令和6年1月15日　提出 大田 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大田 -56 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　笠井　真由美   TEL.

鑑定評価額 766,000,000 円  １㎡当たりの価格 622,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 400,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大田区中馬込１丁目２番２外 ｢中馬込１－１８－１８｣ ②地積 　(㎡) 1,232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (80,200) 2:1 共同住宅 ＲＣ6 中層共同住宅や低層 戸建住宅が混在する 住宅地域 西5.5m区道、北側道 水道、ガス、下水 馬込 840m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  49.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ区道 交通 施設 馬込駅西方 840m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅や中層共同住宅が混在した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移して いくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    623,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              621,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大田区内の共同住宅や戸建住宅等が混在する住宅地域である。画地規模から典型的な需用者はマンション 開発業者や投資法人で、マンション適地は供給が限定的なことから稀少性を有するとともに、当該地域は都心部へのア クセスも良く住環境も良好なことから需要は底堅く、地価は上昇基調にある。マンション用地の取引価格は、開発業者 の開発計画や規模等によりばらつきがあり価格帯での把握は困難であるが、１，０００㎡で６億～８億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の典型的な需要者はマンション開発業者である。開発法による価格はマンション開発業者の投資採算性の観 点からアプローチした価格であり、市場における当該需要者の行動予測を基礎とするものである。また、比準価格はマ ンション素地の市場における価格動向の実態を現した価格で、現実の市況を反映した価格である。よって、比準価格及 び開発法による価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大田 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    600,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [100.0] 100 [106.0] [103.0] 100 622,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    582,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大田区の人口はコロナ禍後経済活動の再開に 伴い回復基調から増加傾向にある。不動産需 要は底堅く地価は上昇基調にあるが不透明感 も否めない。 共同住宅や戸建住宅が混在する住宅地域で、 利便性の観点からマンション適地に対する需 要は根強い。なお、地域要因に特段の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％  ％