別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-7 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　紺谷　昌弘   TEL.
鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 661,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区大森西５丁目４番４
｢大森西５－９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2		 店舗、住宅兼共同住
宅
Ｓ3		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ商業地域
 北6.4m区道 水道、ガス、下水 大森町

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．４ｍ区道 交通

施設		 大森町駅西方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗兼住宅や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、今後とも同様に推移するものと予測され
る。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    701,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    588,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内の京急線沿線を中心とする近隣商業地域である。需要者は、同一需給圏に地縁性を有する事業
者のほか、賃貸事業又は分譲事業を目的としたデベロッパーや投資家等が中心である。規模がまとまれば、マンション
用地としてデベロッパーの需要は高い。取引価格水準は、概ね１㎡当たり４０万～８０万円程度が取引の中心であるが
、駅に近い物件については高値での取引も見受けられ、規模、形状、駅接近等によりばらつきが大きい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、大森町駅の駅前商店街に位置する近隣商業地域である。自己利用のほか、賃貸事業を目的とした需要も考
えられるため、収益性をも考慮されて取引される地域である。したがって、多数の信頼性ある取引事例から求められた
実証的な比準価格に、収益性を反映する収益価格を関連づけた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大田 5-16                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    638,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、物価は上昇傾向にあ
る。大田区の人口は増加傾向を示している。



大森町駅近くの商店街に位置する近隣商業地
域であり、地域要因に大きな変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％ +3.6 ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
５
-2		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.3m区道、
南西4m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
b Ｒ６１１１
７
-18		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西9.1m区道
、北6.4m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
c Ｒ６１１１
６
-18		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8.3m区道、
西3.7m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
d Ｒ６１１０
９
-18		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東5.4m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
e Ｒ６１１０
２
-18		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
734,351  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
751,462 		 100
[ 117.4]
640,087 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
640,000 
b (　           ) 
704,337  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
712,623 		 100
[  98.9]
720,549 
721,000 
c (　           ) 
564,084  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
601,379 		 100
[  88.7]
677,992 
678,000 
d (　           ) 
533,293  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
547,692 		 100
[  73.4]
746,174 
746,000 
e (　           ) 
412,386  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
451,888 		 100
[  63.0]
717,283 
717,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    701,000 円／㎡]  



大田 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,557,935 
6,044,437 
16,513,498 
12,545,400 
3,968,098 		 （　0.9374）
3,719,695 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    100,532,297 円　　　　（　    588,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 96.25 ＲＣ7 625.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   171 ㎡      9.0 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～７階が単身者向け（専有面積２５㎡程度）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 共用部分等を考慮して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
91.66 
62.9 
57.67 
4,200 
242,214 		 6.0  1,453,284 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
89.00 
84.6 
75.25 
3,380 
254,345 		 1.0  254,345 
1.0  254,345 

 4～ 5		 住宅
89.00 
84.6 
75.25 
3,410 
256,603 		 1.0  256,603 
1.0  256,603 

 6～ 6		 住宅
89.00 
84.6 
75.25 
3,460 
260,365 		 1.0  260,365 
1.0  260,365 

 7～ 7		 住宅
89.00 
84.6 
75.25 
3,490 
262,623 		 1.0  262,623 
1.0  262,623 

計
625.66 
81.4 
509.17 

1,787,098 		 2,998,168 
1,544,884 
⑨年額支払賃料      1,787,098 円　×　12ヶ月　＝　      21,445,176 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     509.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,222,008 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         264,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,667,184 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         264,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,146,559 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,784,625 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,998,168 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,483 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,544,884 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         744,827 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,557,935 円　　　　（　       131,918 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０８
　　　　-22		 3,639  
(   3,639) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[104.0]
3,464 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,530 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,380 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０８
　　　　-23		 3,855  
(   3,695) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]
3,818 
c Ｒ６１２０８
　　　　-24		 3,341  
(   3,341) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]
3,309 
大田 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,236,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,453,637 円  　　　       22,931,184　×　　　　  10.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      191,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,751,000 円  　　　　    206,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,044,437 円　（　　　　　　        35,348 円／㎡）　　（経費率　　  26.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 206,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     625.66 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,545,400 円  
（　　　　　        73,365 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,557,935 円      
②総費用 6,044,437 円      
③純収益　①－② 16,513,498 円      
④建物等に帰属する純収益 12,545,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,968,098 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,719,695 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,753 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    100,532,297 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     588,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区大森西五丁目４番４
 0108000048922-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-7 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　高木　一博   TEL.
鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 661,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区大森西５丁目４番４
｢大森西５－９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2		 店舗、住宅兼共同住
宅
Ｓ3		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ商業地域
 北6.4m区道 水道、ガス、下水 大森町

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．４ｍ区道 交通

施設		 大森町駅西方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、飲食店、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、今後は店舗兼共同住宅を中心とした地域と
して成熟し、高層化も進むものと予測した。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    699,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    566,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京急本線・京急空港線等を中心とした大田区内の駅前商業地域又は近隣商業地域である。需要者は、地
縁的選好性を有する個人事業主のほか、個人投資家・不動産業者等が中心である。駅前商店街に位置する希少性から需
要は堅調であり、収益物件の需要も認められ、新型コロナからの回復も見られる。画地規模によるものの、中心となる
価格帯は総額１～２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、いずれも駅前商業地域又は近隣商業地域に存する規範性の認められる取引事例から求めており、信頼性が
高いと判断される。また、典型的な需要者が考慮すると考えられる収益価格は種々の想定要素が含まれているもののこ
れらを適切に行っており収益性を反映していることから相応の説得力を有している。よって、比準価格を重視し、収益
価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大田 5-16                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    638,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響で一時期減少していた都内
人口も回復しており、都心に比較的近い大田
区内の土地需要は堅調である。


駅前商店街に小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
である。新型コロナからの需要の回復が見ら
れ、地価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％ +3.6 ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１０
９
-9		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.3m区道、
西7.5m、角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
b Ｒ６１１０
２
-18		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
c Ｒ５７１０
１
-7		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
d Ｒ５７１１
２
-26		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11.3m区
道、中間画地
近商
高度地区3種
(88,300)
e Ｒ５７１１
６
-19		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3m区道、
東10.5m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
460,540  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
487,368 		 100
[  74.9]
650,692 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
651,000 
b (　           ) 
412,386  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
451,888 		 100
[  61.1]
739,588 
740,000 
c (　           ) 
508,408  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
547,555 		 100
[  71.5]
765,811 
766,000 
d (　           ) 
460,320  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
489,320 		 100
[  76.6]
638,799 
639,000 
e (　           ) 
456,964  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
476,228 		 100
[  64.4]
739,484 
739,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    699,000 円／㎡]  



大田 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,048,292 
6,257,807 
16,790,485 
12,971,700 
3,818,785 		 （　0.9374）
3,579,729 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     96,749,432 円　　　　（　    566,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 96.25 ＲＣ7 625.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   171 ㎡      9.0 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階がフロア貸し店舗、２階～７階がコンパクトタイプ（専有面積２５㎡程度・１Ｋ程度）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 地域の標準的な店舗兼共同住宅を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
91.66 
62.9 
57.67 
4,000 
230,680 		 6.0  1,384,080 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
89.00 
84.6 
75.25 
3,500 
263,375 		 1.0  263,375 
1.0  263,375 

 4～ 5		 住宅
89.00 
84.6 
75.25 
3,600 
270,900 		 1.0  270,900 
1.0  270,900 

 6～ 6		 住宅
89.00 
84.6 
75.25 
3,650 
274,663 		 1.0  274,663 
1.0  274,663 

 7～ 7		 住宅
89.00 
84.6 
75.25 
3,700 
278,425 		 1.0  278,425 
1.0  278,425 

計
625.66 
81.4 
509.17 

1,852,318 		 3,005,718 
1,621,638 
⑨年額支払賃料      1,852,318 円　×　12ヶ月　＝　      22,227,816 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     509.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　         916,506 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         264,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,144,322 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         264,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,170,416 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,237,906 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,005,718 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,554 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,621,638 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         781,832 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,048,292 円　　　　（　       134,785 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０８
　　　　-23		 3,855  
(   3,695) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,865 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,651 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１２
　　　　-26		 2,936  
(   2,935) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,397 
c Ｒ６１２１１
　　　　-28		 3,300  
(   3,300) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,667 
大田 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,278,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,551,507 円  　　　       23,408,322　×　　　　  10.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      191,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,810,500 円  　　　　    213,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       213,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       213,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,257,807 円　（　　　　　　        36,595 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 213,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     625.66 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,971,700 円  
（　　　　　        75,858 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,048,292 円      
②総費用 6,257,807 円      
③純収益　①－② 16,790,485 円      
④建物等に帰属する純収益 12,971,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,818,785 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,579,729 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,934 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     96,749,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     566,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区大森西五丁目４番４
 0108000048922-0000
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備考