別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-6 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　瀧　康次郎   TEL.
鑑定評価額 80,800,000 円  １㎡当たりの価格 612,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区東矢口２丁目１８５番５
｢東矢口２－１７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2.5		 事務所兼共同住宅

Ｓ4		 中層事務所兼共同住
宅、店舗等が多い商
業地域		 南11m都道 水道、ガス、下水 矢口渡

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １１ｍ都道 交通

施設		 矢口渡駅北東方

300m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所兼共同住宅、店舗等が多い近隣商業地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、当分
は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    631,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    501,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大田区内の東急多摩川線、東急池上線沿線の各駅周辺の近隣商業地域である。需要者の属性は、地縁性を
有する事業者のほか、賃貸事業目的の投資家及び不動産業者等が中心である。需給は安定しているが当面大きな商圏拡
大等の要因はない。需要の中心価格帯は、規模や需要目的で価格にばらつきがあるため、中心価格帯の把握はやや困難
であるが、土地単価は坪当たり１６０～２２０万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は賃貸用建物の建築を
想定し、不動産を賃貸運用することを前提とした賃貸市場の現状を反映した価格である。当該地域は、繁華性の程度が
低く必ずしも容積率を活用した収益性が重視されないことから相対的信頼性は劣る。鑑定評価額の決定に当たっては、
比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    620,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[107.8]		 [100.0]
100		 613,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    577,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は一部に足踏みもみられるものの緩
やかに回復している。雇用・所得環境が改善
する中で各種政策の効果もあり回復が続くこ
とが期待される。

事務所兼共同住宅、店舗等が多い近隣商業地
域で、地域要因に大きな変化はない。地価は
上昇傾向である。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
６
-18		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8.3m区道、
西3.7m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b Ｒ５７１１
０
-12		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10.9m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
c Ｒ６１１０
９
-12		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
d Ｒ６１１１
４
-3		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.5m区道、
南6.4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e Ｒ６１１０
２
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6.3m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
564,084  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
601,379 		 100
[ 100.0]
601,379 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
601,000 
b (　           ) 
600,671  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
643,919 		 100
[ 100.0]
643,919 
644,000 
c (　           ) 
624,956  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 124.7]
532,741 		 100
[  83.9]
634,971 
635,000 
d (　           ) 
666,299  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
653,234 		 100
[  92.2]
708,497 
708,000 
e (　           ) 
545,592  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
563,051 		 100
[  98.0]
574,542 
575,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    631,000 円／㎡]  



大田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,205,510 
3,346,250 
8,859,260 
6,299,200 
2,560,060 		 （　0.9561）
2,447,673 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     66,153,324 円　　　　（　    501,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅 97.40 Ｓ4 377.63
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   132 ㎡      7.3 m x   18.0 m  前面道路：都道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所はフロア貸し、２階以上は住宅専有面積４０～４５㎡程度のファミリータイプ（１ＤＫ）を想定。 ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
97.40 
72.0 
70.10 
3,000 
210,300 		 6.0  1,261,800 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
93.41 
90.5 
84.56 
2,900 
245,224 		 1.0  245,224 
1.0  245,224 

 3～ 3		 住宅
93.41 
90.5 
84.56 
2,950 
249,452 		 1.0  249,452 
1.0  249,452 

 4～ 4		 住宅
93.41 
90.5 
84.56 
3,000 
253,680 		 1.0  253,680 
1.0  253,680 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
377.63 
85.7 
323.78 

958,656 		 2,010,156 
748,356 
⑨年額支払賃料        958,656 円　×　12ヶ月　＝　      11,503,872 円 
⑩a共益費（管理費）             243 円／㎡　×　     323.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　         944,142 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似不動産の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,448,014 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       622,401 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,825,613 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,010,156 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,096 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          748,356 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         360,801 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,205,510 円　　　　（　        92,466 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１２
　　　　-1		 3,064  
(   2,938) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,225 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１２
　　　　-2		 2,917  
(   2,796) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 96.0]
3,071 
c Ｒ６１２１２
　　　　-3		 2,694  
(   2,582) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]
2,863 
大田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 595,200 円  　　　　     99,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,568,450 円  　　　       12,448,014　×　　　　  12.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      141,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      843,200 円  　　　　     99,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,200 円  　　　　     99,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,200 円  　　　　     99,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,346,250 円　（　　　　　　        25,350 円／㎡）　　（経費率　　  27.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     377.63 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,299,200 円  
（　　　　　        47,721 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,205,510 円      
②総費用 3,346,250 円      
③純収益　①－② 8,859,260 円      
④建物等に帰属する純収益 6,299,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,560,060 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,447,673 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,543 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,153,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     501,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区東矢口二丁目１８５番５
 0108000319216-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-6 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　長野　英樹   TEL.
鑑定評価額 81,200,000 円  １㎡当たりの価格 615,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区東矢口２丁目１８５番５
｢東矢口２－１７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2.5		 事務所兼共同住宅

Ｓ4		 中層事務所兼共同住
宅、店舗等が多い商
業地域		 南11m都道 水道、ガス、下水 矢口渡

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ都道 交通

施設		 矢口渡駅北東方

300m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所兼共同住宅、店舗等が多い近隣商業地域であり、特段の地域要因の変化は見込まれないことから、当面は
現状を維持していくものと予測した。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    640,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    576,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区の東急線沿線の各駅周辺の近隣商業地域である。典型的需要者は、不動産業者、個人・法人投資
家。対象標準地は、幹線道路に面す収益不動産の開発に適した地域に存し、周辺も１階事務所・店舗、２階以上共同住
宅の用途が多い。コロナ禍後の経済活動の再開による店舗の需要回復はもとより、住居賃料も堅調に推移しており、土
地取引の中心価格帯は規模や立地等により幅があるが、６０～７０万円／㎡程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域の需要者の土地利用目的は、利用の快適性、利便性を重視する自用及び収益性を重視する賃貸目的の双方が混
在する地域である。比準価格は類似の取引事例に基づく実証的な価格で、収益価格は収益不動産で重視すべき投資採算
性を具現する価格で、両価格は概ね均衡しているが、収益価格は想定要素を含む点に留意した。従って本件では、比準
価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    620,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[107.8]		 [100.0]
100		 613,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    577,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の土地取引件数は、２０２１年以降、
やや減少傾向である。取引価格は、住宅地、
商業地ともに需要は底堅く上昇基調で推移し
ている。

事務所兼共同住宅、店舗等が多い幹線道路沿
いの近隣商業地域で、共同住宅用地としての
利用も見込まれ、需要は底堅く、地域要因に
変動はない。

個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
６
-18		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8.3m区道、
西3.7m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b Ｒ５１１０
２
-18		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東7.2m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c Ｒ４７１１
４
-9		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東9m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d Ｒ６１１１
４
-5		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.2m区道、
北4.5m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
564,084  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
601,379 		 100
[  97.0]
619,978 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
620,000 
b (　           ) 
704,788  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
761,876 		 100
[ 115.0]
662,501 
663,000 
c (　           ) 
656,383  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
724,647 		 100
[ 107.8]
672,214 
672,000 
d (　           ) 
1,060,613  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 139.2]
793,174 		 100
[ 112.7]
703,792 
704,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +39.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    640,000 円／㎡]  



大田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,637,769 
3,420,773 
9,216,996 
6,273,800 
2,943,196 		 （　0.9561）
2,813,990 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     76,053,784 円　　　　（　    576,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅 97.40 Ｓ4 377.63
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   132 ㎡      7.3 m x   18.0 m  前面道路：都道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を事務所（フロア貸し）、２階以上を平均専有面積４０㎡程度の共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
97.40 
72.0 
70.10 
3,100 
217,310 		 6.0  1,303,860 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
93.41 
90.5 
84.56 
3,000 
253,680 		 1.0  253,680 
1.0  253,680 

 3～ 3		 住宅
93.41 
90.5 
84.56 
3,100 
262,136 		 1.0  262,136 
1.0  262,136 

 4～ 4		 住宅
93.41 
90.5 
84.56 
3,100 
262,136 		 1.0  262,136 
1.0  262,136 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
377.63 
85.7 
323.78 

995,262 		 2,081,812 
777,952 
⑨年額支払賃料        995,262 円　×　12ヶ月　＝　      11,943,144 円 
⑩a共益費（管理費）             243 円／㎡　×　     323.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　         944,142 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似不動産の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,887,286 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       644,364 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,242,922 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,081,812 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,777 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          777,952 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         375,070 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,637,769 円　　　　（　        95,741 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１６
　　　　-28		 2,916  
(   2,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,037 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１６
　　　　-29		 3,150  
(   3,150) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,151 
c Ｒ６１２１６
　　　　-30		 3,198  
(   3,065) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,198 
大田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 592,800 円  　　　　     98,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,649,573 円  　　　       12,887,286　×　　　　  12.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      141,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      839,800 円  　　　　     98,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,800 円  　　　　     98,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,800 円  　　　　     98,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,420,773 円　（　　　　　　        25,915 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 254,000 円／㎡　×　     377.63 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,273,800 円  
（　　　　　        47,529 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,637,769 円      
②総費用 3,420,773 円      
③純収益　①－② 9,216,996 円      
④建物等に帰属する純収益 6,273,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,943,196 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,813,990 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,318 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     76,053,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     576,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区東矢口二丁目１８５番５
 0108000319216-0000
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備考