別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-29 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　二木　卓馬   TEL.
鑑定評価額 96,600,000 円  １㎡当たりの価格 615,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区大森北５丁目１３４番２
｢大森北５－９－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)
台形
1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ5		 中高層共同住宅、低
層店舗等が混在する
商業地域		 南東25m区道 水道、ガス、下水 平和島

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ区道 交通

施設		 平和島駅西方

750m		 法令

規制		 近商

準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中高層共同住宅、低層店舗等が混在する商業地域であり、地域要因に特段の変動は認められないこ
とから、当分は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    666,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    554,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大田区及び隣接区の京急線、ＪＲ京浜東北線、東急線沿線の商業地域。需要者は地縁的選好性の強い個人
事業者又は不動産事業法人等。１階を店舗、２階以上を住宅とする店舗・住宅を併用する用途が多い。不動産投資への
意欲は高いことから幹線道路及び準幹線道路沿い商業地の地価は上昇傾向である。土地は規模により総額が相当異なる
が標準的画地規模の土地で６千万円から１億円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層共同住宅、店舗が多い商業地域で、収益性に着目した物件の需要が多い地域である。比準価格は収
益性をも考慮された取引事例により算定され、実証性が高く市場性を反映した価格である。収益価格は投資採算性を具
現する価格として尊重されるべき価格である。本件では、市場性を反映した比準価格を重視して投資採算性を反映した
収益価格と関連づけ、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    864,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[144.4]		 [100.0]
100		 639,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    579,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 取引件数は２０２２年と比較すると減少傾向
にあるが、景気が堅調に推移するなか、地価
も概ね堅調に推移している。


中高層共同住宅、低層店舗等が混在する商業
地域である。環境条件に特に大きな変化はな
く、他に地域要因の変動は見受けられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
３
-23		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m区道、
北3.5m、
二方路
近商
高度地区3種
(100,300)
b Ｒ５７１１
０
-902		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c Ｒ５７１１
２
-26		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11.3m区
道、中間画地
近商
高度地区3種
(88,300)
d Ｒ６１１０
５
-29		 大田区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.3m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e Ｒ５７１１
０
-17		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11m区道、
北西5.8m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
692,870  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
873,511 		 100
[ 119.0]
734,043 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
734,000 
b (　           ) 
840,141  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
904,832 		 100
[ 110.0]
822,575 
823,000 
c (　           ) 
460,320  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
489,320 		 100
[  88.0]
556,045 
556,000 
d (　    153,304) 
511,013  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
520,211 		 100
[  91.4]
569,159 
569,000 
e (　           ) 
991,197  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
994,973 		 100
[ 101.9]
976,421 
976,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.4 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.7 交通・接近　  +3.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    666,000 円／㎡]  



大田 5-29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,390,217 
4,686,418 
11,703,799 
8,343,300 
3,360,499 		 （　0.9578）
3,218,686 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     86,991,514 円　　　　（　    554,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 96.02 ＲＣ6 460.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   157 ㎡     14.0 m x   12.0 m  前面道路：区道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸し。住宅は１ＤＫタイプの共同住宅で、平均専有面積は３５㎡前後。 ⑦有効率　  89.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
87.56 
86.7 
75.90 
3,300 
250,470 		 4.0  1,001,880 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
80.08 
90.4 
72.38 
3,000 
217,140 		 1.0  217,140 
1.0  217,140 

 3～ 3		 住宅
80.08 
90.4 
72.38 
3,100 
224,378 		 1.0  224,378 
1.0  224,378 

 4～ 5		 住宅
80.08 
90.4 
72.38 
3,100 
224,378 		 1.0  224,378 
1.0  224,378 

 6～ 6		 住宅
52.12 
89.0 
46.38 
3,200 
148,416 		 1.0  148,416 
1.0  148,416 

計
460.00 
89.5 
411.80 

1,289,160 		 2,040,570 
1,038,690 
⑨年額支払賃料      1,289,160 円　×　12ヶ月　＝　      15,469,920 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     411.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,235,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,705,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       835,266 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,870,054 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,040,570 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,385 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,038,690 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         500,778 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,390,217 円　　　　（　       104,396 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１７
　　　　-15		 3,244  
(   3,244) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.8]		 100
[103.3]		 100
[103.3]
3,108 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１７
　　　　-16		 3,412  
(   3,412) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[104.1]		 100
[ 97.0]
3,448 
c Ｒ６１２１７
　　　　-17		 3,041  
(   3,041) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.8]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]
3,340 
大田 5-29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 822,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,255,218 円  　　　       16,705,320　×　　　　  13.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      170,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,164,500 円  　　　　    137,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       137,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       137,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,686,418 円　（　　　　　　        29,850 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 137,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,343,300 円  
（　　　　　        53,142 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,390,217 円      
②総費用 4,686,418 円      
③純収益　①－② 11,703,799 円      
④建物等に帰属する純収益 8,343,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,360,499 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,218,686 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,501 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,991,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     554,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区大森北五丁目１３４番２
 0108000069143-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-29 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　戸谷　涼賀   TEL.
鑑定評価額 96,600,000 円  １㎡当たりの価格 615,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区大森北５丁目１３４番２
｢大森北５－９－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)
台形
1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ5		 中高層共同住宅、低
層店舗等が混在する
商業地域		 南東25m区道 水道、ガス、下水 平和島

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ区道 交通

施設		 平和島駅西方

750m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層共同住宅、低層店舗等が混在する商業地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維
持しながら推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    660,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    522,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区及びその周辺区のうち商圏が比較的狭い近隣型の商業地域である。需要者は、不動産事業法人が
中心で、低層階を店舗事業所、中層階を共同住宅として画地利用を図る傾向にある。高度利用可能な商業地に対する需
要は、景気が緩やかに回復しているなか、緩和的金融環境などを背景に、堅調に推移している。取引価格は、立地条件
、潜在的高度利用の可能性など個別の取引ごとにばらつきが見られ、中心価格帯を正確に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層共同住宅、低層店舗等が混在する商業地域に属しており、土地利用形態は賃貸用の複合用途建物が中心である。
事例収集では、取引事例、賃貸事例ともに類似地域において価格牽連性を有する事例を収集できた。収益還元法で採用
した諸元については価格時点現在における賃貸事業リスクを十分に考慮した。したがって、本件では、比準価格を標準
に収益価格を参酌し、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    864,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[149.9]		 [100.0]
100		 616,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    579,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復しているなかで、大規模
な金融緩和策が継続されていることなどを背
景に、商業地に対する需要は、堅調に推移し
ている。

中高層共同住宅、低層店舗等が混在する沢田
通り沿いの商業地域であり、中層店舗兼共同
住宅地に対する需要は引き続き堅調に推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１１
６
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m道路、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,240)
b Ｒ５７１０
１
-7		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
c Ｒ５７１１
６
-19		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3m区道、
東10.5m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
d Ｒ６１１０
２
-18		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
505,872  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
654,063 		 100
[  90.5]
722,722 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
723,000 
b (　           ) 
508,408  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
547,555 		 100
[  81.6]
671,023 
671,000 
c (　           ) 
456,964  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
476,228 		 100
[  79.1]
602,058 
602,000 
d (　           ) 
412,386  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
451,888 		 100
[  71.1]
635,567 
636,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.4 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    660,000 円／㎡]  



大田 5-29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,617,125 
4,800,657 
11,816,468 
8,647,800 
3,168,668 		 （　0.9578）
3,034,950 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     82,025,676 円　　　　（　    522,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 96.02 ＲＣ6 460.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   157 ㎡     14.0 m x   12.0 m  前面道路：区道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸し。住宅は１ＤＫタイプの共同住宅で、平均専有面積は概ね３５㎡前後。 ⑦有効率　  89.5 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
87.56 
86.7 
75.90 
3,300 
250,470 		 4.0  1,001,880 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
80.08 
90.4 
72.38 
3,000 
217,140 		 1.0  217,140 
1.0  217,140 

 3～ 3		 住宅
80.08 
90.4 
72.38 
3,100 
224,378 		 1.0  224,378 
1.0  224,378 

 4～ 5		 住宅
80.08 
90.4 
72.38 
3,150 
227,997 		 1.0  227,997 
1.0  227,997 

 6～ 6		 住宅
52.12 
89.0 
46.38 
3,200 
148,416 		 1.0  148,416 
1.0  148,416 

計
460.00 
89.5 
411.80 

1,296,398 		 2,047,808 
1,045,928 
⑨年額支払賃料      1,296,398 円　×　12ヶ月　＝　      15,556,776 円 
⑩a共益費（管理費）             280 円／㎡　×　     411.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,383,648 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,940,424 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       847,021 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,093,403 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,047,808 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,454 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,045,928 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         504,268 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,617,125 円　　　　（　       105,842 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１５
　　　　-34		 3,202  
(   3,202) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,050 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１５
　　　　-35		 3,230  
(   3,096) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,200 
c Ｒ６１２１５
　　　　-36		 3,114  
(   2,986) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,117 
大田 5-29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 852,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,286,957 円  　　　       16,940,424　×　　　　  13.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      170,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,207,000 円  　　　　    142,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,800,657 円　（　　　　　　        30,577 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 142,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,647,800 円  
（　　　　　        55,082 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,617,125 円      
②総費用 4,800,657 円      
③純収益　①－② 11,816,468 円      
④建物等に帰属する純収益 8,647,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,168,668 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,034,950 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,331 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     82,025,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     522,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区大森北五丁目１３４番２
 0108000069143-0000
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備考