令和6年1月11日　提出 世田谷 -111　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   世田谷 -111 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　谷本　充弘   TEL.

鑑定評価額 2,170,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 660,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 世田谷区三軒茶屋２丁目２３４番１５ ｢三軒茶屋２－２８－４｣ ②地積 　(㎡) 1,698   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) 準防 （その他） 高度3種最高28m (80,300) 台形 1.5:1 共同住宅 ＲＣ7 マンション、一般住 宅等が見られる住宅 地域 西8m区道、南東側道 水道、ガス、下水 三軒茶屋 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ区道 交通 施設 三軒茶屋駅　西方 700m 法令 規制 １住居 (70,300) 準防  高度3種最高28m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内で比較的利便性のあるマンション、一般住宅等が見られる住環境もほぼ閑静良好な共同住宅 地として、当面現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,290,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            1,270,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東急田園都市線はじめ各沿線最寄駅ほぼ徒歩圏内の世田谷区及び隣接区に所在する分譲マンションを中心 に形成されている住宅地域の圏域である。最寄駅徒歩圏内で都心部方面への利便性に優り、ほぼ閑静良好な住環境の比 較的希少性あるマンション適地であり、需要者の中心はマンション開発業者等で地価は上昇傾向にある。土地取引価格 は規模等でばらつきが大きく中心価格帯把握はやや困難だが、１，５００㎡で概ね総額１９～２０億円程度といえる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅徒歩圏内で比較的利便性ある中高層分譲マンション等が見られる共同住宅地域であることに鑑み、分 譲マンション用地として開発スケジュール及び収支計画等に適正を期しており精度が高いと判断される開発法による価 格と同一需給圏内類似地域等に存する比較的地積規模が大きい取引事例を採用しておりマンション用地としての取引市 場価格動向を反映していると認められる比準価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　世田谷 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    904,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [103.0] 100 [ 73.8] [103.0] 100 1,290,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,220,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部足踏みもみられるが緩やかに回復 しており先行きも回復が続くことが期待され る。住宅建設は弱含んでおり公共投資は底堅 く推移している。 最寄駅から徒歩圏内で比較的利便性ある住環 境もほぼ閑静良好な共同住宅地であり、地価 は上昇傾向にある。その他、特に地域要因の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％