別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-25 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　樋口　典子   TEL.
鑑定評価額 247,000,000 円  １㎡当たりの価格 680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区千鳥１丁目７８番１０外
｢千鳥１－１６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 363  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区2種


(85,277)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中層店舗兼住宅、共
同住宅等が多い近隣
商業地域		 北8.5m区道 水道、ガス、下水 千鳥町

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ区道 交通

施設		 千鳥町駅東方

160m		 法令

規制		 近商
(85,277)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中層店舗兼住宅、共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域として成熟しており、当面は現状を維持しつつ推移するもの
と予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    725,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    571,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として大田区内を走る東急線沿線の駅前商業地域。主な需要者層は、地縁性の高い個人事業主や賃貸
事業による投資目的の投資家、不動産業者等である。当地域の商業エリアは狭く、商業繁華性はそれほど高くないもの
の、立地条件が良好であるため店舗付共同住宅などに対する需要は底堅い。なお、中心となる価格帯は、街路条件や画
地規模、需要者の属性等により異なるため、一律には把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が存する地域は、駅に近い近隣商業地域であるため、店舗や事業所としての自用目的のほか、賃貸事業によ
る投資目的での取得が想定される。このため、本件では区内の駅前商業地域を中心とする取引事例から求められた市場
実勢を反映する比準価格と店舗付共同住宅を想定して求めた収益性を反映する収益価格を相互に関連づけ、代表標準地
との価格検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    721,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 [100.0]
100		 670,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    651,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の影響により個人消費が伸び悩んでお
り、コロナ禍からの景気回復が足踏み状態と
なっている。


店舗付共同住宅が多い千鳥町駅前の商業地域
で、地域要因に特段の変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
５
-2		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.3m区道、
南西4m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
b Ｒ５７１１
７
-25		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
c Ｒ６１１１
７
-25		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d Ｒ５７１１
０
-12		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10.9m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
e Ｒ６１１１
０
-16		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.5m都道
、中間画地
近商
高度地区3種
(88,290)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
734,351  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
751,462 		 100
[ 112.2]
669,752 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
670,000 
b (　           ) 
605,631  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
653,347 		 100
[  84.7]
771,366 
771,000 
c (　           ) 
616,846  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
642,137 		 100
[  93.1]
689,728 
690,000 
d (　           ) 
600,671  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
643,919 		 100
[  86.7]
742,698 
743,000 
e (　           ) 
673,901  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
704,227 		 100
[  94.0]
749,178 
749,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    725,000 円／㎡]  



大田 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,487,692 
8,794,258 
24,693,434 
16,686,600 
8,006,834 		 （　0.9578）
7,668,946 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    207,268,811 円　　　　（　    571,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.72 ＲＣ5 941.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 85 ％   300 ％   277 ％   363 ㎡     14.0 m x   26.0 m  前面道路：区道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は共同住宅（２ＤＫタイプ）を想定。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.72 
74.5 
164.45 
3,800 
624,910 		 8.0  4,999,280 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
180.14 
92.2 
166.04 
3,050 
506,422 		 1.0  506,422 
1.0  506,422 

 3～ 5		 住宅
180.14 
92.2 
166.04 
3,100 
514,724 		 1.0  514,724 
1.0  514,724 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
941.28 
88.0 
828.61 

2,675,504 		 7,049,874 
2,050,594 
⑨年額支払賃料      2,675,504 円　×　12ヶ月　＝　      32,106,048 円 
⑩a共益費（管理費）             239 円／㎡　×　     828.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,376,453 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,482,501 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,724,125 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,758,376 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,049,874 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          66,974 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,050,594 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         662,342 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,487,692 円　　　　（　        92,253 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１８
　　　　-19		 2,765  
(   2,651) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
3,096 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,139 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１８
　　　　-20		 2,479  
(   2,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
2,894 
c Ｒ６１２１９
　　　　-32		 3,202  
(   3,069) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]
3,270 
大田 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,644,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,827,558 円  　　　       34,482,501　×　　　　  11.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      445,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,329,000 円  　　　　    274,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,794,258 円　（　　　　　　        24,227 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 274,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 283,000 円／㎡　×　     941.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,686,600 円  
（　　　　　        45,969 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,487,692 円      
②総費用 8,794,258 円      
③純収益　①－② 24,693,434 円      
④建物等に帰属する純収益 16,686,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,006,834 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,668,946 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,127 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    207,268,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     571,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区千鳥一丁目７８番１０
 0108000212084-0000
2 　大田区千鳥一丁目７８番１２
 0108000212086-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-25 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　長野　英樹   TEL.
鑑定評価額 246,000,000 円  １㎡当たりの価格 677,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区千鳥１丁目７８番１０外
｢千鳥１－１６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 363  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区2種


(85,277)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中層店舗兼住宅、共
同住宅等が多い近隣
商業地域		 北8.5m区道 水道、ガス、下水 千鳥町

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ区道 交通

施設		 千鳥町駅東方

160m		 法令

規制		 近商
(85,277)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗併用住宅、共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域として成熟しており、当面は現状を維持すると予測した
。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    713,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    554,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内の東急線沿線の駅前商業地域と判定した。典型的な需要者は、自己の商業利用を目的とし、地
縁選好性の強い個人事業主、中小法人、賃貸経営目的の投資家、不動産業者等である。近隣地域の商業繁華性はやや劣
るが、駅至近の商業地の供給は限定的で、コロナ禍後の店舗需要回復もあって、土地の取引価格は堅調に推移している
。取引の中心価格帯は、立地、画地規模、用途等で幅があり、一律には把握し難いが、７０万円／㎡前後が中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は駅至近の商業地域であり、商業用の自己使用目的での取引のほか、都心方面への通勤利便性も高く、居住用賃
貸物件の経営にも適している。比準価格は、類似性の高い事例により求めた実証的な価格であり、収益価格は適切に賃
貸経営を想定して試算している。主たる需要者は市場性を重視しつつ、収益性も考慮して取引を行うことを考慮し、比
準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    721,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[111.0]		 [100.0]
100		 676,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    651,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の土地取引件数は、２０２１年以降、
やや減少傾向である。取引価格は、住宅地、
商業地ともに需要は底堅く上昇基調で推移し
ている。

店舗付共同住宅が建ち並ぶ千鳥町駅前の近隣
商業地域で、地縁者の底堅い需要が継続し、
地域要因に特段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
５
-2		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.3m区道、
南西4m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
b Ｒ５７１１
９
-15		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c Ｒ５１１０
２
-18		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東7.2m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d Ｒ６１１１
７
-18		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西9.1m区道
、北6.4m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
734,351  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
751,462 		 100
[ 107.1]
701,645 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
702,000 
b (　           ) 
670,366  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
763,690 		 100
[ 108.9]
701,276 
701,000 
c (　           ) 
704,788  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
761,876 		 100
[ 105.0]
725,596 
726,000 
d (　           ) 
704,337  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
712,623 		 100
[  98.0]
727,166 
727,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    713,000 円／㎡]  



大田 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,971,671 
9,514,057 
24,457,614 
16,686,600 
7,771,014 		 （　0.9578）
7,443,077 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    201,164,243 円　　　　（　    554,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.72 ＲＣ5 941.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 85 ％   300 ％   277 ％   363 ㎡     14.0 m x   26.0 m  前面道路：区道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～５階は共同住宅（２ＤＫ４０㎡）を想定。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.72 
74.5 
164.45 
3,850 
633,133 		 8.0  5,065,064 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
180.14 
92.2 
166.04 
3,100 
514,724 		 1.0  514,724 
1.0  514,724 

 3～ 5		 住宅
180.14 
92.2 
166.04 
3,150 
523,026 		 1.0  523,026 
1.0  523,026 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
941.28 
88.0 
828.61 

2,716,935 		 7,148,866 
2,083,802 
⑨年額支払賃料      2,716,935 円　×　12ヶ月　＝　      32,603,220 円 
⑩a共益費（管理費）             239 円／㎡　×　     828.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,376,453 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,979,673 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,748,984 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,230,689 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,148,866 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,914 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,083,802 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         673,068 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,971,671 円　　　　（　        93,586 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１６
　　　　-34		 3,024  
(   2,899) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,055 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,190 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１６
　　　　-35		 3,149  
(   3,019) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,346 
c Ｒ６１２１６
　　　　-36		 3,442  
(   3,302) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,410 
大田 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,644,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,547,357 円  　　　       34,979,673　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      445,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,329,000 円  　　　　    274,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,514,057 円　（　　　　　　        26,210 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 274,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 283,000 円／㎡　×　     941.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,686,600 円  
（　　　　　        45,969 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,971,671 円      
②総費用 9,514,057 円      
③純収益　①－② 24,457,614 円      
④建物等に帰属する純収益 16,686,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,771,014 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,443,077 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,504 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    201,164,243 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     554,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区千鳥一丁目７８番１０
 0108000212084-0000
2 　大田区千鳥一丁目７８番１２
 0108000212086-0000
3 　
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6 　
7 　
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備考