別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-301 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　大坪　広治   TEL.
鑑定評価額 216,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区大森北３丁目４番８外
｢大森北３－４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ9		 道路沿いに店舗付共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 北20m区道 水道、ガス、下水 大森

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.7 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       202 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ区道 交通

施設		 大森駅南東方

650m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中高層の店舗付共同住宅等の建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状
維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    911,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に大田区及び隣接区のうち高度利用が可能な商業地域一円と判定した。需要者の属性は、店舗付共同
住宅等の開発を行うデベロッパーや、賃料収入に着目して不動産を取得する不動産業者・法人投資家、地縁を有する地
元企業等が中心である。同圏内は、交通接近条件等が良好で開発用地の需要は旺盛である。市場での中心価格帯は、規
模や容積率等の個別性により一様でなく、開発素地については、その希少性から一部で高額な取引も散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算では、高度利用が可能な商業地の事例を中心に採用し、市場性を反映した実証的な価格が求められた。
収益価格の試算では、最有効使用の建物を想定し、土地残余法を適用のうえ理論的な価格が求められた。標準地は、大
森駅及び大森海岸駅から徒歩圏内の商業地である。商業地の価格形成においては、市場性及び収益性の両面が重視され
ることから、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    888,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.2]		 [100.0]
100		 1,070,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は、物価高騰により先行き不透明感
があるものの、大田区内の商業地の需要は、
利便性や低金利を背景に底堅く推移している
。

八幡通り沿いに店舗付共同住宅等の建ち並ぶ
商業地域に立地している。地域要因に特段の
変動はない。


市場競争力の程度は標準的であり、個別的要
因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
７
-13		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北7.3m区道、
中間画地
商業

(100,438)
b Ｒ６１１１
０
-6		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21.5m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
c Ｒ５１１０
８
-24		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西30m国道、
北6.3m、東4m、
三方路
商業

(100,500)
d Ｒ５７１１
０
-22		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西12m区道、
北6m、二方路
商業

(100,500)
e Ｒ６１１１
１
-3		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10m区道、
東8m、角地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,694)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
913,825  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
959,516 		 100
[  79.1]
1,213,042 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,210,000 
b (　           ) 
1,002,068  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,038,142 		 100
[ 102.0]
1,017,786 
1,020,000 
c (　           ) 
851,600  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.5]
794,089 		 100
[  74.3]
1,068,760 
1,070,000 
d (　           ) 
1,269,235  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,345,465 		 100
[ 108.2]
1,243,498 
1,240,000 
e (　           ) 
1,412,191  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
1,501,625 		 100
[ 127.4]
1,178,670 
1,180,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +19.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,130,000 円／㎡]  



大田 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,177,283 
11,550,394 
31,626,889 
24,360,000 
7,266,889 		 （　0.9374）
6,811,982 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    184,107,622 円　　　　（　    911,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 151.20 ＲＣ9 1,126.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   202 ㎡     10.7 m x   19.0 m  前面道路：区道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上はファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.83 
58.4 
85.21 
4,500 
383,445 		 6.0  2,300,670 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
129.89 
93.9 
122.03 
3,250 
396,598 		 1.0  396,598 
1.0  396,598 

 5～ 7		 居宅
129.89 
93.9 
122.03 
3,300 
402,699 		 1.0  402,699 
1.0  402,699 

 8～ 9		 居宅
100.86 
92.2 
93.00 
3,350 
311,550 		 1.0  311,550 
1.0  311,550 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,126.89 
89.0 
1,003.39 

3,404,436 		 5,321,661 
3,020,991 
⑨年額支払賃料      3,404,436 円　×　12ヶ月　＝　      40,853,232 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   1,003.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,010,170 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,863,402 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,193,170 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,670,232 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,321,661 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,556 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,020,991 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,456,495 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,177,283 円　　　　（　       213,749 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０５
　　　　-27		 3,367  
(   3,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,207 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０５
　　　　-25		 3,429  
(   3,287) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,429 
c Ｒ６１２０５
　　　　-28		 3,875  
(   3,715) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,762 
大田 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,561,794 円  　　　       43,863,402　×　　　　  10.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      388,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,550,394 円　（　　　　　　        57,180 円／㎡）　　（経費率　　  26.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   1,126.89 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,360,000 円  
（　　　　　       120,594 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,177,283 円      
②総費用 11,550,394 円      
③純収益　①－② 31,626,889 円      
④建物等に帰属する純収益 24,360,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,266,889 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,811,982 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,723 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    184,107,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     911,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区大森北三丁目４番８
 0108000063228-0000
2 　大田区大森北三丁目４番９
 0108000063229-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-301 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　與四峰   TEL.
鑑定評価額 212,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区大森北３丁目４番８外
｢大森北３－４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ9		 道路沿いに店舗付共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 北20m区道 水道、ガス、下水 大森

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.7 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       202 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ２０ｍ区道 交通

施設		 大森駅南東方

650m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 将来的にはまちづくりガイドラインで言う臨海部・羽田空港との連携を意識した活動の拠点を地域的に模索する
必要があるが、対する具体策はまだ見えない。一方、昔ながらの大森の歴史と文化を感じさせる店舗も残る。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    898,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ京浜東北線、京急本線を最寄駅とする大田区、品川区内の商業地域の圏域である。主要な需
要者は、賃貸を業とする不動産業者、法人である。大森八幡通り商店会の一角。八幡通り沿いに中高層の建物の低層階
部分が店舗で上層階は共同住宅の店舗兼共同住宅の建物が多く見られる地域である。飲食よりも小売業が多い地域と思
料。中心となる価格帯については商業地で事例数が少なく、規模等によりばらつきがあり、判定困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主として幹線道路沿いに所在する類似の土地利用がなされている規範性の高い取引事例を選択して求めた比準価格は、
典型的な需要者である開発業者や投資家等による取引市場での実勢価格を反映した価格で、実証的で規範性が高い。収
益価格は投資採算性の観点から求められた価格で地域の収益性を示している。よって、鑑定評価額の決定においては、
実証性の高い比準価格と地域の収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    888,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.1]		 [100.0]
100		 1,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的には物価上昇、一方景気下押しリスク
も。国内では実質賃金の上昇と物価の安定を
試み、日銀の金利政策は難しい局面。建築費
は依然上昇中。

大森八幡通り商店会の一角。低層階店舗で上
層階共同住宅という建物が建ち並ぶ。目立た
ないが、当該商店会は特色のある店舗が多い
。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
７
-13		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北7.3m区道、
中間画地
商業

(100,438)
b Ｒ６１１０
３
-23		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m区道、
北3.5m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
c Ｒ６１１１
８
-26		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.7m区道、
中間画地
商業

(90,310)
d Ｒ５１１０
８
-24		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西30m国道、
北6.3m、東4m、
三方路
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
914,685  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
960,419 		 100
[  85.2]
1,127,252 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,130,000 
b (　           ) 
692,870  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
873,511 		 100
[  77.9]
1,121,323 
1,120,000 
c (　           ) 
788,462  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
809,750 		 100
[  71.3]
1,135,694 
1,140,000 
d (　           ) 
851,600  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.5]
794,089 		 100
[  71.0]
1,118,435 
1,120,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.7 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,130,000 円／㎡]  



大田 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,195,266 
11,259,060 
29,936,206 
22,776,600 
7,159,606 		 （　0.9374）
6,711,415 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    181,389,595 円　　　　（　    898,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 151.20 ＲＣ9 1,126.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   202 ㎡     10.7 m x   19.0 m  前面道路：区道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸しの店舗、２～９階はファミリータイプの共同住宅。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.83 
58.4 
85.21 
4,052 
345,271 		 6.0  2,071,626 
1.0  345,271 

 2～ 3		 居宅
129.89 
93.9 
122.03 
3,117 
380,368 		 1.0  380,368 
1.0  380,368 

 4～ 7		 居宅
129.89 
93.9 
122.03 
3,148 
384,150 		 1.0  384,150 
1.0  384,150 

 8～ 9		 居宅
100.86 
92.2 
93.00 
3,117 
289,881 		 1.0  289,881 
1.0  289,881 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,126.89 
89.0 
1,003.39 

3,222,369 		 4,948,724 
3,222,369 
⑨年額支払賃料      3,222,369 円　×　12ヶ月　＝　      38,668,428 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   1,003.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,010,170 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の同種建物の標準的な水準を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,678,598 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,083,930 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,594,668 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,948,724 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,013 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,222,369 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,553,585 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,195,266 円　　　　（　       203,937 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０８
　　　　-44		 3,809  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[120.0]		 100
[102.0]
3,497 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,251 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,117 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１３
　　　　-21		 2,942  
(   2,820) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]
3,043 
c Ｒ６１２１５
　　　　-15		 2,779  
(   2,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
3,212 
大田 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,244,000 円  　　　　    374,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,751,360 円  　　　       41,678,598　×　　　　  11.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      336,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,179,000 円  　　　　    374,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       374,000 円  　　　　    374,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       374,000 円  　　　　    374,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,259,060 円　（　　　　　　        55,738 円／㎡）　　（経費率　　  27.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 374,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 322,000 円／㎡　×　   1,126.89 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,776,600 円  
（　　　　　       112,755 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,195,266 円      
②総費用 11,259,060 円      
③純収益　①－② 29,936,206 円      
④建物等に帰属する純収益 22,776,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,159,606 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,711,415 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,225 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    181,389,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     898,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区大森北三丁目４番８
 0108000063228-0000
2 　大田区大森北三丁目４番９
 0108000063229-0000
3 　
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備考