別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-24 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　福田　洋子   TEL.
鑑定評価額 154,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 890,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区田園調布２丁目５１番２０
｢田園調布２－５１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 133  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ3F1B		 店舗、店舗兼住宅等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南10.9m区道 水道、ガス、下水 田園調布

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．９ｍ区道 交通

施設		 田園調布駅東方

90m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前から続く近隣商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと
予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    845,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大田区北部の東急線各駅に所在する近隣商業又は商業地域の範囲。店舗の外、アパート、マンション等混
在する地域。需要者は地縁的選好性の強い個人事業者又は自己使用目的の法人の外、事業法人等も想定できる。急激な
インフレによる物価高から各種小売業の商況低迷が懸念されるが、不動産投資への意欲は高く商業地の地価はやや上昇
傾向。土地は規模により総額が相当異なり５０百万円～２００百万円前後の取引が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は、最寄駅である田園調布駅への接近性が良好な近隣商業地域に所在している。商業用の自己使用目的での取引
の外、都心方面への接近性等利便性の良好な地域であることから、アパート、マンション等の収益物件も多く、比準価
格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    721,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 61.1]		 [100.0]
100		 1,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 急激なインフレによる物価高から各種小売業
の商況低迷が懸念されるが、不動産投資意欲
は高く商業地の地価はやや上昇傾向。


小規模小売業の商況は厳しく商業用地の実需
要は弱いが、収益・投資対象として地価は上
昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１１
８
-8		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西9m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
b Ｒ６１１０
８
-9		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m都道、
南6.1m、角地
準住居
高度3種最低7m
地区計画等
(80,300)
c Ｒ５１１１
９
-27		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
東6m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
d Ｒ５７１１
２
-3		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.2m区道
、南東3.4m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,114,164  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
941,897 		 100
[  79.1]
1,190,767 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,190,000 
b (　           ) 
1,185,235  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,189,750 		 100
[  98.7]
1,205,420 
1,210,000 
c (　           ) 
1,146,930  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,170,961 		 100
[ 100.8]
1,161,668 
1,160,000 
d (　           ) 
1,099,822  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,155,401 		 100
[  96.8]
1,193,596 
1,190,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,190,000 円／㎡]  



大田 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,829,363 
3,330,158 
9,499,205 
5,158,230 
4,340,975 		 （　0.9578）
4,157,786 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    112,372,595 円　　　　（　    845,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 106.50 ＲＣ3 267.13
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   200 ％   200 ％   133 ㎡      9.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 想定建物は１階店舗フロア貸し、２階以上共同住宅、３０～４０㎡（１Ｒ～１ＬＤＫ）。 ⑦有効率　  94.2 ％
の理由		 類似建物における標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
103.25 
89.8 
92.71 
5,000 
463,550 		 6.0  2,781,300 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
81.94 
96.9 
79.40 
3,400 
269,960 		 1.0  269,960 
1.0  269,960 

 3～ 3		 住宅
81.94 
96.9 
79.40 
3,500 
277,900 		 1.0  277,900 
1.0  277,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
267.13 
94.2 
251.51 

1,011,410 		 3,329,160 
547,860 
⑨年額支払賃料      1,011,410 円　×　12ヶ月　＝　      12,136,920 円 
⑩a共益費（管理費）             350 円／㎡　×　     251.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,056,342 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似建物の共益費等水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,193,262 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       659,663 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,533,599 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,329,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,627 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          547,860 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         264,137 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,829,363 円　　　　（　        96,461 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１９
　　　　-37		 3,345  
(   3,209) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
3,521 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,547 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１９
　　　　-38		 3,167  
(   3,036) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,167 
c Ｒ６１２１９
　　　　-39		 3,503  
(   3,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
3,574 
大田 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 508,200 円  　　　　     84,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,649,158 円  　　　       13,193,262　×　　　　  12.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      283,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      719,900 円  　　　　     84,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,700 円  　　　　     84,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,700 円  　　　　     84,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,330,158 円　（　　　　　　        25,039 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 308,000 円／㎡　×　     267.13 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,158,230 円  
（　　　　　        38,784 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,829,363 円      
②総費用 3,330,158 円      
③純収益　①－② 9,499,205 円      
④建物等に帰属する純収益 5,158,230 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,340,975 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,157,786 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,262 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    112,372,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     845,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区田園調布二丁目５１番２０
 0108000245918-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-24 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　大坪　広治   TEL.
鑑定評価額 154,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 890,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区田園調布２丁目５１番２０
｢田園調布２－５１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 133  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ3F1B		 店舗、店舗兼住宅等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南10.9m区道 水道、ガス、下水 田園調布

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １０．９ｍ区道 交通

施設		 田園調布駅東方

90m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、店舗、店舗付共同住宅、店舗併用住宅等が建ち並ぶ田園調布駅前の近隣商業地域である。地域要因
に特段の変動はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    890,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区及び隣接区のうち東急各線沿線の駅前に形成される商店街等の近隣商業地域と判定した。需要者
の属性は、当該地域に地縁を有し、飲食店や物販店等を営む個人事業主や、飲食チェーン等の法人のほか、店舗付共同
住宅等の収益物件の開発を行う不動産業者等が中心である。市場での中心価格帯は、規模・容積率等の個別性にもより
一様ではないが、概ね７０万円／㎡～１２０万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算では、東急各線沿線の近隣商業地域の事例を中心に採用し、市場性を反映した実証的な価格が求められ
た。収益価格の試算では、店舗付共同住宅を想定し、適切に土地残余法を適用した。対象標準地にかかる需要者は、取
引相場に加え、収益性にも着目して意思決定を行うであろうことから、収益価格にも一定の説得力が認められる。以上
より、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    721,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.2]		 [100.0]
100		 1,170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は、物価高騰により先行き不透明感
があるものの、大田区内の商業地の需要は、
利便性や低金利を背景に底堅く推移している
。

田園調布駅の東口駅前商店街を形成する近隣
商業地域であり、３階建程度の建物が中心で
ある。地域要因に特段の変動はない。


近隣地域の標準的画地と概ね同等で代替競争
関係にある不動産と比較し、標準的な市場競
争力を有する。個別的要因に特段の変動要因
はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
５
-16		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
b Ｒ５７１１
０
-7		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
北東5.4m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c Ｒ５７１１
３
-6		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d Ｒ６１１１
０
-28		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
759,700  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
780,212 		 100
[  65.1]
1,198,482 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,200,000 
b (　           ) 
790,101  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
799,883 		 100
[  69.8]
1,145,964 
1,150,000 
c (　           ) 
896,779  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
965,831 		 100
[  79.0]
1,222,571 
1,220,000 
d (　           ) 
823,513  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
845,748 		 100
[  70.6]
1,197,943 
1,200,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,200,000 円／㎡]  



大田 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,734,944 
3,302,938 
9,432,006 
4,859,820 
4,572,186 		 （　0.9578）
4,379,240 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    118,357,838 円　　　　（　    890,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 106.50 ＲＣ3 267.13
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   200 ％   200 ％   133 ㎡      9.0 m x   15.0 m  前面道路：区道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２・３階は専有面積４０㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  94.2 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
103.25 
89.8 
92.71 
5,000 
463,550 		 6.0  2,781,300 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
81.94 
96.9 
79.40 
3,400 
269,960 		 1.0  269,960 
1.0  269,960 

 3～ 3		 住宅
81.94 
96.9 
79.40 
3,400 
269,960 		 1.0  269,960 
1.0  269,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
267.13 
94.2 
251.51 

1,003,470 		 3,321,220 
539,920 
⑨年額支払賃料      1,003,470 円　×　12ヶ月　＝　      12,041,640 円 
⑩a共益費（管理費）             350 円／㎡　×　     251.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,056,342 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,097,982 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       654,899 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,443,083 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,321,220 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,552 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          539,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         260,309 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,734,944 円　　　　（　        95,751 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１５
　　　　-25		 3,303  
(   3,300) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,475 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,547 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１９
　　　　-38		 3,167  
(   3,036) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,334 
c Ｒ６１２０５
　　　　-17		 3,702  
(   3,478) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,816 
大田 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 478,800 円  　　　　     79,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,702,738 円  　　　       13,097,982　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      283,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      678,300 円  　　　　     79,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,800 円  　　　　     79,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,800 円  　　　　     79,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,302,938 円　（　　　　　　        24,834 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     267.13 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,859,820 円  
（　　　　　        36,540 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,734,944 円      
②総費用 3,302,938 円      
③純収益　①－② 9,432,006 円      
④建物等に帰属する純収益 4,859,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,572,186 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,379,240 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,927 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    118,357,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     890,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区田園調布二丁目５１番２０
 0108000245918-0000
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備考