別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-8 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　大地　克巳   TEL.
鑑定評価額 191,000,000 円  １㎡当たりの価格 750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区久が原３丁目１０５２番１０
｢久が原３－３７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1.5		 店舗、車庫兼共同住
宅
ＲＣ6		 中層の店舗兼共同住
宅が建ち並ぶ近隣商
業地域		 北9m区道 水道、ガス、下水 久が原

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ区道 交通

施設		 久が原駅東方

240m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域として地域内には特段の変動要因がないことから、当分は現状を
維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    797,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    666,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は、大田区内の東急各線沿線の各駅徒歩圏に位置する近隣商業地域である。②主たる需要者は、収益用の
店舗兼共同住宅を求める個人事業主や法人、賃貸用収益不動産を求める投資家等である。③最寄駅徒歩約３分と立地条
件に優れるため、店舗兼住宅用地としての需要は、堅調に推移している。④中心となる価格帯は、規模や需要者の属性
により異なるが、６０万円／㎡から９５万円／㎡程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、近隣商業地域に存する類似性の高い事例から求めたもので、市場の実勢を反映した実証性が高い価格であ
る。収益価格は投資採算性の観点から求められた価格で、賃貸用建物の建築を想定し諸元につき適切な想定を行い試算
しており、賃貸市場の現状を反映している。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を標準に、収益価格を関連づけ
て、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    721,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大田 5-7                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    730,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢、為替相場の変動、物価高への警戒
感はあるが、商業地の需要は堅調である。



久が原駅から続く商店街に位置している、店
舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域であり
、地域要因に特段の変動はない。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％ +2.7 ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
６
-12		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.1m区
道、北西4m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
b Ｒ５７１１
３
-21		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6.2m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c Ｒ６１１０
５
-2		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.3m区道、
南西4m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
d Ｒ５１１０
２
-18		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東7.2m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e Ｒ６１１１
７
-25		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
626,889  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
636,018 		 100
[  80.3]
792,052 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
792,000 
b (　           ) 
742,942  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
772,365 		 100
[  97.0]
796,253 
796,000 
c (　           ) 
734,351  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
751,462 		 100
[ 101.0]
744,022 
744,000 
d (　           ) 
704,788  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
761,876 		 100
[  94.0]
810,506 
811,000 
e (　           ) 
616,846  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
642,137 		 100
[  81.6]
786,933 
787,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    797,000 円／㎡]  



大田 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,105,710 
8,886,857 
23,218,853 
16,686,600 
6,532,253 		 （　0.9578）
6,256,592 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    169,097,081 円　　　　（　    666,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 155.18 ＲＣ6 818.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   254 ㎡     12.7 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロアー貸し、２階以上は１ＤＫタイプの４０㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.2 ％
の理由		 同種の建物の有効率による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
123.61 
91.5 
113.05 
3,770 
426,199 		 6.0  2,557,194 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
138.92 
90.0 
125.06 
3,250 
406,445 		 1.0  406,445 
1.0  406,445 

 3～ 4		 住宅
138.92 
90.0 
125.06 
3,300 
412,698 		 1.0  412,698 
1.0  412,698 

 5～ 5		 住宅
138.92 
90.0 
125.06 
3,350 
418,951 		 1.0  418,951 
1.0  418,951 

 6～ 6		 住宅
138.92 
90.0 
125.06 
3,400 
425,204 		 1.0  425,204 
1.0  425,204 

計
818.21 
90.2 
738.35 

2,502,195 		 4,633,190 
2,075,996 
⑨年額支払賃料      2,502,195 円　×　12ヶ月　＝　      30,026,340 円 
⑩a共益費（管理費）             220 円／㎡　×　     738.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,949,244 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,975,584 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,634,779 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,060,805 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,633,190 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,015 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,075,996 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,000,890 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,105,710 円　　　　（　       126,400 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０１
　　　　-22		 3,096  
(   3,096) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]		 100
[104.0]
3,070 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０１
　　　　-23		 2,991  
(   2,867) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
3,181 
c Ｒ６１２０１
　　　　-24		 3,646  
(   3,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]
3,837 
大田 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,644,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,021,557 円  　　　       32,695,584　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      344,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,329,000 円  　　　　    274,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,886,857 円　（　　　　　　        34,988 円／㎡）　　（経費率　　  27.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 274,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　     818.21 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,686,600 円  
（　　　　　        65,695 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,105,710 円      
②総費用 8,886,857 円      
③純収益　①－② 23,218,853 円      
④建物等に帰属する純収益 16,686,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,532,253 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,256,592 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,632 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    169,097,081 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     666,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区久が原三丁目１０５２番１０
 0108000148173-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-8 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　瀧　康次郎   TEL.
鑑定評価額 191,000,000 円  １㎡当たりの価格 750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区久が原３丁目１０５２番１０
｢久が原３－３７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1.5		 店舗、車庫兼共同住
宅
ＲＣ6		 中層の店舗兼共同住
宅が建ち並ぶ近隣商
業地域		 北9m区道 水道、ガス、下水 久が原

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ区道 交通

施設		 久が原駅東方

240m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、当分
は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    798,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    658,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内の東急各線沿線を主とする近隣商業地域である。主たる需要者は、自用の店舗併用住宅を求め
る個人事業者、賃貸用収益不動産の取得を目的とする投資家等が中心である。店舗用地への潜在的な需要は堅調である
が、供給は限定され取引は顕在化していない。需要の中心となる価格帯は、個別性により大きく左右される傾向にあり
、一律には把握し難いが、土地単価は坪当たり２００～３００万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は賃貸用建物の建築を
想定し、不動産を賃貸運用することを前提とした賃貸市場の現状を反映した価格である。当該地域は、自己利用のほか
、賃貸事業を目的とした需要も考えられる。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ
て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    721,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大田 5-7                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    730,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は一部に足踏みもみられるものの緩
やかに回復している。雇用・所得環境が改善
する中で各種政策の効果もあり回復が続くこ
とが期待される。

久が原駅近くの中層の店舗兼共同住宅が建ち
並ぶ近隣商業地域で、地域要因に大きな変化
はない。地価は上昇傾向である。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％ +2.7 ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
３
-1		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b Ｒ６１１０
５
-2		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.3m区道、
南西4m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
c Ｒ５７１１
５
-16		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d Ｒ６１１０
７
-11		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北7.9m区道、
西36m、角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
754,030  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
802,820 		 100
[  94.1]
853,156 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
853,000 
b (　           ) 
734,351  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
751,462 		 100
[ 102.0]
736,727 
737,000 
c (　           ) 
648,476  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
684,714 		 100
[  90.2]
759,106 
759,000 
d (　           ) 
840,054  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
825,653 		 100
[  98.0]
842,503 
843,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    798,000 円／㎡]  



大田 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,643,247 
8,987,058 
22,656,189 
16,199,400 
6,456,789 		 （　0.9578）
6,184,313 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    167,143,595 円　　　　（　    658,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 155.18 ＲＣ6 818.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   254 ㎡     12.7 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗はフロアー貸し、２階以上は１ＤＫタイプの４０㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.2 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
123.61 
91.5 
113.05 
3,700 
418,285 		 6.0  2,509,710 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
138.92 
90.0 
125.06 
3,200 
400,192 		 1.0  400,192 
1.0  400,192 

 3～ 4		 住宅
138.92 
90.0 
125.06 
3,250 
406,445 		 1.0  406,445 
1.0  406,445 

 5～ 5		 住宅
138.92 
90.0 
125.06 
3,300 
412,698 		 1.0  412,698 
1.0  412,698 

 6～ 6		 住宅
138.92 
90.0 
125.06 
3,350 
418,951 		 1.0  418,951 
1.0  418,951 

計
818.21 
90.2 
738.35 

2,463,016 		 4,554,441 
2,044,731 
⑨年額支払賃料      2,463,016 円　×　12ヶ月　＝　      29,556,192 円 
⑩a共益費（管理費）             220 円／㎡　×　     738.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,949,244 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,505,436 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,611,272 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,614,164 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,554,441 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,267 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,044,731 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         985,816 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,643,247 円　　　　（　       124,580 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１２
　　　　-4		 3,148  
(   3,018) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[102.0]
3,088 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,338 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１２
　　　　-5		 3,419  
(   3,277) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[102.0]
3,683 
c Ｒ６１２１２
　　　　-6		 3,369  
(   3,230) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[103.0]
3,480 
大田 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,596,000 円  　　　　    266,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,253,758 円  　　　       32,225,436　×　　　　  13.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      344,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,261,000 円  　　　　    266,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       266,000 円  　　　　    266,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       266,000 円  　　　　    266,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,987,058 円　（　　　　　　        35,382 円／㎡）　　（経費率　　  28.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 266,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 316,000 円／㎡　×　     818.21 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,199,400 円  
（　　　　　        63,777 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,643,247 円      
②総費用 8,987,058 円      
③純収益　①－② 22,656,189 円      
④建物等に帰属する純収益 16,199,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,456,789 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,184,313 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,348 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    167,143,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     658,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区久が原三丁目１０５２番１０
 0108000148173-0000
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備考