後は、海外景気
の動向・物価上昇・金利動向等の影響に注視
する必要がある。

地域要因に特段の変動はない。交通利便性に
は劣るが、総額に値頃感があるため、住宅需
要は底堅く、地価は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０２
-15		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12m区道、
中間画地
２低専
高度2種最高12m
風致地区
(50,200)
b ０６０１０
０２
-19		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
風致地区
(40,80)
c ０６０１０
１３
-4		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.1m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(50,100)
d ０６０１０
０６
-21		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m区道、
中間画地
２低専
高度地区2種
地区計画等
(50,120)
e ０６０１０
０６
-26		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南6m区道、
東6m、角地
２低専
地区計画等
高度地区
(40,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
323,371  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
325,590 		 100
[ 104.7]
310,974 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
317,000 
b (　           ) 
314,779  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
306,085 		 100
[ 100.0]
306,085 
312,000 
c (　           ) 
510,088  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
521,704 		 100
[ 152.1]
343,001 
350,000 
d (　           ) 
304,716  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
295,429 		 100
[ 105.6]
279,762 
285,000 
e (　           ) 
371,886  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
350,537 		 100
[ 105.3]
332,894 
340,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    311,000 円／㎡]  



世田谷 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,799,843 
543,610 
2,256,233 
1,575,000 
681,233 		 （　0.9763）
665,088 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     17,502,316 円　　　　（　    147,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 46.00 ＬＳ2 92.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
風致地区
地区計画等		 40 ％   100 ％   80 ％   119 ㎡     11.1 m x   10.8 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均４６㎡程度の１ＬＤＫの共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
46.00 
100.0 
46.00 
2,430 
111,780 		 1.0  111,780 
1.0  111,780 

 2～ 2		 住宅
46.00 
100.0 
46.00 
2,480 
114,080 		 1.0  114,080 
1.0  114,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
92.00 
100.0 
92.00 

225,860 		 225,860 
225,860 
⑨年額支払賃料        225,860 円　×　12ヶ月　＝　       2,710,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      92.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,710,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       141,516 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,688,804 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           225,860 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,146 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          225,860 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         108,893 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,799,843 円　　　　（　        23,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-211		 2,401  
(   2,302) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]
2,478 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,587 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,480 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-212		 2,217  
(   2,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,704 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 126,000 円  　　　　     25,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 84,910 円  　　　        2,830,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      214,200 円  　　　　     25,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,200 円  　　　　     25,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,200 円  　　　　     25,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         543,610 円　（　　　　　　         4,568 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 266,000 円／㎡　×　      92.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,575,000 円  
（　　　　　        13,235 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,799,843 円      
②総費用 543,610 円      
③純収益　①－② 2,256,233 円      
④建物等に帰属する純収益 1,575,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 681,233 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 665,088 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,589 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,502,316 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     147,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区宇奈根二丁目２３０番８
 0109010107300-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
世田谷 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -21 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　木村　悦人   TEL.
鑑定評価額 35,900,000 円  １㎡当たりの価格 302,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区宇奈根２丁目２３０番８
｢宇奈根２－２２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 119  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
風致地区
地区計画等

(40,80)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
が見られる住宅地域
 西4m区道 水道、ガス、下水 二子玉川

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４ｍ区
道		 交通

施設		 二子玉川駅北西方

2.8km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
準防 
風致地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、一般住宅のほか空地等も存する住宅地域である。地域に特段の変動要因等はなく、当分の間は、現
状の利用形態を維持したまま推移するものと予測する。地価水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    311,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区内南西部のバス便を利用するエリアに存する低層住宅地域である。最寄駅からは徒歩圏外で交通
利便性は劣るが、比較的良好な住環境を背景として、需要者層の中心は世田谷区外からの一次取得者層及び建売業者の
参入も一部に散見される。区内の他の地域と比較すると相対的に値頃感が存することから需要は一定程度あり、市場の
中心価格帯について土地価格は１２０㎡程度で３千５百万円前後、新築建売住宅で５～６千万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅から距離がある徒歩圏外で戸建住宅を中心とする住宅地域で、一部にアパート等の収益物件は在するが、土地価
格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益性は低い。居住の快適性等が重視される住宅地域で、自用目的の取引が
中心であることから、市場の実態を反映した規範性の高い取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量
して、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -19                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    307,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[105.0]		 100
[102.8]		 [102.0]
100		 300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    295,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は若干の増・減の繰り返し。個人消
費は持ち直し、設備投資は足踏み、住宅建設
は弱含み、公共投資は底堅く、景気全般は緩
やかな回復傾向。

最寄駅への接近性にやや劣る住宅地域である
が、住環境は概ね良好で不動産価格に影響を
与える地域要因の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
０８
-28		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西3.6m都道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
風致地区
(40,80)
b ０６０１０
０６
-20		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m区道、
東4m、角地
１低専
地区計画等
高度地区
(45,80)
c ０６０１０
０８
-21		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南3.9m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
風致地区
(40,80)
d ０６０１０
１３
-20		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4.7m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
風致地区
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
335,776  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
328,673 		 100
[ 110.2]
298,251 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
304,000 
b (　           ) 
334,049  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
315,216 		 100
[ 103.0]
306,035 
312,000 
c (　           ) 
239,443  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
286,768 		 100
[  94.5]
303,458 
310,000 
d (　           ) 
284,900  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
288,849 		 100
[  92.7]
311,595 
318,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    311,000 円／㎡]  



世田谷 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,743,500 
532,604 
2,210,896 
1,537,500 
673,396 		 （　0.9763）
657,437 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     17,300,974 円　　　　（　    145,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 46.00 ＬＳ2 92.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
風致地区
地区計画等		 40 ％   100 ％   80 ％   119 ㎡     11.1 m x   10.8 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ（平均専有面積：４６㎡）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
46.00 
100.0 
46.00 
2,367 
108,882 		 1.0  108,882 
1.0  108,882 

 2～ 2		 居宅
46.00 
100.0 
46.00 
2,440 
112,240 		 1.0  112,240 
1.0  112,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
92.00 
100.0 
92.00 

221,122 		 221,122 
221,122 
⑨年額支払賃料        221,122 円　×　12ヶ月　＝　       2,653,464 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      92.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,653,464 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       138,673 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,634,791 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           221,122 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,101 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          221,122 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         106,608 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,743,500 円　　　　（　        23,055 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-607		 3,245  
(   3,111) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,575 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,545 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,440 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-608		 2,270  
(   2,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,389 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 123,000 円  　　　　     24,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 83,204 円  　　　        2,773,464　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      209,100 円  　　　　     24,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,600 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,600 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         532,604 円　（　　　　　　         4,476 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　      92.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,537,500 円  
（　　　　　        12,920 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,743,500 円      
②総費用 532,604 円      
③純収益　①－② 2,210,896 円      
④建物等に帰属する純収益 1,537,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 673,396 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 657,437 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,525 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,300,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     145,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区宇奈根二丁目２３０番８
 0109010107300-0000
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備考