別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-16 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　筒井　知子   TEL.
鑑定評価額 52,500,000 円  １㎡当たりの価格 590,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区大森北６丁目１０９番３
｢大森北６－１４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 89  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,258)

1:1		 店舗兼住宅

Ｓ3		 飲食店、小売店舗等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南4.3m区道 水道、ガス、下水 平和島

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ４．３ｍ区道 交通

施設		 平和島駅　西方

110m		 法令

規制		 近商
(90,258)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、飲食店並びに店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。今後とも現状を維持していくものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    618,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    565,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大田区内の京浜急行線沿線等を中心とした各駅周辺に拡がる商業地域または近隣商業地域である。需要者
は地縁性を有する店舗経営目的の中小法人、個人のほか、収益目的の投資家及び不動産業者等もみられる。再開発が進
行中の平和島駅前から続く商店街に位置し、良好な利便性から店舗需要は底堅い。土地価格は画地規模等によりばらつ
きがあり、中心価格帯の把握はやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域に存する近隣商業地等の取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証性の高い価格で
ある。また、近隣地域は駅前から続く商店街に位置する近隣商業地域であり、自己利用目的の取引のほか収益物件とし
ての需要も認められることから、収益性を反映した収益価格も説得力を有する。よって比準価格と収益価格を関連づけ
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    620,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[112.3]		 [100.0]
100		 589,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    558,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢及び金融政策の動向に留意する必要
はあるが、都心の優良物件に対する需要は強
含みであり、地価は上昇傾向が継続している
。

最寄り駅近くの商店街に存する近隣商業地域
であり、需要は安定的である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
６
-1		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m区道、
中間画地
商業

(100,240)
b Ｒ５７１１
６
-19		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3m区道、
東10.5m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
c Ｒ５７１１
８
-25		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4.1m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,246)
d Ｒ６１１０
２
-18		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
e Ｒ５１１１
６
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m道路、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
705,094  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
743,169 		 100
[ 117.6]
631,946 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
632,000 
b (　           ) 
456,964  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
476,228 		 100
[  85.5]
556,992 
557,000 
c (　           ) 
522,232  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
553,044 		 100
[  85.5]
646,835 
647,000 
d (　           ) 
412,386  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
451,888 		 100
[  72.7]
621,579 
622,000 
e (　           ) 
505,872  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
654,063 		 100
[  95.0]
688,487 
688,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    618,000 円／㎡]  



大田 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,711,647 
2,359,174 
6,352,473 
4,406,900 
1,945,573 		 （　0.9561）
1,860,162 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     50,274,649 円　　　　（　    565,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 68.00 Ｓ4 244.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   258 ％   89 ㎡      9.7 m x    9.4 m  前面道路：区道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階以上は共同住宅（平均専用面積約３２㎡　１Ｋ・１ＬＤＫ）を想定。 ⑦有効率　  86.9 ％
の理由		 類似建物における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
68.00 
77.3 
52.56 
3,400 
178,704 		 6.0  1,072,224 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
68.00 
91.9 
62.46 
3,150 
196,749 		 1.0  196,749 
1.0  196,749 

 3～ 3		 住宅
68.00 
91.9 
62.46 
3,180 
198,623 		 1.0  198,623 
1.0  198,623 

 4～ 4		 住宅
40.95 
86.5 
35.41 
3,220 
114,020 		 1.0  114,020 
1.0  114,020 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
244.95 
86.9 
212.89 

688,096 		 1,581,616 
509,392 
⑨年額支払賃料        688,096 円　×　12ヶ月　＝　       8,257,152 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     212.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　         638,670 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,895,822 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       444,791 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,451,031 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,581,616 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,025 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          509,392 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         245,591 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,711,647 円　　　　（　        97,884 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０６
　　　　-29		 3,305  
(   3,169) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,338 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,286 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１４
　　　　-44		 3,153  
(   3,023) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,217 
c Ｒ６１２１４
　　　　-45		 3,239  
(   3,105) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,444 
大田 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 416,400 円  　　　　     69,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,120,874 円  　　　        8,895,822　×　　　　  12.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      589,900 円  　　　　     69,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,400 円  　　　　     69,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,400 円  　　　　     69,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,359,174 円　（　　　　　　        26,508 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     244.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,406,900 円  
（　　　　　        49,516 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,711,647 円      
②総費用 2,359,174 円      
③純収益　①－② 6,352,473 円      
④建物等に帰属する純収益 4,406,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,945,573 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,860,162 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,901 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,274,649 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     565,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区大森北六丁目１０９番３
 0108000072762-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-16 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　正美   TEL.
鑑定評価額 52,200,000 円  １㎡当たりの価格 587,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区大森北６丁目１０９番３
｢大森北６－１４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 89  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,258)

1:1		 店舗兼住宅

Ｓ3		 飲食店、小売店舗等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南4.3m区道 水道、ガス、下水 平和島

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ４．３ｍ区道 交通

施設		 平和島駅　西方

110m		 法令

規制		 近商
(90,258)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    610,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    511,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区及び隣接区の近隣商業地域。主たる需要者は店舗兼共同住宅を求める個人事業者、不動産業者等
。当該対象標準地は、最寄り駅より近く小売店舗及び飲食店、店舗付共同住宅、店舗付事務所が多いことから需要は多
く価格は上昇傾向。取引の中心価格帯は平米当たり４０万円／㎡～８０万円／㎡程度。総額は規模により左右されるも
のと思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場の取引の実態を基に求めた価格で、収益価格は標準地が生み出すであろう収益を基に求めた価格であ
る。地域は、小売店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域で、主な需要者は、個人事業者等が中心で収益性と共に市場の取引
価格を検討して意思決定を行なう。両手法の資料の信頼性は同等と判断した。以上から比準価格と収益価格を関連づけ
代表標準地からの検討結果を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    620,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[112.3]		 [100.0]
100		 589,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    558,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続いている。しかし、
海外経済の減速等が与える影響に留意する必
要がある。


駅に近い商業地域。地域要因に特段の変動は
ないが、需要は堅調で価格は上昇基調。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
６
-1		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m区道、
中間画地
商業

(100,240)
b Ｒ６１１１
５
-7		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.2m私道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
c Ｒ５７１１
２
-26		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11.3m区
道、中間画地
近商
高度地区3種
(88,300)
d Ｒ５７１０
１
-7		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
e Ｒ５７１１
６
-16		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東12.2m区道、
中間画地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
705,094  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
743,169 		 100
[ 117.6]
631,946 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
632,000 
b (　           ) 
646,439  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
708,361 		 100
[ 109.5]
646,905 
647,000 
c (　           ) 
460,320  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
489,320 		 100
[  83.8]
583,914 
584,000 
d (　           ) 
508,408  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
547,555 		 100
[  92.2]
593,877 
594,000 
e (　           ) 
832,058  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
888,638 		 100
[ 140.8]
631,135 
631,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +22.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    610,000 円／㎡]  



大田 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,428,046 
2,418,914 
6,009,132 
4,248,150 
1,760,982 		 （　0.9561）
1,683,675 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     45,504,730 円　　　　（　    511,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 68.00 Ｓ4 244.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   258 ％   89 ㎡      9.7 m x    9.4 m  前面道路：区道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロアー貸し）２階以上は共同住宅（平均専用面積約３２㎡　１Ｋ・１ＬＤＫ）を想定。 ⑦有効率　  86.9 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
68.00 
77.3 
52.56 
3,200 
168,192 		 6.0  1,009,152 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
68.00 
91.9 
62.46 
3,050 
190,503 		 1.0  190,503 
1.0  190,503 

 3～ 3		 住宅
68.00 
91.9 
62.46 
3,100 
193,626 		 1.0  193,626 
1.0  193,626 

 4～ 4		 住宅
40.95 
86.5 
35.41 
3,150 
111,542 		 1.0  111,542 
1.0  111,542 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
244.95 
86.9 
212.89 

663,863 		 1,504,823 
495,671 
⑨年額支払賃料        663,863 円　×　12ヶ月　＝　       7,966,356 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     212.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　         638,670 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,605,026 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       430,251 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,174,775 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,504,823 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,296 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          495,671 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         238,975 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,428,046 円　　　　（　        94,697 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０４
　　　　-33		 3,750  
(   3,750) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
3,085 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,234 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６１２０４
　　　　-35		 3,488  
(   3,488) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
3,603 
c Ｒ６１２０４
　　　　-36		 3,369  
(   3,230) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,619 
大田 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 401,400 円  　　　　     66,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,221,914 円  　　　        8,605,026　×　　　　  14.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      568,600 円  　　　　     66,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,900 円  　　　　     66,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,900 円  　　　　     66,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,418,914 円　（　　　　　　        27,179 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     244.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,248,150 円  
（　　　　　        47,732 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,428,046 円      
②総費用 2,418,914 円      
③純収益　①－② 6,009,132 円      
④建物等に帰属する純収益 4,248,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,760,982 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,683,675 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,918 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,504,730 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     511,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区大森北六丁目１０９番３
 0108000072762-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考