別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-19 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　樫村　潤   TEL.
鑑定評価額 98,400,000 円  １㎡当たりの価格 635,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区南馬込５丁目５５番１３外
｢南馬込５－３９－７｣		 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 低層店舗、中層店舗
共同住宅が多い近隣
商業地域		 南8m区道 水道、ガス、下水 西馬込

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  15.7 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 西馬込駅南東方

150m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 西馬込駅至近の店舗付共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域である。大きな地域要因の変動はなく、当面は現状維持
で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    675,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    485,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大田区及び隣接区の都営浅草線、東急線を最寄駅とする近隣商業地域である。需要者は、自己使用目的の
事業法人、個人事業主を中心に、投資目的の不動産業者、投資家等も想定される。標準地は、商業繁華性は劣るが、駅
至近に位置し、商業地内賃貸住宅の一定の需要も見受けられる。立地条件や画地規模、利用用途等により価格水準は大
きく異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い商業地の事例から求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は想定建物よ
り求めた理論的な価格である。対象標準地は、駅前商店街沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地に位置し、需要者
は自己利用目的の事業者等のほか、収益目的の投資家等が想定される。そのため、市場性を反映した比準価格を重視し
、収益性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    721,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[118.6]		 [100.0]
100		 632,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    607,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済社会活動の正常化が進み景気は持ち直し
ているが、物価上昇や金融資本市場の変動に
よる国内経済動向に留意する必要がある。


都営浅草線の西馬込駅から徒歩圏の近隣商業
地域である。中低層の店舗兼共同住宅が見ら
れるが、繁華性は高くない。地域要因に特段
の変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
８
-2		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西25m国道、
南東4m、
二方路
準住居
高度地区3種
(70,300)
b Ｒ６１１１
４
-27		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m区道、
東5m、角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
c Ｒ５７１１
５
-5		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東7.2m区道
、西5.5m、
二方路
近商
高度地区2種
(90,200)
d Ｒ６１１０
４
-3		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西24.7m都
道、
南東2.6m、
二方路
近商
高度2種最低7m
地区計画等
(100,300)
e Ｒ５７１０
２
-3		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
932,695  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
953,011 		 100
[ 140.6]
677,817 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
678,000 
b (　           ) 
472,679  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
456,473 		 100
[  70.0]
652,104 
652,000 
c (　           ) 
929,669  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 133.9]
744,291 		 100
[  97.0]
767,310 
767,000 
d (　           ) 
925,162  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
1,038,936 		 100
[ 151.0]
688,037 
688,000 
e (　           ) 
572,172  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
621,379 		 100
[  92.0]
675,412 
675,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    675,000 円／㎡]  



大田 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,069,243 
3,709,670 
9,359,573 
6,455,400 
2,904,173 		 （　0.9578）
2,781,617 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     75,178,838 円　　　　（　    485,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 105.72 ＲＣ5 353.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   200 ％   200 ％   155 ㎡     10.4 m x   15.7 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階共同住宅（専有面積３０㎡程度・１ＤＫ）を想定した ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 類似建物における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.07 
81.9 
86.05 
4,100 
352,805 		 6.0  2,116,830 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
69.72 
88.9 
61.98 
3,180 
197,096 		 1.0  197,096 
1.0  197,096 

 3～ 4		 住宅
69.72 
88.9 
61.98 
3,240 
200,815 		 1.0  200,815 
1.0  200,815 

 5～ 5		 住宅
39.19 
79.1 
31.00 
3,300 
102,300 		 1.0  102,300 
1.0  102,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
353.42 
85.7 
302.99 

1,053,831 		 2,817,856 
701,026 
⑨年額支払賃料      1,053,831 円　×　12ヶ月　＝　      12,645,972 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     302.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　         727,176 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産に係る共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,373,148 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       668,657 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,704,491 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,817,856 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,770 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          701,026 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         337,982 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,069,243 円　　　　（　        84,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０７
　　　　-19		 3,049  
(   2,923) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
3,175 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,317 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,180 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０７
　　　　-20		 3,277  
(   3,274) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,344 
c Ｒ６１２０７
　　　　-18		 3,086  
(   2,843) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,117 
大田 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 636,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,658,270 円  　　　       13,373,148　×　　　　  12.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      302,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      901,000 円  　　　　    106,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,709,670 円　（　　　　　　        23,933 円／㎡）　　（経費率　　  28.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     353.42 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,455,400 円  
（　　　　　        41,648 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,069,243 円      
②総費用 3,709,670 円      
③純収益　①－② 9,359,573 円      
④建物等に帰属する純収益 6,455,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,904,173 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,781,617 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,946 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,178,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     485,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区南馬込五丁目５５番１３
 0108000294335-0000
2 　大田区南馬込五丁目５５番１４
 0108000294336-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-19 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　與四峰   TEL.
鑑定評価額 98,700,000 円  １㎡当たりの価格 637,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区南馬込５丁目５５番１３外
｢南馬込５－３９－７｣		 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 低層店舗、中層店舗
共同住宅が多い近隣
商業地域		 南8m区道 水道、ガス、下水 西馬込

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  15.7 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 西馬込駅南東方

150m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄の影響力の弱さはあるが、一方都心への利便性の良さや住環境が見直され、馬込地域は全般的に人口が増
加しており、この人口増加に支えられ、また既存の商業地の希少性から需要は底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    679,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    478,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として都営浅草線、東急線を最寄駅とする大田区、品川区、目黒区内の商業地域の圏域である。主要な
需要者は地縁のある事業者、不動産業者が中心である。西馬込駅周辺には同線の馬込駅に比較すると店舗数があるが、
第二京浜沿いで車両の交通量だけが多く、通行人の回遊が少ないため、駅周辺の店舗は少ない。市場における中心とな
る価格帯については規模によりばらつきが多く、中心価格帯の判定が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の所在する地域は中層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域。繁華性は高くなく、自用の店舗も多く、
賃貸に供されていても建物の一部で、外は自用に供されている場合が多い。その様な地域では、収益物件の成熟度が劣
り、収益価格が低く試算されることが多い。したがって実証性に優れた比準価格を重視しながら、商業地としての収益
性も考慮して、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に収益価格を関連づけて対象標準地の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    721,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[118.6]		 [100.0]
100		 632,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    607,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的には物価上昇、一方景気下押しリスク
も。国内では実質賃金の上昇と物価の安定を
試み、日銀の金利政策は難しい局面。建築費
は依然上昇中。

駅近の馬込文士村商店会に所在。若干下る感
じ、平に比しややマイナス。駅が地下鉄のた
め、駅近のわりに繁華性は高くないが、周辺
の人口は増加中。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -0.9
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +5.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
１
-13		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東25m国道、
南7.2m、
南西6.8m、
三方路
準工
高度地区3種
(80,300)
b Ｒ６１１０
５
-19		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.7m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c Ｒ５７１０
２
-3		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
d Ｒ６１１０
６
-902		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東20m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,042,402  		 100
[ 130.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
794,975 		 100
[ 117.3]
677,728 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
678,000 
b (　           ) 
599,165  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
626,127 		 100
[  92.3]
678,361 
678,000 
c (　           ) 
572,172  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
621,379 		 100
[  89.1]
697,395 
697,000 
d (　           ) 
461,469  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
509,462 		 100
[  76.9]
662,499 
662,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -9.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.1 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.1 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    679,000 円／㎡]  



大田 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,140,292 
3,762,163 
9,378,129 
6,516,300 
2,861,829 		 （　0.9578）
2,741,060 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     74,082,703 円　　　　（　    478,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 105.72 ＲＣ5 353.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   200 ％   200 ％   155 ㎡     10.4 m x   15.7 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロアー貸、２階～５階は共同住宅で専有面積３０㎡前後を想定 ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.07 
81.9 
86.05 
3,826 
329,227 		 6.0  1,975,362 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
69.72 
88.9 
61.98 
3,188 
197,592 		 1.0  197,592 
1.0  197,592 

 3～ 4		 住宅
69.72 
88.9 
61.98 
3,284 
203,542 		 1.0  203,542 
1.0  203,542 

 5～ 5		 住宅
39.19 
79.1 
31.00 
3,284 
101,804 		 1.0  101,804 
1.0  101,804 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
353.42 
85.7 
302.99 

1,035,707 		 2,681,842 
706,480 
⑨年額支払賃料      1,035,707 円　×　12ヶ月　＝　      12,428,484 円 
⑩a共益費（管理費）             280 円／㎡　×　     302.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,018,046 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺同種建物の共益費より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保するので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,446,530 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       672,327 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,774,203 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,681,842 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,477 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          706,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         340,612 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,140,292 円　　　　（　        84,776 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０７
　　　　-20		 3,277  
(   3,274) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]
3,379 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,284 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,188 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０７
　　　　-19		 3,049  
(   2,923) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]
3,378 
c Ｒ６１２０７
　　　　-30		 2,970  
(   2,968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]
3,094 
大田 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 642,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,694,263 円  　　　       13,446,530　×　　　　  12.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      302,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      909,500 円  　　　　    107,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       107,000 円  　　　　    107,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,762,163 円　（　　　　　　        24,272 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 107,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     353.42 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,516,300 円  
（　　　　　        42,041 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,140,292 円      
②総費用 3,762,163 円      
③純収益　①－② 9,378,129 円      
④建物等に帰属する純収益 6,516,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,861,829 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,741,060 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,684 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,082,703 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     478,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区南馬込五丁目５５番１３
 0108000294335-0000
2 　大田区南馬込五丁目５５番１４
 0108000294336-0000
3 　
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備考