別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-32 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　與四峰   TEL.
鑑定評価額 83,300,000 円  １㎡当たりの価格 700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区田園調布２丁目５番４
｢田園調布２－５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 119  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,200)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北東9.1m区道 水道、ガス、下水 田園調布

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９．１ｍ区道 交通

施設		 田園調布駅南東方

700m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 バス通りであることから、多少の人の流れはあるが、駅から離れているため、特に目立ったものはない。容積率
２００％のため上物も限度。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと判断する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    737,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    561,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として東横線田園調布駅、東急池上線雪が谷大塚駅、東急多摩川線沼部駅を最寄駅とする大田区北西部
内の商業地域の圏域。主要な需要者は地縁のある事業者、不動産業者。田園調布駅から六間通りを南に行った、田園調
布二丁目の交差点から中原街道先に至る間、店舗の連担性が途切れまばらになっている。その地域に対象標準地が所在
。繁華性は低いが、周辺の商業地と代替・競争・補完の関係。中心価格帯は土地１２０㎡で８，０００万円～１億円。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は田園調布駅から六間通り沿いを南東方７００ｍ離れた位置にある商業地であるが、店舗はまばらで、また
店舗の多くが店舗併用住宅であり、一部を自用に供されており、そのすべてにおいて賃貸を前提としていないため、収
益性は低い。土地価格に見合うほどの賃料は形成されていない。したがって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を
重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    721,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 [100.0]
100		 694,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    669,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的には物価上昇、一方景気下押しリスク
も。国内では実質賃金の上昇と物価の安定を
試み、日銀の金利政策は難しい局面。建築費
は依然上昇中。

バス通り沿いの商店街だが、人通りは閑散。
店舗は連担していない。不動産売買・賃貸に
伴う変動もあるが、現状大きな変化はない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.6
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +5.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５７１１
９
-15		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b Ｒ６１１０
１
-902		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東25m都道、
南5.5m、角地
準住居
高度3種最低7m
地区計画等
(80,300)
c Ｒ６１１１
０
-16		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.5m都道
、中間画地
近商
高度地区3種
(88,290)
d Ｒ６１１１
７
-25		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e Ｒ６１１０
３
-2		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
670,366  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
763,690 		 100
[ 105.2]
725,941 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
726,000 
b (　           ) 
722,109  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
710,892 		 100
[  99.2]
716,625 
717,000 
c (　           ) 
673,901  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
704,227 		 100
[  92.6]
760,504 
761,000 
d (　           ) 
616,846  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
642,137 		 100
[  87.6]
733,033 
733,000 
e (　           ) 
596,485  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
626,309 		 100
[  83.7]
748,278 
748,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  +5.6 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  +3.1 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.6 交通・接近　  +6.1 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.1 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    737,000 円／㎡]  



大田 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,326,862 
2,290,799 
7,036,063 
4,451,350 
2,584,713 		 （　0.9561）
2,471,244 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     66,790,378 円　　　　（　    561,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 92.30 Ｓ4 261.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   200 ％   200 ％   119 ㎡      8.5 m x   14.0 m  前面道路：区道     　   9.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロアー貸し、２階は３５㎡前後の１ＬＤＫ、３階～４階は２５㎡前後の１Ｒを想定。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
86.06 
89.4 
76.95 
3,589 
276,174 		 6.0  1,657,044 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
81.56 
89.1 
72.67 
3,121 
226,803 		 1.0  226,803 
1.0  226,803 

 3～ 3		 住宅
59.71 
85.1 
50.82 
3,059 
155,458 		 1.0  155,458 
1.0  155,458 

 4～ 4		 住宅
34.47 
77.3 
26.66 
3,059 
81,553 		 1.0  81,553 
1.0  81,553 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
261.80 
86.7 
227.10 

739,988 		 2,120,858 
463,814 
⑨年額支払賃料        739,988 円　×　12ヶ月　＝　       8,879,856 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     227.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         681,300 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産に係る共益費より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,561,156 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       478,058 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,083,098 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,120,858 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,148 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          463,814 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         223,616 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,326,862 円　　　　（　        78,377 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１５
　　　　-25		 3,303  
(   3,300) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]
3,338 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,256 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,121 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２２０
　　　　-14		 3,203  
(   3,203) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]
3,237 
c Ｒ６１２２０
　　　　-13		 3,345  
(   3,209) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]
3,447 
大田 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 420,600 円  　　　　     70,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 984,799 円  　　　        9,561,156　×　　　　  10.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      149,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      595,800 円  　　　　     70,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,100 円  　　　　     70,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,100 円  　　　　     70,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,290,799 円　（　　　　　　        19,250 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     261.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,451,350 円  
（　　　　　        37,406 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,326,862 円      
②総費用 2,290,799 円      
③純収益　①－② 7,036,063 円      
④建物等に帰属する純収益 4,451,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,584,713 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,471,244 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,767 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,790,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     561,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区田園調布二丁目５番４
 0108000242100-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-32 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　瀧　康次郎   TEL.
鑑定評価額 83,100,000 円  １㎡当たりの価格 698,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区田園調布２丁目５番４
｢田園調布２－５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 119  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,200)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北東9.1m区道 水道、ガス、下水 田園調布

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９．１ｍ区道 交通

施設		 田園調布駅　南東方

700m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所、共同住宅等が混在する近隣商業地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、
当分は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    731,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    607,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区を中心として東急各線沿線を主とする近隣商業地域である。主たる需要者は、自用の店舗併用住
宅を求める個人事業者や法人等が中心である。商業性は限定的であるが、良好な住宅地域を背後に擁することから、土
地需要は引き続き堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、個別性により大きく左右される傾向にあり、一律
には把握し難いが、土地単価は坪当たり２００～２５０万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は賃貸用建物の建築を
想定し、不動産を賃貸運用することを前提とした賃貸市場の現状を反映した価格である。当該地域は、自己利用のほか
、賃貸事業を目的とした需要も考えられる。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ
て、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    721,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.9]		 [100.0]
100		 701,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    669,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は一部に足踏みもみられるものの緩
やかに回復している。雇用・所得環境が改善
する中で各種政策の効果もあり回復が続くこ
とが期待される。

田園調布通り沿いの近隣商業地域で、地域要
因に大きな変化はない。地価は上昇傾向であ
る。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
９
-23		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北東5.4m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
b Ｒ６１１１
５
-16		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
c Ｒ５１１０
１
-14		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西9m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
d Ｒ５７１１
０
-7		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
北東5.4m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
544,364  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
618,024 		 100
[  92.6]
667,413 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
667,000 
b (　           ) 
759,700  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
780,212 		 100
[ 105.0]
743,059 
743,000 
c (　           ) 
756,865  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
790,342 		 100
[ 104.0]
759,944 
760,000 
d (　           ) 
790,101  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
799,883 		 100
[ 106.1]
753,895 
754,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    731,000 円／㎡]  



大田 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,152,514 
2,196,121 
6,956,393 
4,159,250 
2,797,143 		 （　0.9561）
2,674,348 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     72,279,676 円　　　　（　    607,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 92.30 Ｓ4 261.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   200 ％   200 ％   119 ㎡      8.5 m x   14.0 m  前面道路：区道     　   9.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロアー貸し、２階は３５㎡程度の１ＤＫ、３階～４階は２５㎡程度の１Ｋの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
86.06 
89.4 
76.95 
3,400 
261,630 		 6.0  1,569,780 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
81.56 
89.1 
72.67 
3,050 
221,644 		 1.0  221,644 
1.0  221,644 

 3～ 3		 住宅
59.71 
85.1 
50.82 
3,100 
157,542 		 1.0  157,542 
1.0  157,542 

 4～ 4		 住宅
34.47 
77.3 
26.66 
3,150 
83,979 		 1.0  83,979 
1.0  83,979 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
261.80 
86.7 
227.10 

724,795 		 2,032,945 
463,165 
⑨年額支払賃料        724,795 円　×　12ヶ月　＝　       8,697,540 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     227.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         681,300 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産に係る共益費より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,378,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       468,942 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,909,898 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,032,945 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,313 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          463,165 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         223,303 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,152,514 円　　　　（　        76,912 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１２
　　　　-10		 3,038  
(   3,036) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[102.0]
3,273 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,182 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１２
　　　　-11		 2,783  
(   2,781) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]
2,872 
c Ｒ６１２１２
　　　　-12		 2,838  
(   2,721) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]
2,929 
大田 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 393,000 円  　　　　     65,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 966,021 円  　　　        9,378,840　×　　　　  10.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      149,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      556,700 円  　　　　     65,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,500 円  　　　　     65,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,500 円  　　　　     65,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,196,121 円　（　　　　　　        18,455 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 243,000 円／㎡　×　     261.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,159,250 円  
（　　　　　        34,952 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,152,514 円      
②総費用 2,196,121 円      
③純収益　①－② 6,956,393 円      
④建物等に帰属する純収益 4,159,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,797,143 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,674,348 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,474 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,279,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     607,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区田園調布二丁目５番４
 0108000242100-0000
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備考