別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 -108　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -108 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　進藤　俊二   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 870,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区玉川１丁目６７番２
｢玉川１－１７－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高19m
風致地区

(40,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が多い住宅地域
 南東6m区道 水道、ガス、下水 二子玉川

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ区道		 交通

施設		 二子玉川駅　南東方

580m		 法令

規制		 １住居
(40,200)
準防 
高度2種最高19m
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中規模の戸建住宅等が建ち並ぶ低層住宅地域として熟成している。地域に変動を持たらす特段の要
因等もなく、ここしばらくは現状の利用形態のまま推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    894,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    443,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として東急田園都市線、目黒線及び大井町線沿線の各駅を最寄りとする低層住宅地域である。需要者
は世田谷区及びその周辺区に居住する一次、二次取得者等である。二子玉川駅周辺は再開発等により商業施設が充実し
ていることをはじめ快適性、利便性に優れており、住宅地に対する引き合いが強い。供給が限定的であるなか、需要は
堅調である。中心となる価格帯は、土地で総額１億円台、細分化された新築住宅で１億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 土地需要は、居住の快適性等を重視した自己利用目的が主となる。周辺に賃貸用の共同住宅等も見られるが、各種条件
等から土地の経済価値に見合う賃料収入を得難く、収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内の類似地
域で発生した規範性の高い事例から試算されており、実証的で信頼性が高い。よって、市場実態を反映した比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    672,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 82.1]		 [104.0]
100		 863,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にある。雇用環境等
が改善するなか、区内の不動産市況も堅調に
推移しているが、金融資本市場の変動等に留
意を要する。

地域要因に特段の変動等はない。二子玉川駅
から徒歩圏の住宅地の供給は限定的であり、
その稀少性等から地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -108　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１２
-5		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
風致地区
(45,200)
b ０６０１０
１４
-24		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
風致地区
(45,160)
c ０６０１０
０５
-4		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6m区道、
北西4m、角地
１住居
高度2種最高19m
(80,200)
d ０６０１０
１２
-11		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e ０６０１０
０４
-25		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
888,777  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
903,737 		 100
[ 100.0]
903,737 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
940,000 
b (　           ) 
835,774  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
805,527 		 100
[  98.8]
815,311 
848,000 
c (　           ) 
891,435  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
838,373 		 100
[  96.9]
865,194 
900,000 
d (　           ) 
699,118  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
688,362 		 100
[  82.1]
838,443 
872,000 
e (　           ) 
761,914  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
745,797 		 100
[  82.8]
900,721 
937,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    894,000 円／㎡]  



世田谷 -108　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,335,015 
3,630,888 
8,704,127 
5,280,800 
3,423,327 		 （　0.9396）
3,216,558 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     84,646,263 円　　　　（　    443,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -108　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.16 ＲＣ4 269.09
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高19m
風致地区		 40 ％   200 ％   200 ％   191 ㎡      9.4 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ（専有面積約２７～３０㎡程度）想定 ⑦有効率　  94.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
73.16 
95.1 
69.55 
3,630 
252,467 		 1.0  252,467 
1.0  252,467 

 2～ 2		 住宅
73.16 
95.1 
69.55 
3,680 
255,944 		 1.0  255,944 
1.0  255,944 

 3～ 3		 住宅
73.16 
95.1 
69.55 
3,720 
258,726 		 1.0  258,726 
1.0  258,726 

 4～ 4		 住宅
49.61 
92.7 
46.00 
3,750 
172,500 		 1.0  172,500 
1.0  172,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
269.09 
94.6 
254.65 

939,637 		 939,637 
939,637 
⑨年額支払賃料        939,637 円　×　12ヶ月　＝　      11,275,644 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　     254.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,222,320 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内の類似物件の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,497,964 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       624,898 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,873,066 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           939,637 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,927 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          939,637 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         453,022 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,335,015 円　　　　（　        64,581 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-927		 3,565  
(   3,565) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,872 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,839 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,680 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-928		 3,532  
(   3,529) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,604 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -108　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 460,000 円  　　　　     92,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,912,188 円  　　　       12,497,964　×　　　　  15.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      292,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      782,000 円  　　　　     92,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        92,000 円  　　　　     92,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,000 円  　　　　     92,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,630,888 円　（　　　　　　        19,010 円／㎡）　　（経費率　　  29.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 332,000 円／㎡　×　     269.09 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,280,800 円  
（　　　　　        27,648 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,335,015 円      
②総費用 3,630,888 円      
③純収益　①－② 8,704,127 円      
④建物等に帰属する純収益 5,280,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,423,327 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,216,558 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,841 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     84,646,263 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     443,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -108　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区玉川一丁目６７番２
 0109000230145-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
世田谷 -108　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -108 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　武弘　由希子   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 867,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区玉川１丁目６７番２
｢玉川１－１７－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高19m
風致地区

(40,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が多い住宅地域
 南東6m区道 水道、ガス、下水 二子玉川

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 二子玉川駅南東方

580m		 法令

規制		 １住居
(40,200)
準防 
高度2種最高19m
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境
を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    891,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    491,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区内の東急大井町線・同田園都市線沿線の住宅地域。需要者は自己所有を目的とした区内及び隣
接区内の居住者が中心であるが、それ以外からの転入者も見られる。利便性が高く、閑静な住宅地域であるので、需要
は安定している。建売分譲よりは土地のみの需要が高い地域で、需要の中心となる価格帯は土地のみでは１９０㎡で１
．７億円弱程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象
標準地の存する地域がアパート等の賃貸物件も見られるものの、居住の快適性を重視する住宅地域であるので低目に求
められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地の価格との
均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    672,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 82.1]		 [104.0]
100		 863,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気はこのところ一部に足踏みもみられるが
、緩やかに持ち直している。先行きについて
は、物価上昇や金融市場の変動等に留意する
必要がある。

最寄駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域である
ので、需要は安定しており、地価は上昇傾向
にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -108　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６０１０
１２
-5		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
風致地区
(45,200)
b ０６０１０
０９
-5		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
風致地区
(40,160)
c ０６０１０
１４
-1		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
風致地区
(40,100)
d ０６０１０
１４
-24		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
風致地区
(45,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
888,777  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
903,737 		 100
[ 100.0]
903,737 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
940,000 
b (　           ) 
554,752  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
567,385 		 100
[  65.6]
864,916 
900,000 
c (　           ) 
859,454  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
861,107 		 100
[  99.9]
861,969 
896,000 
d (　           ) 
835,774  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
805,527 		 100
[  95.1]
847,032 
881,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    891,000 円／㎡]  



世田谷 -108　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることは困難であることから、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,354,363 
3,548,458 
8,805,905 
5,011,020 
3,794,885 		 （　0.9396）
3,565,674 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     93,833,526 円　　　　（　    491,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -108　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.16 ＲＣ4 269.09
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高19m
風致地区		 40 ％   200 ％   200 ％   191 ㎡      9.4 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（平均専有面積約３５㎡×６戸）、２ＤＫ（平均専有面積約４６㎡×１戸）を想定。 ⑦有効率　  94.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
73.16 
95.1 
69.55 
3,660 
254,553 		 1.0  254,553 
1.0  254,553 

 2～ 2		 住宅
73.16 
95.1 
69.55 
3,690 
256,640 		 1.0  256,640 
1.0  256,640 

 3～ 3		 住宅
73.16 
95.1 
69.55 
3,710 
258,031 		 1.0  258,031 
1.0  258,031 

 4～ 4		 住宅
49.61 
92.7 
46.00 
3,740 
172,040 		 1.0  172,040 
1.0  172,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
269.09 
94.6 
254.65 

941,264 		 941,264 
941,264 
⑨年額支払賃料        941,264 円　×　12ヶ月　＝　      11,295,168 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　     254.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,222,320 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保しているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,517,488 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       625,874 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,891,614 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           941,264 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,942 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          941,264 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         453,807 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,354,363 円　　　　（　        64,683 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６
　　　　-1207		 3,890  
(   3,732) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,969 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,849 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,690 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６
　　　　-1208		 3,420  
(   3,418) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
3,725 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -108　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 436,500 円  　　　　     87,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,902,658 円  　　　       12,517,488　×　　　　  15.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      292,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      742,000 円  　　　　     87,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,300 円  　　　　     87,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,300 円  　　　　     87,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,548,458 円　（　　　　　　        18,578 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     269.09 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,011,020 円  
（　　　　　        26,236 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,354,363 円      
②総費用 3,548,458 円      
③純収益　①－② 8,805,905 円      
④建物等に帰属する純収益 5,011,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,794,885 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,565,674 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,668 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,833,526 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     491,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -108　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区玉川一丁目６７番２
 0109000230145-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考