令和6年1月10日　提出 世田谷 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   世田谷 -7 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　進藤　俊二   TEL.

鑑定評価額 1,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,020,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 650,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 世田谷区等々力６丁目４４番１ ｢等々力６－１３－１２｣ ②地積 　(㎡) 1,273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) 防火 （その他） 高度2種最高45m 高度地区最低7m (79,284) 不整形 1.5:1 共同住宅 ＲＣ10 マンションが建ち並 ぶ幹線道路沿いの住 宅地域 北25m都道、南東側道 水道、ガス、下水 尾山台 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ都道 交通 施設 尾山台駅　北方 730m 法令 規制 １住居 (70,300) 防火  高度2種最高45m 高度地区最低7m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中高層マンション等が建ち並ぶ幹線道路沿いの住宅地域である。地域に特段の変動要因等はなく、 ここしばらくは現状の利用形態で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            1,010,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区をはじめ城西地区にあって、中高層マンション等が建ち並ぶ住宅地域である。区内のマンショ ン需要が底堅いなか、マンション開発適地は供給不足が常態化していることに対し、デベロッパー等による用地取得需 要は引き続き旺盛な状況にある。市場における取引の価格帯は画地条件等により幅があるが、マンション適地で１種１ １０万～１３０万円程度、新築分譲マンションは７０㎡程度のファミリータイプで８千万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地はマンション適地であり、取引事例比較法、開発法を適用した。取引事例は、同一需給圏内の類似地域で発 生した代替競争関係の認められるものを採用し、要因比較等は適切に行われており、比準価格の実証性は高い。開発法 は、マンション分譲による投資採算性の観点から説得力の高い価格が試算された。本件では対象標準地の特性から開発 法による価格を重視し、比準価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　世田谷 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    904,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [103.0] 100 [ 91.1] [100.0] 100 1,010,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    964,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にある。雇用環境等 が改善するなか、区内の不動産市況も堅調に 推移しているが、金融資本市場の変動等に留 意を要する。 路線沿いの共同住宅地として熟成しており、 マンション用地に対する需要も底堅い。供給 不足が続くなか、有効需要は堅調に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％