別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-22 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　笠井　真由美   TEL.
鑑定評価額 227,000,000 円  １㎡当たりの価格 923,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区蒲田本町２丁目４番１３
｢蒲田本町２－２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ7		 中高層店舗兼共同住
宅、事務所等の多い
商業地域		 北30m都道 水道、ガス、下水 蒲田

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 蒲田駅南東方

650m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼共同住宅及び事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も同様
の環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    995,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    754,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に大田区内の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。典型的な需要者は企業や投資法人、マ
ンション開発業者等多岐にわたる。最寄り駅に近く、大田区の主要繁華街である蒲田駅に近い幹線道路沿いの商業地域
に存するため、用途の多様性が認められ、不動産需要は位置・規模からも底堅い。土地は規模により総額が相当異なり
価格帯での把握は困難であるが、対象標準地程度の規模で土地は２億円～４億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿い等に位置する類似の土地利用が図られている規範性の高い取引事例を採用して求めた比準価格は、典型的
な需要者である開発業者や投資家等による取引市場での実勢価格を反映した価格で、実証性・規範性が高い。収益価格
は投資採算性の観点から求められた価格で賃貸市場の現状を反映している。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、
実証性の高い比準価格をやや重視し、賃貸市場を反映した収益価格を関連づけ、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    864,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大田 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    890,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の人口はコロナ禍後経済活動の再開に
伴い回復基調から増加傾向にある。不動産需
要は底堅く地価は上昇基調にあるが不透明感
も否めない。

中高層店舗兼共同住宅、事務所等の多い幹線
道路沿いの商業地域で、利便性も良好なこと
から需要は底堅い。なお、地域要因に特段の
変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％ +3.7 ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
０
-6		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21.5m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b Ｒ６１１０
６
-901		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西36m区道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
c Ｒ６１１０
８
-8		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西30m都道、
北西8m、角地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
d Ｒ５１１２
０
-5		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m国道、
南8.5m、角地
準工
高度3種最低7m
(80,300)
e Ｒ６１１０
３
-23		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m区道、
北3.5m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,002,068  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,038,142 		 100
[ 116.6]
890,345 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
890,000 
b (　           ) 
745,726  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
765,861 		 100
[  78.5]
975,619 
976,000 
c (　           ) 
1,378,619  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,366,802 		 100
[  99.0]
1,380,608 
1,380,000 
d (　           ) 
803,043  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
837,459 		 100
[  80.2]
1,044,213 
1,040,000 
e (　           ) 
692,870  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
873,511 		 100
[  87.3]
1,000,585 
1,000,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    995,000 円／㎡]  



大田 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,680,093 
10,624,379 
27,055,714 
19,731,600 
7,324,114 		 （　0.9374）
6,865,624 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    185,557,405 円　　　　（　    754,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.90 ＲＣ9 997.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最低7m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   246 ㎡     11.0 m x   21.0 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～９階を共同住宅（１戸あたり３０㎡程度）と想定。 ⑦有効率　  80.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
103.90 
86.5 
89.87 
4,250 
381,948 		 6.0  2,291,688 
0.0  0 

 1～ 1		 駐車場
13.20 
 
 
 
 		    
   

 2～ 3		 住宅
110.00 
81.2 
89.32 
3,540 
316,193 		 1.0  316,193 
1.0  316,193 

 4～ 6		 住宅
110.00 
81.2 
89.32 
3,610 
322,445 		 1.0  322,445 
1.0  322,445 

 7～ 9		 住宅
110.00 
81.2 
89.32 
3,680 
328,698 		 1.0  328,698 
1.0  328,698 

計
997.10 
80.7 
804.43 

2,967,763 		 4,877,503 
2,585,815 
⑨年額支払賃料      2,967,763 円　×　12ヶ月　＝　      35,613,156 円 
⑩a共益費（管理費）             245 円／㎡　×　     804.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,365,024 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  27,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         324,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,978,180 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         324,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,915,109 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,387,071 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,877,503 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,336 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,585,815 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,246,686 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,680,093 円　　　　（　       153,171 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０６
　　　　-40		 3,766  
(   3,611) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.8]		 100
[100.0]
4,198 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,693 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,540 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０６
　　　　-41		 3,316  
(   3,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,422 
c Ｒ６１２０６
　　　　-42		 3,967  
(   3,803) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[104.0]		 100
[105.0]
3,460 
大田 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,944,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,902,679 円  　　　       38,302,180　×　　　　  12.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      375,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,754,000 円  　　　　    324,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       324,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       324,000 円  　　　　    324,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,624,379 円　（　　　　　　        43,189 円／㎡）　　（経費率　　  28.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 324,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     997.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,731,600 円  
（　　　　　        80,210 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,680,093 円      
②総費用 10,624,379 円      
③純収益　①－② 27,055,714 円      
④建物等に帰属する純収益 19,731,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,324,114 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,865,624 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,909 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    185,557,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     754,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区蒲田本町二丁目４番１３
 0108000095998-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-22 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　杣谷　考志   TEL.
鑑定評価額 227,000,000 円  １㎡当たりの価格 923,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区蒲田本町２丁目４番１３
｢蒲田本町２－２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ7		 中高層店舗兼共同住
宅、事務所等の多い
商業地域		 北30m都道 水道、ガス、下水 蒲田

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 蒲田駅南東方

650m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 環八通り沿いに中高層の店舗付共同住宅、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。大きな地域要因の変動はな
く当面は現状維持で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    998,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    791,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として大田区及び周辺区の幹線道路沿いの商業地域及び同程度の繁華性を有する商業地域である。需
要者は不動産事業者、不動産投資家が中心である。広幅員な幹線道路沿いのため繁華性の程度は普通であるが、共同住
宅用地としての需要も見込まれることから、需要者からの引き合いが相応に見込まれる地域である。需要の中心となる
価格帯については、取引される土地の規模はまちまちであるが、概ね㎡あたり６０～１００万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は環八通り沿いの中層の店舗付共同住宅等が多く見られる商業地域で、繁華性の程度は普通であるが、収益価
格は比準価格と比較してやや低位に求められた。これは、需要者が実際の取引市場における価格を重視のうえ収益性を
勘案した取引を行っているためと考えられる。したがって、本件では取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格
を比較考量し、現下の不動産市況を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    864,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大田 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    890,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 継続的な景気回復により資本投資が持続して
いること等から商業地の地価は上昇傾向にあ
る。


幹線道路沿いの商業地域であり地域要因に特
段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％ +3.7 ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
８
-2		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西25m国道、
南東4m、
二方路
準住居
高度地区3種
(70,300)
b Ｒ５７１０
３
-26		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西25m都道、
中間画地
準住居
高度地区3種
(70,300)
c Ｒ５１１２
０
-5		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m国道、
南8.5m、角地
準工
高度3種最低7m
(80,300)
d Ｒ６１１１
５
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東30m都道、
西6.5m、角地
準住居
高度3種最低7m
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
932,695  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
953,011 		 100
[  92.7]
1,028,059 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,030,000 
b (　           ) 
788,707  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
879,201 		 100
[  87.3]
1,007,103 
1,010,000 
c (　           ) 
803,043  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
837,459 		 100
[  85.5]
979,484 
979,000 
d (　           ) 
791,246  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
808,329 		 100
[  85.5]
945,414 
945,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    998,000 円／㎡]  



大田 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,780,305 
9,735,756 
27,044,549 
19,366,200 
7,678,349 		 （　0.9374）
7,197,684 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    194,532,000 円　　　　（　    791,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.90 ＲＣ9 997.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最低7m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   246 ㎡     11.0 m x   21.0 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階～９階は戸当たり平均賃貸面積３０㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  80.7 ％
の理由		 類似建物における標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
103.90 
86.5 
89.87 
4,129 
371,073 		 6.0  2,226,438 
0.0  0 

 1～ 1		 駐車場
13.20 
 
 
 
 		    
   

 2～ 3		 住宅
110.00 
81.2 
89.32 
3,470 
309,940 		 1.0  309,940 
1.0  309,940 

 4～ 6		 住宅
110.00 
81.2 
89.32 
3,505 
313,067 		 1.0  313,067 
1.0  313,067 

 7～ 9		 住宅
110.00 
81.2 
89.32 
3,574 
319,230 		 1.0  319,230 
1.0  319,230 

計
997.10 
80.7 
804.43 

2,887,844 		 4,743,209 
2,516,771 
⑨年額支払賃料      2,887,844 円　×　12ヶ月　＝　      34,654,128 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     804.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,413,290 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似建物の共益費等水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  27,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         324,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,067,418 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         324,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,869,571 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,521,847 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,743,209 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,060 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,516,771 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,213,398 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,780,305 円　　　　（　       149,513 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０６
　　　　-39		 3,539  
(   3,393) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]
3,761 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,470 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０６
　　　　-40		 3,766  
(   3,611) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 96.0]		 100
[105.0]
3,892 
c Ｒ６１２０６
　　　　-41		 3,316  
(   3,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]
3,424 
大田 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,908,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,113,056 円  　　　       37,391,418　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      375,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,703,000 円  　　　　    318,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       318,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       318,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,735,756 円　（　　　　　　        39,576 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 318,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     997.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,366,200 円  
（　　　　　        78,724 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,780,305 円      
②総費用 9,735,756 円      
③純収益　①－② 27,044,549 円      
④建物等に帰属する純収益 19,366,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,678,349 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,197,684 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,259 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    194,532,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     791,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区蒲田本町二丁目４番１３
 0108000095998-0000
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備考