別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-13 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　戸谷　涼賀   TEL.
鑑定評価額 110,000,000 円  １㎡当たりの価格 942,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区西蒲田７丁目５１番９
｢西蒲田７－５１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,480)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 小売店舗等が多い、
駅前通り沿いの商業
地域		 南8m区道 水道、ガス、下水 蒲田

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 蒲田駅西方

430m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗等が多い、駅前通り沿いの商業地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持し
ながら推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,010,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    852,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区及びその周辺区のうち商圏が比較的狭い近隣型の商業地域である。需要者は、不動産事業法人が
中心で、低層階を店舗事業所、中層階を共同住宅として画地利用を図る傾向にある。高度利用可能な商業地に対する需
要は、景気が緩やかに回復しているなか、緩和的金融環境などを背景に、堅調に推移している。取引価格は、立地条件
、潜在的高度利用の可能性など個別の取引ごとにばらつきが見られ、中心価格帯を正確に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小売店舗等が多い、駅前通り沿いの商業地域に属しており、土地利用形態は賃貸用の複合用途建物が中心である。事例
収集では、取引事例、賃貸事例ともに類似地域において価格牽連性を有する事例を収集できた。収益還元法で採用した
諸元については価格時点現在における賃貸事業リスクを十分に考慮した。したがって、本件では、比準価格を標準に収
益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    888,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大田（都） 5-13            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    910,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復しているなかで、大規模
な金融緩和策が継続されていることなどを背
景に、商業地に対する需要は、堅調に推移し
ている。

小売店舗等が多い、アーケード街を抜けた駅
前通り沿いの商業地域であり、中高層店舗兼
共同住宅地に対する需要は引き続き堅調に推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％ +3.5 ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
０
-6		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21.5m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b Ｒ５７１１
０
-22		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西12m区道、
北6m、二方路
商業

(100,500)
c Ｒ６１１１
７
-13		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北7.3m区道、
中間画地
商業

(100,438)
d Ｒ６１１１
０
-7		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4m区道、
南6m、角地
商業
駐車付置義務
(100,240)
e Ｒ６１１１
４
-5		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.2m区道、
北4.5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,002,068  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,038,142 		 100
[ 119.0]
872,388 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
872,000 
b (　           ) 
1,269,235  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,345,465 		 100
[ 115.5]
1,164,905 
1,160,000 
c (　           ) 
914,685  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
960,419 		 100
[  99.2]
968,164 
968,000 
d (　           ) 
1,071,582  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
1,129,594 		 100
[  99.8]
1,131,858 
1,130,000 
e (　           ) 
1,060,613  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 139.2]
793,174 		 100
[  88.1]
900,311 
900,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +0.9 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  -0.7 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.2 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +39.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,010,000 円／㎡]  



大田 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,534,616 
5,037,147 
13,497,469 
9,561,300 
3,936,169 		 （　0.9374）
3,689,765 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     99,723,378 円　　　　（　    852,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 72.20 ＲＣ9 483.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   500 ％   480 ％   117 ㎡      8.6 m x   13.6 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸し。住宅は１Ｋ～１ＬＤＫタイプの共同住宅で、平均専有面積は概ね２５～４０㎡程度。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
61.20 
55.6 
34.00 
5,070 
172,380 		 6.0  1,034,280 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
58.30 
91.4 
53.30 
3,300 
175,890 		 1.0  175,890 
1.0  175,890 

 5～ 7		 住宅
58.30 
91.4 
53.30 
3,350 
178,555 		 1.0  178,555 
1.0  178,555 

 8～ 8		 住宅
43.70 
89.7 
39.20 
3,400 
133,280 		 1.0  133,280 
1.0  133,280 

 9～ 9		 住宅
28.50 
84.2 
24.00 
3,500 
84,000 		 1.0  84,000 
1.0  84,000 

計
483.20 
86.3 
417.00 

1,452,995 		 2,314,895 
1,280,615 
⑨年額支払賃料      1,452,995 円　×　12ヶ月　＝　      17,435,940 円 
⑩a共益費（管理費）             280 円／㎡　×　     417.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,401,120 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,837,060 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       941,853 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,895,207 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,314,895 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,992 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,280,615 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         617,417 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,534,616 円　　　　（　       158,416 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１５
　　　　-31		 3,524  
(   3,378) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,421 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１５
　　　　-32		 3,305  
(   3,305) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[106.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,282 
c Ｒ６１２１５
　　　　-33		 3,330  
(   3,192) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,611 
大田 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 942,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,260,447 円  　　　       18,837,060　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      186,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,334,500 円  　　　　    157,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       157,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       157,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,037,147 円　（　　　　　　        43,053 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 157,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     483.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,561,300 円  
（　　　　　        81,721 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,534,616 円      
②総費用 5,037,147 円      
③純収益　①－② 13,497,469 円      
④建物等に帰属する純収益 9,561,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,936,169 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,689,765 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,536 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,723,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     852,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区西蒲田七丁目５１番９
 0108000115965-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-13 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　笠井　真由美   TEL.
鑑定評価額 110,000,000 円  １㎡当たりの価格 942,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区西蒲田７丁目５１番９
｢西蒲田７－５１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,480)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 小売店舗等が多い、
駅前通り沿いの商業
地域		 南8m区道 水道、ガス、下水 蒲田

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 蒲田駅西方

430m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 アーケードを抜けた中小規模の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。商況がやや劣るため、今後は店
舗付共同住宅地としての利用が進むものと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,010,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    843,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線沿線及び京急本線沿線を中心に大田区及びそれに隣接する品川区内の駅勢圏を中心とす
る商業地域である。典型的な需要者は、中小企業経営者や個人事業主を中心に、収益獲得を目的とする不動産業者や投
資家等も想定される。対象地はアーケードを抜けた地域に存し商況はやや劣るものの、立地状況から需要は底堅い。土
地は規模により総額が相当異なり価格帯での把握は困難であるが、およそ１㎡あたり９０万円～１８０万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引市場で実際に成立した価格を基礎に求められた価格で、需要者の求める収益性や投資採算性を内包した
実証性・規範性の高い価格である。一方、収益価格は投資採算性の観点から求められた価格で、賃貸市場の現状を反映
した理論的価格であり典型的需要者の指標となる価格である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、実証性の高い
比準価格と、賃貸市場を反映した収益価格を関連づけ、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    888,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大田 5-13                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    910,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の人口はコロナ禍後経済活動の再開に
伴い回復基調から増加傾向にある。不動産需
要は底堅く地価は上昇基調にあるが不透明感
も否めない。

旧来からの駅前商店街であるが、アーケード
を抜けた地域に存するため商況はやや劣る。
なお、地域要因に特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％ +3.5 ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５７１１
０
-1		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8m区道、
中間画地
商業

(100,480)
b Ｒ５１１０
９
-28		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m区道、
中間画地
商業

(100,480)
c Ｒ６１１１
４
-5		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.2m区道、
北4.5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
d Ｒ６１１１
０
-6		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21.5m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,317,161  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,418,582 		 100
[ 136.4]
1,040,016 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,040,000 
b (　           ) 
945,343  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,021,916 		 100
[  96.0]
1,064,496 
1,060,000 
c (　           ) 
1,060,613  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 139.2]
793,174 		 100
[  77.9]
1,018,195 
1,020,000 
d (　           ) 
1,002,068  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,038,142 		 100
[ 112.4]
923,614 
924,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +39.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,010,000 円／㎡]  



大田 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,723,659 
5,268,072 
13,455,587 
9,561,300 
3,894,287 		 （　0.9374）
3,650,505 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     98,662,297 円　　　　（　    843,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 72.20 ＲＣ9 483.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   500 ％   480 ％   117 ㎡      8.6 m x   13.6 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸）し、２階～９階が１Ｋ～１ＬＤＫ、専有面積２５～４０㎡程度を想定。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
61.20 
55.6 
34.00 
5,070 
172,380 		 6.0  1,034,280 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
58.30 
91.4 
53.30 
3,380 
180,154 		 1.0  180,154 
1.0  180,154 

 5～ 7		 住宅
58.30 
91.4 
53.30 
3,450 
183,885 		 1.0  183,885 
1.0  183,885 

 8～ 8		 住宅
43.70 
89.7 
39.20 
3,520 
137,984 		 1.0  137,984 
1.0  137,984 

 9～ 9		 住宅
28.50 
84.2 
24.00 
3,550 
85,200 		 1.0  85,200 
1.0  85,200 

計
483.20 
86.3 
417.00 

1,487,681 		 2,349,581 
1,315,301 
⑨年額支払賃料      1,487,681 円　×　12ヶ月　＝　      17,852,172 円 
⑩a共益費（管理費）             233 円／㎡　×　     417.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,165,932 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,018,104 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       950,905 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,067,199 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,349,581 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,321 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,315,301 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         634,139 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,723,659 円　　　　（　       160,031 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０６
　　　　-41		 3,316  
(   3,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,491 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,526 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,380 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０６
　　　　-42		 3,967  
(   3,803) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]		 100
[105.0]
3,528 
c Ｒ６１２０１
　　　　-19		 3,537  
(   3,391) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]
3,550 
大田 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 942,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,491,372 円  　　　       19,018,104　×　　　　  13.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      186,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,334,500 円  　　　　    157,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       157,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       157,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,268,072 円　（　　　　　　        45,026 円／㎡）　　（経費率　　  28.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 157,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     483.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,561,300 円  
（　　　　　        81,721 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,723,659 円      
②総費用 5,268,072 円      
③純収益　①－② 13,455,587 円      
④建物等に帰属する純収益 9,561,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,894,287 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,650,505 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,201 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     98,662,297 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     843,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区西蒲田七丁目５１番９
 0108000115965-0000
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備考