別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 9-4 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　高木　一博   TEL.
鑑定評価額 81,500,000 円  １㎡当たりの価格 330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区大森南３丁目４３３番１２
｢大森南３－２２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)

1.5:1		 工場兼事務所

Ｓ2		 工場、事務所、マン
ション等が混在する
工業地域		 北東6.2m区道、南東側道 水道、ガス、下水 梅屋敷

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層工場事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       245 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．２ｍ区道 交通

施設		 梅屋敷駅東方

1.6km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 工場、事務所、共同住宅等が混在する地域であるが、工場は減少傾向にあり、今後は住宅の増加が予測される。
(3)最有効使用の判定 中層工場事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    354,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京急本線・空港線沿線を中心とした大田区内の工業地域又は住工混在地域である。需要者は、地縁的選
好性を有する個人事業主のほか、個人投資家・不動産業者等が中心である。最寄駅から距離があるものの工業地の需要
は堅調であり、収益物件の需要も認められる。画地規模によるものの、中心となる価格帯は総額８～９千万円程度であ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、いずれも工業地域又は住工混在地域に存する規範性の認められる取引事例から求めており、信頼性が高い
と判断される。また、典型的な需要者が考慮すると考えられる収益価格は種々の想定要素が含まれているもののこれら
を適切に行っており収益性を反映していることから相応の説得力を有している。よって、比準価格を重視し、収益価格
を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響で一時期減少していた都内
人口も回復しており、都心に比較的近い大田
区内の土地需要は堅調である。


最寄駅から距離のある工業地域で、住宅地化
が進んでいる。相対的な割安感もあることか
ら需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１０
８
-14		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.9m区道
、中間画地
工業

(70,200)
b Ｒ５１１０
８
-16		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北9m区道、
西2.8m、角地
工業

(80,200)
c Ｒ５１１１
１
-21		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5m区道、
中間画地
工業

(70,200)
d Ｒ５７１０
９
-23		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.4m区道、
北4m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
e Ｒ６１１０
５
-25		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西7.2m区道、
中間画地
工業

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
394,745  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
428,693 		 100
[ 120.8]
354,878 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
358,000 
b (　           ) 
440,515  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
464,465 		 100
[ 120.8]
384,491 
388,000 
c (　           ) 
326,218  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
371,202 		 100
[ 115.3]
321,944 
325,000 
d (　           ) 
394,592  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
426,111 		 100
[ 123.6]
344,750 
348,000 
e (　           ) 
403,195  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
417,710 		 100
[ 120.7]
346,073 
350,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    354,000 円／㎡]  



大田 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,606,951 
4,636,490 
10,970,461 
8,282,400 
2,688,061 		 （　0.9578）
2,574,625 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     69,584,459 円　　　　（　    282,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場事務所兼共同住宅 120.00 ＲＣ4 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防

 80 ％   200 ％   200 ％   247 ㎡     17.9 m x   13.7 m  前面道路：区道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階がフロア貸し工場・事務所、２階～４階がファミリータイプ（専有面積５０㎡程度・２ＬＤＫ程度）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  91.3 ％
の理由		 地域の標準的な工場兼共同住宅を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 工場兼事務所
120.00 
80.0 
96.00 
2,800 
268,800 		 2.0  537,600 
2.0  537,600 

 2～ 2		 住宅
120.00 
95.0 
114.00 
2,550 
290,700 		 1.0  290,700 
1.0  290,700 

 3～ 3		 住宅
120.00 
95.0 
114.00 
2,600 
296,400 		 1.0  296,400 
1.0  296,400 

 4～ 4		 住宅
120.00 
95.0 
114.00 
2,650 
302,100 		 1.0  302,100 
1.0  302,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
91.3 
438.00 

1,158,000 		 1,426,800 
1,426,800 
⑨年額支払賃料      1,158,000 円　×　12ヶ月　＝　      13,896,000 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     438.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,314,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,210,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       784,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,905,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,426,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,555 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,426,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         687,896 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,606,951 円　　　　（　        63,186 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０６
　　　　-43		 2,448  
(   2,347) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,659 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ５７２２０
　　　　-13		 2,343  
(   2,248) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,702 
c Ｒ６１２０６
　　　　-44		 2,225  
(   2,173) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,551 
大田 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 680,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,369,190 円  　　　       15,690,000　×　　　　  15.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,156,000 円  　　　　    136,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,636,490 円　（　　　　　　        18,771 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 136,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,282,400 円  
（　　　　　        33,532 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,606,951 円      
②総費用 4,636,490 円      
③純収益　①－② 10,970,461 円      
④建物等に帰属する純収益 8,282,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,688,061 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,574,625 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,424 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     69,584,459 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     282,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区大森南三丁目４３３番１２
 0108000057364-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 9-4 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　笠井　真由美   TEL.
鑑定評価額 81,500,000 円  １㎡当たりの価格 330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区大森南３丁目４３３番１２
｢大森南３－２２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)

1.5:1		 工場兼事務所

Ｓ2		 工場、事務所、マン
ション等が混在する
工業地域		 北東6.2m区道、南東側道 水道、ガス、下水 梅屋敷

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層工場事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       245 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．２ｍ区道 交通

施設		 梅屋敷駅東方

1.6km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模工場、住宅等が混在する工業地域であるが、今後は、住居系の用途が多くなる傾向で推移するものと予測
される。
(3)最有効使用の判定 中層工場事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    263,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に大田区南部の小規模工場や一般住宅、共同住宅等が混在する地域である。小規模工場等の事業所に
おいては事業環境の厳しさから、近年、共同住宅や戸建用地に転用する事例が増えてきている。主な需要者は地縁性を
有する事業者や不動産業者、一定規模を有する画地においてはマンション開発業者で、当該地域は最寄り駅から距離が
あるものの値頃感から不動産需要は根強い。取引の中心は１㎡あたり３０万円～５０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際に成立した住工混在地域に存する事例を基礎に求められた価格で、需要者の求める収益性や投資採算性
を内包した実証性・規範性の高い価格である。一方、収益価格は賃貸市場の現状を反映した理論的価格であるが、工場
等の賃貸需要は減少傾向にある。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、実証性の高い比準価格をやや重視し、収益
価格を比較考量して、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の人口はコロナ禍後経済活動の再開に
伴い回復基調から増加傾向にある。不動産需
要は底堅く地価は上昇基調にあるが不透明感
も否めない。

工場跡地の住宅地化が進み工場と住宅が混在
している。工業用地としての需要は弱いが住
宅用地としての需要は根強い。地域要因に特
段の変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１０
８
-16		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北9m区道、
西2.8m、角地
工業

(80,200)
b Ｒ５１１１
１
-21		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5m区道、
中間画地
工業

(70,200)
c Ｒ６１１０
５
-25		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西7.2m区道、
中間画地
工業

(70,200)
d Ｒ５７１０
９
-23		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.4m区道、
北4m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
440,515  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
464,465 		 100
[ 127.3]
364,859 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
369,000 
b (　           ) 
326,218  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
371,202 		 100
[ 113.3]
327,628 
331,000 
c (　           ) 
403,195  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
417,710 		 100
[ 119.6]
349,256 
353,000 
d (　           ) 
394,592  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
426,111 		 100
[ 123.6]
344,750 
348,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    350,000 円／㎡]  



大田 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,341,653 
4,549,886 
10,791,767 
8,282,400 
2,509,367 		 （　0.9578）
2,403,472 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     64,958,703 円　　　　（　    263,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場事務所兼共同住宅 120.00 ＲＣ4 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防

 80 ％   200 ％   200 ％   247 ㎡     17.9 m x   13.7 m  前面道路：区道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階工場兼事務所はフロア貸し、２階以上共同住宅４０～５５㎡程度 ⑦有効率　  91.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 工場兼事務所
120.00 
80.0 
96.00 
2,850 
273,600 		 2.0  547,200 
2.0  547,200 

 2～ 2		 住宅
120.00 
95.0 
114.00 
2,480 
282,720 		 1.0  282,720 
1.0  282,720 

 3～ 3		 住宅
120.00 
95.0 
114.00 
2,500 
285,000 		 1.0  285,000 
1.0  285,000 

 4～ 4		 住宅
120.00 
95.0 
114.00 
2,530 
288,420 		 1.0  288,420 
1.0  288,420 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
91.3 
438.00 

1,129,740 		 1,403,340 
1,403,340 
⑨年額支払賃料      1,129,740 円　×　12ヶ月　＝　      13,556,880 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     438.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,314,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  23,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         552,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,870,880 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         552,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       771,144 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,651,736 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,403,340 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,332 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,403,340 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         676,585 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,341,653 円　　　　（　        62,112 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０３
　　　　-15		 2,800  
(   2,797) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[108.0]		 100
[103.0]
2,444 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,587 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,480 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１２
　　　　-21		 2,891  
(   2,771) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[104.0]		 100
[102.0]
2,899 
c Ｒ５７２２０
　　　　-12		 2,249  
(   2,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[105.0]		 100
[101.0]
2,410 
大田 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 680,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,282,586 円  　　　       15,422,880　×　　　　  14.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,156,000 円  　　　　    136,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,549,886 円　（　　　　　　        18,421 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 136,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,282,400 円  
（　　　　　        33,532 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,341,653 円      
②総費用 4,549,886 円      
③純収益　①－② 10,791,767 円      
④建物等に帰属する純収益 8,282,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,509,367 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,403,472 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,731 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,958,703 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     263,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区大森南三丁目４３３番１２
 0108000057364-0000
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備考