別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-15 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　竹内　清訓   TEL.
鑑定評価額 92,500,000 円  １㎡当たりの価格 670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区多摩川１丁目２９７番４内
｢多摩川１－２６－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＬＳ3		 低層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 西8.3m区道 水道、ガス、下水 矢口渡

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ８．３ｍ区道 交通

施設		 矢口渡駅南方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中層店舗、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域の価格形成に特段の変動要因は
なく、当面は現在の環境を維持しながら推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    702,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    639,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急多摩川線、池上線等を中心とした、飲食店舗や店舗付共同住宅が建ち並ぶ大田区内の近隣商業地域一
帯である。需要者の中心は、個人・法人投資家が中心であるが、地縁的選考性を有する事業会社の参入も認められる。
駅前商店街の土地の供給は限定的であり、また用途の多様性も有することから希少性は高く、需要は底堅い。中心価格
帯は需要者の属性や用途、画地規模により異なるが、土地で８，０００万円～１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域に位置している。自己利用目的の取引のほか、収益目的の取
引も見受けられ用途の多様性が認められる。比準価格は市場の実態を反映した価格であり、収益価格は投資判断におい
て重要な指標であり、比準価格と概ね均衡して求められた。よって、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    620,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 [100.0]
100		 668,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    633,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の人口は微増傾向にあり、若年層の増
加も見られる。都心へのアクセスが良好なた
め、需要は安定している。


飲食店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前
商業地域であり、経済活動の回復により地価
は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ４７１１
４
-9		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東9m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b Ｒ５７１１
０
-12		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10.9m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
c Ｒ６１１１
６
-18		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8.3m区道、
西3.7m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
d Ｒ５１１０
２
-18		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東7.2m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e Ｒ６１１０
５
-2		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.3m区道、
南西4m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
656,383  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
724,647 		 100
[  97.0]
747,059 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
747,000 
b (　           ) 
600,671  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
643,919 		 100
[  99.0]
650,423 
650,000 
c (　           ) 
564,084  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
601,379 		 100
[  97.0]
619,978 
620,000 
d (　           ) 
704,788  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
761,876 		 100
[  99.0]
769,572 
770,000 
e (　           ) 
734,351  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
751,462 		 100
[ 104.0]
722,560 
723,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    702,000 円／㎡]  



大田 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,446,541 
3,730,955 
10,715,586 
7,308,000 
3,407,586 		 （　0.9578）
3,263,786 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     88,210,432 円　　　　（　    639,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 93.58 ＲＣ5 368.67
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   138 ㎡     10.4 m x   13.3 m  前面道路：区道     　   8.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～５階を平均専有面積３２㎡程度（シングルタイプ）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
84.6 
71.90 
4,100 
294,790 		 6.0  1,768,740 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
75.10 
91.6 
68.80 
3,400 
233,920 		 1.0  233,920 
1.0  233,920 

 4～ 4		 住宅
75.10 
91.6 
68.80 
3,450 
237,360 		 1.0  237,360 
1.0  237,360 

 5～ 5		 住宅
58.37 
87.3 
50.94 
3,500 
178,290 		 1.0  178,290 
1.0  178,290 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
368.67 
89.3 
329.24 

1,178,280 		 2,652,230 
883,490 
⑨年額支払賃料      1,178,280 円　×　12ヶ月　＝　      14,139,360 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     329.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　         592,632 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,731,992 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       736,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,995,392 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,652,230 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,196 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          883,490 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         425,953 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,446,541 円　　　　（　       104,685 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１３
　　　　-17		 3,666  
(   3,666) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,559 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,547 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１３
　　　　-18		 3,405  
(   3,264) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,440 
c Ｒ６１２１３
　　　　-19		 3,475  
(   3,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,514 
大田 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,591,055 円  　　　       14,731,992　×　　　　  10.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,020,000 円  　　　　    120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,730,955 円　（　　　　　　        27,036 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     368.67 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,308,000 円  
（　　　　　        52,957 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,446,541 円      
②総費用 3,730,955 円      
③純収益　①－② 10,715,586 円      
④建物等に帰属する純収益 7,308,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,407,586 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,263,786 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,651 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     88,210,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     639,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区多摩川一丁目２９７番４
 0108000206902-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-15 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　高木　一博   TEL.
鑑定評価額 92,500,000 円  １㎡当たりの価格 670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区多摩川１丁目２９７番４内
｢多摩川１－２６－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＬＳ3		 低層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 西8.3m区道 水道、ガス、下水 矢口渡

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．３ｍ区道 交通

施設		 矢口渡駅南方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗併用住宅、店舗兼共同住宅等の建ち並ぶ近隣商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予
測した。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    708,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    582,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東急多摩川線・池上線沿線を中心とした大田区内の駅前商業地域又は近隣商業地域である。需要者は、
地縁的選好性を有する個人事業主のほか、個人投資家・不動産業者等が中心である。駅前商店街に位置する希少性から
需要は堅調であり、収益物件の需要も認められる。画地規模によるものの、中心となる価格帯は総額１億円程度である
。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、いずれも駅前商業地域又は近隣商業地域に存する規範性の認められる取引事例から求めており、信頼性が
高いと判断される。また、典型的な需要者が考慮すると考えられる収益価格は種々の想定要素が含まれているもののこ
れらを適切に行っており収益性を反映していることから相応の説得力を有している。よって、比準価格を重視し、収益
価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    620,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 [100.0]
100		 668,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    633,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響で一時期減少していた都内
人口も回復しており、都心に比較的近い大田
区内の土地需要は堅調である。


駅前商店街に店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商
業地域である。店舗兼共同住宅用地の需要は
堅調で、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
６
-18		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8.3m区道、
西3.7m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b Ｒ５７１１
５
-25		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.5m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,270)
c Ｒ５７１１
９
-15		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d Ｒ６１１０
５
-2		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.3m区道、
南西4m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
564,084  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
601,379 		 100
[  82.0]
733,389 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
733,000 
b (　           ) 
439,588  		 100
[  70.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
656,242 		 100
[ 101.6]
645,907 
646,000 
c (　           ) 
670,366  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
763,690 		 100
[ 108.8]
701,921 
702,000 
d (　           ) 
734,351  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
751,462 		 100
[ 109.1]
688,783 
689,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    708,000 円／㎡]  



大田 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,488,009 
3,831,369 
10,656,640 
7,551,600 
3,105,040 		 （　0.9578）
2,974,007 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     80,378,568 円　　　　（　    582,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 93.58 ＲＣ5 368.67
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   138 ㎡     10.4 m x   13.3 m  前面道路：区道     　   8.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階がフロア貸し店舗、２階～５階がコンパクトタイプ（専有面積２５～４０㎡程度・１Ｋ～１ＬＤＫ程度）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 地域の標準的な店舗兼共同住宅を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
84.6 
71.90 
4,200 
301,980 		 6.0  1,811,880 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
75.10 
91.6 
68.80 
3,350 
230,480 		 1.0  230,480 
1.0  230,480 

 3～ 3		 住宅
75.10 
91.6 
68.80 
3,400 
233,920 		 1.0  233,920 
1.0  233,920 

 4～ 4		 住宅
75.10 
91.6 
68.80 
3,450 
237,360 		 1.0  237,360 
1.0  237,360 

 5～ 5		 住宅
58.37 
87.3 
50.94 
3,500 
178,290 		 1.0  178,290 
1.0  178,290 

計
368.67 
89.3 
329.24 

1,182,030 		 2,691,930 
880,050 
⑨年額支払賃料      1,182,030 円　×　12ヶ月　＝　      14,184,360 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     329.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　         592,632 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,776,992 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       738,850 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,038,142 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,691,930 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,573 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          880,050 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         424,294 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,488,009 円　　　　（　       104,986 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１６
　　　　-29		 3,150  
(   3,150) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,251 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,494 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１１
　　　　-36		 3,115  
(   2,987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,384 
c Ｒ６１２１１
　　　　-35		 3,706  
(   3,706) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,715 
大田 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 744,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,625,469 円  　　　       14,776,992　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,054,000 円  　　　　    124,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,831,369 円　（　　　　　　        27,764 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 124,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 326,000 円／㎡　×　     368.67 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,551,600 円  
（　　　　　        54,722 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,488,009 円      
②総費用 3,831,369 円      
③純収益　①－② 10,656,640 円      
④建物等に帰属する純収益 7,551,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,105,040 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,974,007 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,551 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,378,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     582,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区多摩川一丁目２９７番４
 0108000206902-0000
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備考