別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-21 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　島田　博文   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 717,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区西糀谷４丁目７１番３
｢西糀谷４－１４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(90,300)

1:2		 店舗

Ｓ3		 小規模小売店舗が建
ち並ぶ駅前通りの商
業地域		 西8.2m区道 水道、ガス、下水 糀谷

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       144 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．２ｍ区道 交通

施設		 糀谷駅北方

70m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    767,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    508,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として京急線沿線の近隣商業地域等で、大田区及び周辺区がその圏域である。主な需要者は、地縁的
選好性の強い個人事業者、投資家、不動産業者等である。最寄駅に近い近隣商業地域で繁華性の程度は普通であるが、
共同住宅用地としての需要もあるため需要者からの引き合いが相応に見込まれる地域である。土地の取引価格は、単価
で６０万円／㎡～９０万円／㎡程度、規模にもよるが総額で８千万～１億円台半ば程度が中心的価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、最寄駅から徒歩圏内にある近隣商業地の事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格であり、類似地域
において信頼性のある事例を採用している。収益価格は、中層店舗兼共同住宅地を想定して求めた収益性を反映した価
格であり、需要者の行動原理を踏まえており、相応の説得力が認められる。本件は、市場性を反映した比準価格と収益
性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    620,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.2]		 [100.0]
100		 717,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    675,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢及び今後の金融政策の動向に留意す
る必要はあるが、不動産市場はアフターコロ
ナに移行し、需要は堅調であり、地価は上昇
傾向にある。

最寄駅を中心に店舗付共同住宅等が建ち並ぶ
近隣商業地域である。賃貸需要は底堅く安定
的に認められ、一定の取引需要が認められる
。

市場競争力の程度は標準的である。個別的要
因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
９
-18		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東5.4m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ６１１０
２
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6.3m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c Ｒ５１１０
２
-18		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東7.2m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d Ｒ６１１０
６
-901		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西36m区道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
e Ｒ６１１１
０
-9		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7.5m区道、
北西5.4m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
533,293  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
547,692 		 100
[  67.7]
808,999 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
809,000 
b (　           ) 
545,592  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
563,051 		 100
[  77.6]
725,581 
726,000 
c (　           ) 
704,788  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
761,876 		 100
[  98.0]
777,424 
777,000 
d (　           ) 
745,726  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
765,861 		 100
[ 105.5]
725,935 
726,000 
e (　           ) 
643,113  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
655,601 		 100
[  82.9]
790,834 
791,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    767,000 円／㎡]  



大田 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,878,606 
3,396,671 
8,481,935 
5,632,450 
2,849,485 		 （　0.9561）
2,724,393 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     73,632,243 円　　　　（　    508,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 107.43 Ｓ4 315.53
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   145 ㎡      8.0 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   8.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階以上共同住宅、２５～３８㎡（１Ｒ～１ＬＤＫ）。 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 共用部分等を考慮して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
107.43 
66.6 
71.57 
4,600 
329,222 		 6.0  1,975,332 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
101.75 
90.9 
92.51 
3,259 
301,490 		 1.0  301,490 
1.0  301,490 

 3～ 3		 住宅
70.85 
91.3 
64.69 
3,320 
214,771 		 1.0  214,771 
1.0  214,771 

 4～ 4		 住宅
35.50 
82.6 
29.34 
3,320 
97,409 		 1.0  97,409 
1.0  97,409 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
315.53 
81.8 
258.11 

942,892 		 2,589,002 
613,670 
⑨年額支払賃料        942,892 円　×　12ヶ月　＝　      11,314,704 円 
⑩a共益費（管理費）             275 円／㎡　×　     258.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　         851,763 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,166,467 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       608,323 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,558,144 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,589,002 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,596 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          613,670 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         295,866 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,878,606 円　　　　（　        81,921 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０９
　　　　-21		 4,197  
(   4,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[101.0]		 100
[104.0]
3,769 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,259 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０９
　　　　-22		 3,348  
(   3,345) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
3,383 
c Ｒ６１２０９
　　　　-23		 3,088  
(   3,088) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]
3,061 
大田 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 532,200 円  　　　　     88,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,751,971 円  　　　       12,166,467　×　　　　  14.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      753,900 円  　　　　     88,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,700 円  　　　　     88,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,700 円  　　　　     88,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,396,671 円　（　　　　　　        23,425 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 273,000 円／㎡　×　     315.53 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,632,450 円  
（　　　　　        38,844 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,878,606 円      
②総費用 3,396,671 円      
③純収益　①－② 8,481,935 円      
④建物等に帰属する純収益 5,632,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,849,485 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,724,393 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,789 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,632,243 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     508,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区西糀谷四丁目７１番３
 0108000168794-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-21 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　瀧　康次郎   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 715,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区西糀谷４丁目７１番３
｢西糀谷４－１４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(90,300)

1:2		 店舗

Ｓ3		 小規模小売店舗が建
ち並ぶ駅前通りの商
業地域		 西8.2m区道 水道、ガス、下水 糀谷

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       144 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．２ｍ区道 交通

施設		 糀谷駅北方

70m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗が建ち並ぶ近隣商業地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維
持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    743,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    495,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内の京急線沿線を中心とする近隣商業地域である。需要者の中心は地縁的選好性の強い個人事業
者のほか、賃貸事業又は分譲事業を目的としたデベロッパーや投資家等である。需要者からの引き合いが相応に見込ま
れる地域であり、需要の中心となる価格帯は、規模、形状等によりばらつきが大きい。駅に近い物件については高値で
の取引も見受けられ、一律には把握し難いが、概ね１㎡当たり４０万～８０万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は賃貸用建物の建築を
想定し、不動産を賃貸運用することを前提とした賃貸市場の現状を反映した価格である。当該地域は、自己利用のほか
、賃貸事業を目的とした需要も考えられる。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ
て、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    620,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.2]		 [100.0]
100		 717,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    675,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は一部に足踏みもみられるものの緩
やかに回復している。雇用・所得環境が改善
する中で各種政策の効果もあり回復が続くこ
とが期待される。

小規模店舗が建ち並ぶ近隣商業地域で、地域
要因に大きな変化はない。地価は上昇傾向で
ある。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
６
-901		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西36m区道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
b Ｒ５７１０
８
-28		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
c Ｒ５１１０
７
-19		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東3.4m私道
、南西3.3m、
角地
近商
高度地区3種
(100,240)
d Ｒ５７１１
４
-21		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.3m私道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
745,726  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
765,861 		 100
[ 102.2]
749,375 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
749,000 
b (　           ) 
486,098  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
505,179 		 100
[  72.9]
692,975 
693,000 
c (　           ) 
558,343  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
572,700 		 100
[  80.6]
710,546 
711,000 
d (　           ) 
581,419  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
610,490 		 100
[  74.7]
817,256 
817,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    743,000 円／㎡]  



大田 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,744,225 
3,234,704 
8,509,521 
5,734,050 
2,775,471 		 （　0.9561）
2,653,628 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     71,719,676 円　　　　（　    495,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 107.43 Ｓ4 315.53
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   145 ㎡      8.0 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   8.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階以上は１Ｋタイプ３０㎡程度の共同住宅。 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
107.43 
66.6 
71.57 
4,500 
322,065 		 6.0  1,932,390 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
101.75 
90.9 
92.51 
3,200 
296,032 		 1.0  296,032 
1.0  296,032 

 3～ 3		 共同住宅
70.85 
91.3 
64.69 
3,300 
213,477 		 1.0  213,477 
1.0  213,477 

 4～ 4		 共同住宅
35.50 
82.6 
29.34 
3,400 
99,756 		 1.0  99,756 
1.0  99,756 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
315.53 
81.8 
258.11 

931,330 		 2,541,655 
609,265 
⑨年額支払賃料        931,330 円　×　12ヶ月　＝　      11,175,960 円 
⑩a共益費（管理費）             275 円／㎡　×　     258.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　         851,763 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,027,723 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       601,386 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,426,337 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,541,655 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,146 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          609,265 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         293,742 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,744,225 円　　　　（　        80,995 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１２
　　　　-7		 3,080  
(   2,953) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 92.0]		 100
[102.0]
3,218 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,338 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１２
　　　　-8		 3,262  
(   3,127) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]
3,650 
c Ｒ６１２１２
　　　　-9		 3,343  
(   3,207) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]
3,448 
大田 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 541,800 円  　　　　     90,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,563,604 円  　　　       12,027,723　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      767,500 円  　　　　     90,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,300 円  　　　　     90,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,300 円  　　　　     90,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,234,704 円　（　　　　　　        22,308 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 278,000 円／㎡　×　     315.53 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,734,050 円  
（　　　　　        39,545 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,744,225 円      
②総費用 3,234,704 円      
③純収益　①－② 8,509,521 円      
④建物等に帰属する純収益 5,734,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,775,471 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,653,628 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,301 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,719,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     495,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区西糀谷四丁目７１番３
 0108000168794-0000
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備考