別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-27 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　樋口　典子   TEL.
鑑定評価額 188,000,000 円  １㎡当たりの価格 770,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区山王２丁目２１３５番２外
｢山王２－１７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 244  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 店舗、事務所兼共同
住宅が建ち並ぶ近隣
商業地域		 北20m区道 水道、ガス、下水 大森

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ区道 交通

施設		 大森駅北西方

350m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗・事務所兼共同住宅等が多く建ち並ぶ地域であり、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測され
る。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    830,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    646,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として大田区内を走る幹線道路または準幹線道路沿いの路線商業地域。主な需要者層は、賃貸事業に
よる投資目的の投資家、不動産業者等である。大森駅に近い立地条件とも相俟って、幹線道路沿いの土地需要は安定的
であり、マンションや事業用地としての需要は強い。なお、中心となる価格帯については、画地規模、需要者層の違い
により異なるものの、マンション素地であれば容積率１００％あたり９０万円～１２０万円／坪程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が存する地域は、大森駅近くの幹線道路沿いに店舗付マンション等が連担する路線商業地域であり、自己使
用目的のほか、投資目的による収益性を重視した意思決定もなされるものと考えられる。したがって、本件では幹線道
路沿いの取引事例を中心に求められた市場実勢を反映する比準価格と店舗付共同住宅を想定して求められた収益価格を
相互に関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    888,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[124.1]		 [100.0]
100		 759,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    726,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の影響により個人消費が伸び悩んでお
り、コロナ禍からの景気回復が足踏み状態と
なっている。


ＪＲ大森駅に近い幹線道路沿いの立地条件を
有するため、需要は安定的である。地域要因
に特段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
３
-23		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m区道、
北3.5m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
b Ｒ６１１０
６
-901		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西36m区道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
c Ｒ６１１０
８
-2		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西25m国道、
南東4m、
二方路
準住居
高度地区3種
(70,300)
d Ｒ６１１１
０
-6		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21.5m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
e Ｒ５７１０
８
-13		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m都道、
中間画地
準住居
高度3種最低7m
地区計画等
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
692,870  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
873,511 		 100
[  97.0]
900,527 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
901,000 
b (　           ) 
745,726  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
765,861 		 100
[  92.6]
827,064 
827,000 
c (　           ) 
932,695  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
953,011 		 100
[ 115.0]
828,705 
829,000 
d (　           ) 
1,002,068  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,038,142 		 100
[ 130.7]
794,294 
794,000 
e (　           ) 
525,484  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
698,237 		 100
[  86.4]
808,145 
808,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    830,000 円／㎡]  



大田 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,784,997 
8,452,580 
23,332,417 
17,112,900 
6,219,517 		 （　0.9374）
5,830,175 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    157,572,297 円　　　　（　    646,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 173.05 ＲＣ6 856.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   244 ㎡     17.0 m x   15.4 m  前面道路：区道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロアー貸し）、２階～６階は平均専有面積３３㎡程度の住宅を想定。 ⑦有効率　  84.9 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
87.42 
86.5 
75.64 
4,000 
302,560 		 6.0  1,815,360 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
153.90 
84.8 
130.46 
3,400 
443,564 		 1.0  443,564 
1.0  443,564 

 4～ 5		 住宅
153.90 
84.8 
130.46 
3,450 
450,087 		 1.0  450,087 
1.0  450,087 

 6～ 6		 住宅
153.90 
84.8 
130.46 
3,500 
456,610 		 1.0  456,610 
1.0  456,610 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
856.92 
84.9 
727.94 

2,546,472 		 4,059,272 
2,243,912 
⑨年額支払賃料      2,546,472 円　×　12ヶ月　＝　      30,557,664 円 
⑩a共益費（管理費）             197 円／㎡　×　     727.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,720,850 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,278,514 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,613,926 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,664,588 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,059,272 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,563 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,243,912 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,081,846 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,784,997 円　　　　（　       130,266 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１８
　　　　-21		 3,387  
(   3,246) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]
3,491 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,547 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１８
　　　　-22		 3,809  
(   3,655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]
3,697 
c Ｒ６１２１５
　　　　-19		 3,190  
(   3,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,097 
大田 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,686,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,486,080 円  　　　       32,278,514　×　　　　  10.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      330,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,388,500 円  　　　　    281,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,452,580 円　（　　　　　　        34,642 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 281,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 318,000 円／㎡　×　     856.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,112,900 円  
（　　　　　        70,135 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,784,997 円      
②総費用 8,452,580 円      
③純収益　①－② 23,332,417 円      
④建物等に帰属する純収益 17,112,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,219,517 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,830,175 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,894 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    157,572,297 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     646,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区山王二丁目２１３５番２
 0108000176673-0000
2 　大田区山王二丁目２１３８番９
 0108000176687-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-27 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　島田　博文   TEL.
鑑定評価額 187,000,000 円  １㎡当たりの価格 768,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区山王２丁目２１３５番２外
｢山王２－１７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 244  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 店舗、事務所兼共同
住宅が建ち並ぶ近隣
商業地域		 北20m区道 水道、ガス、下水 大森

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ　区道 交通

施設		 大森駅北西方

350m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗兼共同住宅や店舗兼事務所等が見られる近隣商業地域であり、地域要因について特段の変動要因はな
く、当面は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    822,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    670,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区中央部から東部一帯、ＪＲ京浜東北線及び京急本線各駅を最寄りとし、幹線及び準幹線道路沿い
を中心とする近隣商業地域等の存する圏域である。需要者の中心は投資家、一般法人、開発目的の不動産会社等である
が、自用目的の需要あるいは収益目的の需要はいずれも想定される。土地の取引価格は、単価で６５万円／㎡～９０万
円／㎡程度、規模にもより一概にはいえないが総額で概ね１億円～２億円台半ば程度が中心的価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、最寄駅から徒歩圏内にある準幹線道路沿い近隣商業地の事例等を採用し、市場性を反映した実証的な価格
であり、類似地域において信頼性のある事例を採用している。収益価格は、中層店舗付共同住宅地を想定して求め、収
益性を反映した価格であり、需要者の行動原理を踏まえており、相応の説得力が認められる。本件は、実証的な比準価
格と市場適合性のある収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    888,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[122.8]		 [100.0]
100		 767,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    726,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢及び今後の金融政策の動向に留意す
る必要はあるが、不動産市場はアフターコロ
ナに移行し、需要は堅調であり、地価は上昇
傾向にある。

店舗・事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商
業地域であり、ＪＲ大森駅にも近く需要は底
堅いことから、地価は上昇傾向にある。


市場競争力の程度は標準的である。個別的要
因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５７１１
０
-22		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西12m区道、
北6m、二方路
商業

(100,500)
b Ｒ６１１１
７
-13		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北7.3m区道、
中間画地
商業

(100,438)
c Ｒ６１１１
０
-6		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21.5m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
d Ｒ６１１０
３
-23		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m区道、
北3.5m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,269,235  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,345,465 		 100
[ 156.0]
862,478 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
862,000 
b (　           ) 
914,685  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
960,419 		 100
[ 119.2]
805,721 
806,000 
c (　           ) 
1,002,068  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,038,142 		 100
[ 136.6]
759,987 
760,000 
d (　           ) 
692,870  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
873,511 		 100
[ 100.8]
866,578 
867,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    822,000 円／㎡]  



大田 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,251,859 
8,247,823 
23,004,036 
16,686,600 
6,317,436 		 （　0.9578）
6,050,840 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    163,536,216 円　　　　（　    670,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 173.05 ＲＣ6 856.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   244 ㎡     17.0 m x   15.4 m  前面道路：区道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は専用面積３３㎡前後（１ＤＫ）の共同住宅（２０戸）を想定。 ⑦有効率　  84.9 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
87.42 
86.5 
75.64 
4,133 
312,620 		 6.0  1,875,720 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
153.90 
84.8 
130.46 
3,307 
431,431 		 1.0  431,431 
1.0  431,431 

 4～ 5		 住宅
153.90 
84.8 
130.46 
3,373 
440,042 		 1.0  440,042 
1.0  440,042 

 6～ 6		 住宅
153.90 
84.8 
130.46 
3,406 
444,347 		 1.0  444,347 
1.0  444,347 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
856.92 
84.9 
727.94 

2,499,913 		 4,063,013 
2,187,293 
⑨年額支払賃料      2,499,913 円　×　12ヶ月　＝　      29,998,956 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     727.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,747,056 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,746,012 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,587,301 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,158,711 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,063,013 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,599 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,187,293 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,054,549 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,251,859 円　　　　（　       128,081 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０９
　　　　-25		 3,657  
(   3,505) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[106.0]
3,557 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,307 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０９
　　　　-26		 3,328  
(   3,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
3,268 
c Ｒ６１２０９
　　　　-27		 4,083  
(   4,080) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[108.0]
3,496 
大田 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,644,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,396,823 円  　　　       31,746,012　×　　　　  10.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      330,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,329,000 円  　　　　    274,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,247,823 円　（　　　　　　        33,803 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 274,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 311,000 円／㎡　×　     856.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,686,600 円  
（　　　　　        68,388 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,251,859 円      
②総費用 8,247,823 円      
③純収益　①－② 23,004,036 円      
④建物等に帰属する純収益 16,686,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,317,436 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,050,840 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,799 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    163,536,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     670,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区山王二丁目２１３５番２
 0108000176673-0000
2 　大田区山王二丁目２１３８番９
 0108000176687-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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備考