別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-17 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　大地　克巳   TEL.
鑑定評価額 314,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区西蒲田７丁目４８番１６
｢西蒲田７－４８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1.2:1		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ9		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北20m区道 水道、ガス、下水 蒲田

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ区道 交通

施設		 蒲田駅西方

170m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,090,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は、大田区及び東京都区部南部の最寄り駅に近い商業地域である。②主たる需要者は、店舗付共同住宅や
店舗付事務所等の賃料収入に着目して不動産を購入する不動産業者・投資法人等が中心であるが、一部飲食業、小売業
を営む法人やマンションデベロッパーも需要者となる。③交通接近条件に優れ、繁華性も高く開発用地としてデベロッ
パー等からの需要は根強い。④市場での中心価格帯は、規模等の個別性により異なり、中心価格帯は特にない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場の取引の実態を基に求めた価格で、実証的な価格である。標準地の属する地域は、商業地域であり収
益用不動産の取引も多く、収益性が取引指標として重視される。したがって、価格牽連性を有する取引事例から求めた
比準価格と収益性を適切に反映した収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,080,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.1]		 [100.0]
100		 2,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の中心商業地であり、物価高等に留意
は必要だが、地価水準は上昇傾向である。



蒲田駅西口の店舗事務所兼共同住宅が建ち並
ぶ駅前商業地域である。地域要因に特段の変
動はない。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　 -17.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１１
２
-5		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西30m都道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
b ０６０１０
０７
-21		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東30m国道、
中間画地
商業

(99,494)
c １７公０６

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
北東8.1m、
二方路
商業
高度地区最高40m
(100,600)
d ＳＳＫ（公
）０６
-106		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11.9m区道、
南4m、二方路
商業

(100,700)
e Ｒ５７１１
０
-901		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北8m区道、
南4m、西8m、
三方路
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,333,291  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,493,286 		 100
[  65.4]
2,283,312 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,280,000 
b (　           ) 
1,455,177  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,501,743 		 100
[  61.7]
2,433,943 
2,430,000 
c (　           ) 
2,493,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,532,244 		 100
[ 108.9]
2,325,293 
2,330,000 
d (　           ) 
3,164,490  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,344,432 		 100
[ 134.7]
2,482,875 
2,480,000 
e (　           ) 
1,630,916  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,794,174 		 100
[  75.4]
2,379,541 
2,380,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,400,000 円／㎡]  



大田 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,472,405 
12,201,826 
30,270,579 
18,696,300 
11,574,279 		 （　0.9374）
10,849,729 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    293,235,919 円　　　　（　  2,090,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 114.70 ＲＣ10 897.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   140 ㎡     12.5 m x   11.2 m  前面道路：区道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロアー貸、２～５階事務所フロアー貸、６～１０階２５㎡程度の単身者向けの共同住宅と想定。 ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
95.50 
73.8 
70.50 
7,250 
511,125 		 10.0  5,111,250 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
93.40 
95.2 
88.90 
3,990 
354,711 		 6.0  2,128,266 
0.0  0 

 6～ 9		 住宅
85.70 
93.6 
80.20 
3,470 
278,294 		 1.0  278,294 
1.0  278,294 

10～10		 住宅
85.70 
94.2 
80.70 
3,470 
280,029 		 1.0  280,029 
1.0  280,029 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
897.60 
92.2 
827.60 

3,323,174 		 15,017,519 
1,393,205 
⑨年額支払賃料      3,323,174 円　×　12ヶ月　＝　      39,878,088 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　     827.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,972,480 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,850,568 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,192,528 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,658,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,017,519 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         142,666 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,393,205 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         671,699 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,472,405 円　　　　（　       303,374 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０１
　　　　-19		 3,537  
(   3,391) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
3,575 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,470 円/㎡）


　基準階   6 F     B
b Ｒ６１２０１
　　　　-20		 3,607  
(   3,604) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]
4,039 
c Ｒ６１２０１
　　　　-21		 3,906  
(   3,745) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
4,152 
大田 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,842,000 円  　　　　    307,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 5,832,126 円  　　　       43,850,568　×　　　　  13.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,304,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,609,500 円  　　　　    307,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       307,000 円  　　　　    307,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       307,000 円  　　　　    307,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,201,826 円　（　　　　　　        87,156 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 307,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 332,000 円／㎡　×　     897.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,696,300 円  
（　　　　　       133,545 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,472,405 円      
②総費用 12,201,826 円      
③純収益　①－② 30,270,579 円      
④建物等に帰属する純収益 18,696,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,574,279 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,849,729 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       77,498 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    293,235,919 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,090,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区西蒲田七丁目４８番１６
 0108000115917-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-17 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　紺谷　昌弘   TEL.
鑑定評価額 314,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区西蒲田７丁目４８番１６
｢西蒲田７－４８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1.2:1		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ9		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北20m区道 水道、ガス、下水 蒲田

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ区道 交通

施設		 蒲田駅西方

170m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,020,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大田区及びその隣接区の中心駅とその周辺地域を主とした商業集積の比較的高い商業地域である。需要者
は、賃貸事業を目的とする不動産業者のほか、小売業・飲食業・サービス業を営む資本力ある個人又は法人があげられ
る。賃貸事業、分譲事業を目的としたデベロッパー等からの引き合いは強く、需要は堅調に推移している。取引価格水
準は、物件の規模、形状、駅接近等によりばらつきが大きい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、蒲田駅西口の駅前広場へと続く商業地域であり、賃貸事業を目的とする不動産業者等が主たる需要者とな
ることから、収益性を取引指標として重視して取引が行われる地域である。したがって、類似地域に所在する信頼性あ
る取引事例から求められた実証的な比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,080,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.9]		 [100.0]
100		 2,240,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、物価は上昇傾向にあ
る。大田区の人口は増加傾向を示している。



中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ蒲田駅
に近い商業地域であり、地域要因に大きな変
化はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　 -17.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５７１１
０
-901		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北8m区道、
南4m、西8m、
三方路
商業

(100,500)
b Ｒ５７１１
０
-22		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西12m区道、
北6m、二方路
商業

(100,500)
c Ｒ６１１０
６
-5		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北19.9m区道、
中間画地
商業

(100,500)
d Ｒ６１１０
８
-8		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西30m都道、
北西8m、角地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,630,916  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,794,174 		 100
[  86.4]
2,076,590 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,080,000 
b (　           ) 
1,269,235  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,345,465 		 100
[  61.7]
2,180,656 
2,180,000 
c (　           ) 
1,635,873  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,702,944 		 100
[  60.5]
2,814,783 
2,810,000 
d (　           ) 
1,378,619  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,366,802 		 100
[  52.6]
2,598,483 
2,600,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,410,000 円／㎡]  



大田 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,130,888 
11,919,689 
29,211,199 
18,026,400 
11,184,799 		 （　0.9374）
10,484,631 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    283,368,405 円　　　　（　  2,020,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 114.70 ＲＣ10 897.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   140 ㎡     12.5 m x   11.2 m  前面道路：区道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階がフロア貸し店舗・事務所、６階～１０階が単身者向け（専有面積２５㎡程度）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 共用部分等を考慮して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
95.50 
73.8 
70.50 
6,900 
486,450 		 8.0  3,891,600 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
93.40 
95.2 
88.90 
3,860 
343,154 		 6.0  2,058,924 
0.0  0 

 6～ 7		 住宅
85.70 
93.6 
80.20 
3,390 
271,878 		 1.0  271,878 
1.0  271,878 

 8～ 9		 住宅
85.70 
93.6 
80.20 
3,490 
279,898 		 1.0  279,898 
1.0  279,898 

10～10		 住宅
85.70 
94.2 
80.70 
3,540 
285,678 		 1.0  285,678 
1.0  285,678 

計
897.60 
92.2 
827.60 

3,248,296 		 13,516,526 
1,389,230 
⑨年額支払賃料      3,248,296 円　×　12ヶ月　＝　      38,979,552 円 
⑩a共益費（管理費）             350 円／㎡　×　     827.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,475,920 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,455,472 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,122,774 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,332,698 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,516,526 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         128,407 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,389,230 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         669,783 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,130,888 円　　　　（　       293,792 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０８
　　　　-46		 3,187  
(   3,055) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,423 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,540 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,390 円/㎡）


　基準階   6 F     B
b Ｒ６１２０８
　　　　-47		 3,679  
(   3,527) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,679 
c Ｒ６１２０８
　　　　-48		 3,139  
(   3,007) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,517 
大田 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,776,000 円  　　　　    296,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 5,731,489 円  　　　       42,455,472　×　　　　  13.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,304,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,516,000 円  　　　　    296,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       296,000 円  　　　　    296,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       296,000 円  　　　　    296,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,919,689 円　（　　　　　　        85,141 円／㎡）　　（経費率　　  29.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 296,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     897.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,026,400 円  
（　　　　　       128,760 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,130,888 円      
②総費用 11,919,689 円      
③純収益　①－② 29,211,199 円      
④建物等に帰属する純収益 18,026,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,184,799 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,484,631 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       74,890 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    283,368,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,020,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区西蒲田七丁目４８番１６
 0108000115917-0000
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備考