令和6年1月11日　提出 世田谷 -110　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   世田谷 -110 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　谷岡　勝治   TEL.

鑑定評価額 734,000,000 円  １㎡当たりの価格 626,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 440,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 世田谷区粕谷１丁目４１１番１ ｢粕谷１－１２－９｣ ②地積 　(㎡) 1,173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高19m (70,200) 1.2:1 共同住宅 ＲＣ6 中高層マンションが 多く見られる住宅地 域 西7m区道 水道、ガス、下水 千歳烏山 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ区道 交通 施設 千歳烏山駅　南東方 1.1km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度2種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 中高層のマンションを中心とした住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維 持されていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    639,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              622,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区内及び城南地区のマンション用地となる地域。需要者は、画地規模等の建築条件からマンショ ンデベロッパー・不動産投資法人等である。販売価格の上昇があるなかでも、超低金利、当区の人気度、供給が少なく 希少性が高いことから販売は好調で、エンドユーザーの需要は高く、開発業者の需要も堅調である。市場の中心となる 価格帯等は、画地規模３００坪程度で、６億円から８億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、画地規模の大きいマンション用地の事例から比準し市場性を反映した価格で規範性が認められる。開発法 による価格は、販売価格・建築工事費・スケジュール等想定要素を含むが、主たる需要者となるマンションデベロッパ ー等の意思決定の基礎となるもので投資採算性を現しているものである。したがって、開発法による価格を重視し、比 準価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　世田谷 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    904,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [103.0] 100 [146.9] [100.0] 100 628,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    608,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区人口は微増傾向。設備投資は緩やかに増加 。公共投資は緩やかに増加。輸出は横ばい傾 向。個人消費は緩やかに増加。住宅投資は弱 めの動き。 駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を 維持し、行政的規制、その他についても特に 変化なし。地価は超低金利から下支えされて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％