別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-9 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　浅井　康徳   TEL.
鑑定評価額 64,000,000 円  １㎡当たりの価格 566,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区中央３丁目６７６番５
｢中央３－５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ5		 中層の店舗兼住宅、
事務所等が混在する
商業地域		 北西16m都道 水道、ガス、下水 大森

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ都道 交通

施設		 大森駅南西方

1.6km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 池上通り沿いに中層の店舗兼住宅、事務所等が混在する商業地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の
変動は特段認められず今後も同様と思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    612,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    447,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内の幹線道路及び準幹線道路沿いに形成される商業地域である。周辺の繁華性・生活利便性は高
くないものの、高容積率を活かしたマンション開発が可能なことから、マンションデベロッパー、賃貸用収益不動産を
求める投資家等の需要者から堅調な需要が認められる。近隣での取引は画地条件等個別性が強く中心価格帯は見出せな
いが、区内の幹線道路沿いの商業地については土地単価６０万～１５０万円／㎡程度の水準で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中層の店舗兼住宅、事務所等が混在する商業地域であり、主たる需要者は不動産の収益性、投資採算性を重
視して取引意思を決定するマンションデベロッパー、投資家等が想定される。比準価格は当該需要者が重視する要因が
反映された取引事例に基づく実証的な価格であり、収益性が反映された収益価格も概ね均衡して求められた。よって、
比準価格及び収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    864,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[163.6]		 [100.0]
100		 564,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    548,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の取引件数は減少も、人口は増加傾向
、取引利回りは低下傾向で推移しており、取
引価格は上昇傾向にある。


「池上通り」沿いに形成される路線商業地域
であり、地域要因に大きな変動はないが、需
要は堅調で地価は上昇傾向にある。


中間画地であり、市場における競争力に影響
を及ぼす個別的要因の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
１
-902		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東25m都道、
南5.5m、角地
準住居
高度3種最低7m
地区計画等
(80,300)
b Ｒ６１１１
９
-22		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西25m都道、
東5.4m、
二方路
準住居
高度地区3種
地区計画等
(70,300)
c Ｒ６１１１
５
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東30m都道、
西6.5m、角地
準住居
高度3種最低7m
(80,300)
d Ｒ６１１１
７
-25		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e Ｒ５７１１
０
-7		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
北東5.4m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
722,109  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
710,892 		 100
[ 117.7]
603,986 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
604,000 
b (　           ) 
705,783  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
740,387 		 100
[ 121.9]
607,372 
607,000 
c (　           ) 
791,246  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
808,329 		 100
[ 112.2]
720,436 
720,000 
d (　           ) 
616,846  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
642,137 		 100
[ 108.0]
594,571 
595,000 
e (　           ) 
790,101  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
799,883 		 100
[ 128.8]
621,027 
621,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    612,000 円／㎡]  



大田 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,716,255 
3,579,911 
9,136,344 
7,186,200 
1,950,144 		 （　0.9578）
1,867,848 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     50,482,378 円　　　　（　    447,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.55 ＲＣ5 369.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   113 ㎡     11.0 m x   10.0 m  前面道路：都道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階以上は１ＤＫ及び２ＤＫタイプ平均専有面積３４㎡程度の共同住宅 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.55 
67.9 
54.67 
3,025 
165,377 		 6.0  992,262 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
75.71 
94.3 
71.40 
3,050 
217,770 		 1.0  217,770 
1.0  217,770 

 3～ 3		 住宅
75.71 
94.3 
71.40 
3,080 
219,912 		 1.0  219,912 
1.0  219,912 

 4～ 4		 住宅
75.71 
94.3 
71.40 
3,080 
219,912 		 1.0  219,912 
1.0  219,912 

 5～ 5		 住宅
62.30 
93.1 
57.99 
3,110 
180,349 		 1.0  180,349 
1.0  180,349 

計
369.98 
88.3 
326.86 

1,003,320 		 1,830,205 
837,943 
⑨年額支払賃料      1,003,320 円　×　12ヶ月　＝　      12,039,840 円 
⑩a共益費（管理費）             230 円／㎡　×　     326.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　         902,134 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,941,974 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       647,099 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,294,875 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,830,205 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,387 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          837,943 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         403,993 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,716,255 円　　　　（　       112,533 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０２
　　　　-17		 3,076  
(   2,949) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,208 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,182 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０２
　　　　-18		 2,726  
(   2,611) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,929 
c Ｒ６１２０２
　　　　-19		 2,916  
(   2,795) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,068 
大田 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 708,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,514,211 円  　　　       12,941,974　×　　　　  11.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,003,000 円  　　　　    118,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,579,911 円　（　　　　　　        31,681 円／㎡）　　（経費率　　  28.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     369.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,186,200 円  
（　　　　　        63,595 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,716,255 円      
②総費用 3,579,911 円      
③純収益　①－② 9,136,344 円      
④建物等に帰属する純収益 7,186,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,950,144 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,867,848 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,530 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,482,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     447,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区中央三丁目６７６番５
 0108000221113-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-9 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　樫村　潤   TEL.
鑑定評価額 65,000,000 円  １㎡当たりの価格 575,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区中央３丁目６７６番５
｢中央３－５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ5		 中層の店舗兼住宅、
事務所等が混在する
商業地域		 北西16m都道 水道、ガス、下水 大森

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ都道 交通

施設		 大森駅南西方

1.6km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 池上通り沿いの中層店舗兼共同住宅、事務所等が混在する商業地域である。大きな地域要因の変動はなく、当面
は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    628,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    416,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内の幹線道路及び準幹線道路沿いの店舗付共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域を含む圏域である
。需要者は、地縁を有する中小規模の事業者、個人事業主及び不動産収益を見込む投資家、個人富裕層等が想定される
。対象標準地は最寄駅からバス便であり商圏が限定されるが、一方、背後には住宅地が広がり用途の多様性が認められ
る。市場で中心となる価格帯は、画地規模や需要目的により異なるが、１㎡あたり５０～７０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い商業地の事例から求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は想定建物よ
り求めた理論的な価格である。標準地は、池上通り沿いに中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地に位置し、需
要者は自己利用目的の事業者等のほか、収益目的の投資家等も想定される。そのため、市場性を反映した比準価格を重
視し、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    864,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[161.2]		 [100.0]
100		 572,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    548,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済社会活動の正常化が進み景気は持ち直し
ているが、物価上昇や金融資本市場の変動に
よる国内経済動向に留意する必要がある。


池上通り沿いの路線商業地域である。商業繁
華性はやや劣るものの、一定の店舗兼用住宅
の賃貸需要が認められる。地域要因に特段の
変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５７１１
８
-10		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東11m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b Ｒ５７１０
８
-13		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m都道、
中間画地
準住居
高度3種最低7m
地区計画等
(70,300)
c Ｒ６１１１
９
-22		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西25m都道、
東5.4m、
二方路
準住居
高度地区3種
地区計画等
(70,300)
d Ｒ６１１１
５
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東30m都道、
西6.5m、角地
準住居
高度3種最低7m
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
711,936  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 125.0]
613,404 		 100
[  99.0]
619,600 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
620,000 
b (　           ) 
525,484  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
698,237 		 100
[ 111.3]
627,347 
627,000 
c (　           ) 
705,783  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
740,387 		 100
[ 111.3]
665,217 
665,000 
d (　           ) 
791,246  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
808,329 		 100
[ 127.5]
633,984 
634,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    628,000 円／㎡]  



大田 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,826,554 
3,704,769 
9,121,785 
7,308,000 
1,813,785 		 （　0.9578）
1,737,243 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     46,952,514 円　　　　（　    416,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.55 ＲＣ5 369.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   113 ㎡     11.0 m x   10.0 m  前面道路：都道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階以上が共同住宅（専有面積３４㎡程度・１ＤＫ及び２ＤＫ）を想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 共用部を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.55 
67.9 
54.67 
3,200 
174,944 		 6.0  1,049,664 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
75.71 
94.3 
71.40 
3,050 
217,770 		 1.0  217,770 
1.0  217,770 

 3～ 3		 住宅
75.71 
94.3 
71.40 
3,080 
219,912 		 1.0  219,912 
1.0  219,912 

 4～ 4		 住宅
75.71 
94.3 
71.40 
3,080 
219,912 		 1.0  219,912 
1.0  219,912 

 5～ 5		 住宅
62.30 
93.1 
57.99 
3,111 
180,407 		 1.0  180,407 
1.0  180,407 

計
369.98 
88.3 
326.86 

1,012,945 		 1,887,665 
838,001 
⑨年額支払賃料      1,012,945 円　×　12ヶ月　＝　      12,155,340 円 
⑩a共益費（管理費）             230 円／㎡　×　     326.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　         902,134 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産に係る共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,057,474 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       652,874 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,404,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,887,665 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,933 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          838,001 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         404,021 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,826,554 円　　　　（　       113,509 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０７
　　　　-25		 2,778  
(   2,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,079 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,182 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０７
　　　　-26		 3,081  
(   2,954) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,050 
c Ｒ６１２０７
　　　　-27		 3,049  
(   2,923) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,209 
大田 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,606,069 円  　　　       13,057,474　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,020,000 円  　　　　    120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,704,769 円　（　　　　　　        32,786 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     369.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,308,000 円  
（　　　　　        64,673 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,826,554 円      
②総費用 3,704,769 円      
③純収益　①－② 9,121,785 円      
④建物等に帰属する純収益 7,308,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,813,785 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,737,243 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,374 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,952,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     416,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区中央三丁目６７６番５
 0108000221113-0000
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備考