別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-10 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　石井　栄洋   TEL.
鑑定評価額 87,300,000 円  １㎡当たりの価格 816,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区南蒲田３丁目１４６１番６
｢南蒲田３－３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 107  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(100,400)

1:2.5		 事務所、工場兼住宅

Ｓ3		 住宅、店舗、事務所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北東30m都道 水道、ガス、下水 糀谷

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 糀谷駅南方

150m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    561,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都内城南エリアに存し中高層店舗兼共同住宅を標準的使用とする圏域であり、主として容積率４００％
以上の商住混在地域である。主たる需要者は、数億～数十億円規模の収益不動産や開発用地の取得を企図する国内外の
投資ファンド、不動産会社、個人投資家等である。不動産市場においては優良不動産の供給は限定的で需給は逼迫して
おり、地価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯は１種坪１００万円台を土地の取得基準にしていると判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、店舗、事業所や共同住宅等が混在する地域であり、収益用不動産のほか自己利用目的の取引も認められる
など、多様な需要が認められる。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性が重視される商
業地の取引においては重要な指標となるが、想定建物や収支等において想定要素が多い面は否めない。よって本件では
比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    864,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[112.5]		 [100.0]
100		 820,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    769,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナによる行動制限も解除され、都心
部の不動産市場は強含みで推移していくと予
想されるが、物価や金利動向に注視が必要で
ある。

京急空港線沿線の商住混在地で多様な用途が
認められ、コロナ禍の影響も薄れ、地価は強
含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１０
８
-24		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西30m国道、
北6.3m、東4m、
三方路
商業

(100,500)
b Ｒ６１１１
０
-6		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21.5m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
c Ｒ５１１２
０
-5		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m国道、
南8.5m、角地
準工
高度3種最低7m
(80,300)
d Ｒ５１１１
１
-22		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西27m国道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,236)
e Ｒ６１１０
６
-901		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西36m区道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
851,600  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
873,498 		 100
[ 105.6]
827,176 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
827,000 
b (　           ) 
1,002,068  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,038,142 		 100
[ 108.9]
953,298 
953,000 
c (　           ) 
803,043  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
837,459 		 100
[  88.2]
949,500 
950,000 
d (　           ) 
436,311  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
479,497 		 100
[  75.9]
631,748 
632,000 
e (　           ) 
745,726  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
765,861 		 100
[  99.0]
773,597 
774,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    900,000 円／㎡]  



大田 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,799,165 
5,224,313 
13,574,852 
11,205,600 
2,369,252 		 （　0.9374）
2,220,937 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     60,025,324 円　　　　（　    561,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 81.18 ＲＣ7 510.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最低7m
 100 ％   400 ％   400 ％   107 ㎡      6.5 m x   16.7 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階以上共同住宅は３０～３５㎡想定 ⑦有効率　  82.8 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
76.09 
39.1 
29.75 
5,000 
148,750 		 6.0  892,500 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
72.46 
90.4 
65.53 
3,350 
219,526 		 1.0  219,526 
1.0  219,526 

 3～ 4		 住宅
72.46 
90.4 
65.53 
3,400 
222,802 		 1.0  222,802 
1.0  222,802 

 5～ 6		 住宅
72.46 
90.4 
65.53 
3,500 
229,355 		 1.0  229,355 
1.0  229,355 

 7～ 7		 住宅
72.46 
90.4 
65.53 
3,550 
232,632 		 1.0  232,632 
1.0  232,632 

計
510.85 
82.8 
422.93 

1,505,222 		 2,248,972 
1,356,472 
⑨年額支払賃料      1,505,222 円　×　12ヶ月　＝　      18,062,664 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     422.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,015,032 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,077,696 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       953,885 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,123,811 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,248,972 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,365 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,356,472 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         653,989 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,799,165 円　　　　（　       175,693 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０３
　　　　-22		 6,308  
(   5,941) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,308 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,547 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b Ｒ６１２０３
　　　　-23		 3,700  
(   3,700) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,700 
c Ｒ６１２０３
　　　　-24		 3,377  
(   3,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,377 
大田 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,104,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,041,313 円  　　　       19,077,696　×　　　　  10.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      147,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,564,000 円  　　　　    184,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       184,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       184,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,224,313 円　（　　　　　　        48,825 円／㎡）　　（経費率　　  27.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 184,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     510.85 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,205,600 円  
（　　　　　       104,725 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,799,165 円      
②総費用 5,224,313 円      
③純収益　①－② 13,574,852 円      
④建物等に帰属する純収益 11,205,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,369,252 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,220,937 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,756 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,025,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     561,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区南蒲田三丁目１４６１番６
 0108000124884-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-10 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　長野　英樹   TEL.
鑑定評価額 87,700,000 円  １㎡当たりの価格 820,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区南蒲田３丁目１４６１番６
｢南蒲田３－３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 107  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(100,400)

1:2.5		 事務所、工場兼住宅

Ｓ3		 住宅、店舗、事務所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北東30m都道 水道、ガス、下水 糀谷

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 糀谷駅南方

150m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    860,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    690,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内の幹線道路を中心に広幅員の道路沿道の商業地域と判定した。低層階が店舗・事業所の共同住
宅等の建ち並ぶ地域であり、最寄の糀谷駅からは環状８号線を挟むが距離的に近く、駅前商業地の性格も一部有する。
需要者は地縁的選好性の強い個人事業者又は投資目的の法人等。コロナ禍後の店舗需要回復等で商業地の地価は堅調で
あり、土地取引は規模により総額が相当異なるが１００百万円～３００百万円程度の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は、幹線道路に面する路線商業地域であり、かつ最寄駅である糀谷駅へも接近性が良好であることから、商業向
けの自己利用目的の取引のほか、都心方面への通勤利便性も高く、居住用物件の賃貸経営にも適しており賃貸目的の取
引も多い。以上のとおり主たる需要者は市場性を重視しつつ、収益性も考慮して取引を行うことを考慮し、比準価格を
標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    864,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[112.7]		 [100.0]
100		 819,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    769,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の土地取引件数は、２０２１年以降、
やや減少傾向である。取引価格は、住宅地、
商業地ともに需要は底堅く上昇基調で推移し
ている。

近隣地域の地域要因に特段の変動はない。幹
線道路に面する希少な商業地域で、長期的に
は蒲田駅、羽田空港周辺の開発が下支えにな
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
６
-901		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西36m区道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
b Ｒ６１１０
３
-23		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m区道、
北3.5m、
二方路
近商
高度地区3種
(100,300)
c Ｒ５１１０
９
-19		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d Ｒ５１１１
５
-16		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南10.1m区道、
西2.8m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
745,726  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
765,861 		 100
[  89.1]
859,552 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
860,000 
b (　           ) 
692,870  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
873,511 		 100
[  98.3]
888,617 
889,000 
c (　           ) 
644,806  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
697,035 		 100
[  79.3]
878,985 
879,000 
d (　           ) 
512,628  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
540,499 		 100
[  64.2]
841,899 
842,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    860,000 円／㎡]  



大田 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,580,914 
5,190,117 
13,390,797 
10,474,800 
2,915,997 		 （　0.9374）
2,733,456 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     73,877,189 円　　　　（　    690,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 81.18 ＲＣ7 510.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最低7m
 100 ％   400 ％   400 ％   107 ㎡      6.5 m x   16.7 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階以上共同住宅、３０～３５㎡（１Ｒ～１ＬＤＫ）。 ⑦有効率　  82.8 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
76.09 
39.1 
29.75 
4,500 
133,875 		 6.0  803,250 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
72.46 
90.4 
65.53 
3,350 
219,526 		 1.0  219,526 
1.0  219,526 

 3～ 4		 住宅
72.46 
90.4 
65.53 
3,400 
222,802 		 1.0  222,802 
1.0  222,802 

 5～ 6		 住宅
72.46 
90.4 
65.53 
3,500 
229,355 		 1.0  229,355 
1.0  229,355 

 7～ 7		 住宅
72.46 
90.4 
65.53 
3,600 
235,908 		 1.0  235,908 
1.0  235,908 

計
510.85 
82.8 
422.93 

1,493,623 		 2,162,998 
1,359,748 
⑨年額支払賃料      1,493,623 円　×　12ヶ月　＝　      17,923,476 円 
⑩a共益費（管理費）             182 円／㎡　×　     422.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　         923,679 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,847,155 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       942,358 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,904,797 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,162,998 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,548 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,359,748 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         655,569 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,580,914 円　　　　（　       173,653 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１６
　　　　-31		 3,537  
(   3,394) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,574 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,494 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１６
　　　　-32		 3,365  
(   3,162) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,469 
c Ｒ６１２１６
　　　　-33		 3,318  
(   3,184) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,386 
大田 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,032,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,205,117 円  　　　       18,847,155　×　　　　  11.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      147,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,462,000 円  　　　　    172,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,190,117 円　（　　　　　　        48,506 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 172,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 326,000 円／㎡　×　     510.85 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,474,800 円  
（　　　　　        97,895 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,580,914 円      
②総費用 5,190,117 円      
③純収益　①－② 13,390,797 円      
④建物等に帰属する純収益 10,474,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,915,997 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,733,456 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,546 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,877,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     690,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区南蒲田三丁目１４６１番６
 0108000124884-0000
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備考