別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -51　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -51 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　高木　一博   TEL.
鑑定評価額 63,900,000 円  １㎡当たりの価格 537,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区大森北４丁目１４８番２
｢大森北４－２１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 119  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,172)

1:2		 住宅

Ｓ3		 一般住宅、事務所併
用住宅等が建ち並ぶ
住宅地域		 北東4.3m区道 水道、ガス、下水 大森

720m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．３ｍ区道		 交通

施設		 大森駅南方

720m		 法令

規制		 １住居
(70,172)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅、併用住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    563,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    437,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内のＪＲ京浜東北線・京急本線沿線の住宅地域である。需要者は、都心等に勤務するサラリーマ
ン世帯が中心である。近年は、敷地の細分化により総額を抑えた建売住宅の取引が多いが、個人による中規模程度の土
地取引や不動産業者等によるマンション敷地の取得も散見される。画地規模によるものの、中心となる価格帯は総額５
～８千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、自己利用目的の住宅用地を中心とした規範性の認められる取引事例から求めており、信頼性が高いと判断
される。また、対象標準地は一般住宅を中心とする住宅地域に存しており快適性が重視されることから、このような地
域では収益価格がやや低位に試算される傾向がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    440,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 86.0]		 [101.0]
100		 535,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    507,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響で一時期減少していた都内
人口も回復しており、都心に比較的近い大田
区内の土地需要は堅調である。


大森駅徒歩圏の利便性が良好な住宅地域であ
り、需要は堅調であることから、地価は上昇
傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -51　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１１
５
-26		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北2.9m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b Ｒ５７１１
６
-18		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西3.3m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
c Ｒ６１１１
５
-8		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西3.9m区道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
d Ｒ６１１１
７
-16		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
e Ｒ５１１０
９
-25		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.4m区道、
西4m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
568,116  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.5]
495,434 		 100
[  85.6]
578,778 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
585,000 
b (　           ) 
422,358  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
520,275 		 100
[  86.3]
602,868 
609,000 
c (　           ) 
569,673  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
572,412 		 100
[  99.0]
578,194 
584,000 
d (　           ) 
541,682  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
537,039 		 100
[  98.0]
547,999 
553,000 
e (　           ) 
373,354  		 100
[  80.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
464,536 		 100
[  85.3]
544,591 
550,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e その他

 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    563,000 円／㎡]  



大田 -51　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,135,539 
1,777,630 
5,357,909 
3,343,410 
2,014,499 		 （　0.9561）
1,926,062 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     52,055,730 円　　　　（　    437,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -51　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.00 Ｓ3 198.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   172 ％   119 ㎡      8.1 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 コンパクトタイプ（専有面積３０㎡程度・１ＤＫ程度）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 地域の標準的な共同住宅を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
66.00 
88.0 
58.08 
3,250 
188,760 		 1.0  188,760 
1.0  188,760 

 2～ 2		 居宅
66.00 
88.0 
58.08 
3,300 
191,664 		 1.0  191,664 
1.0  191,664 

 3～ 3		 居宅
66.00 
88.0 
58.08 
3,350 
194,568 		 1.0  194,568 
1.0  194,568 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.00 
88.0 
174.24 

574,992 		 574,992 
574,992 
⑨年額支払賃料        574,992 円　×　12ヶ月　＝　       6,899,904 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     174.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　         313,632 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,213,536 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       360,677 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,852,859 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           574,992 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,462 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          574,992 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         277,218 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,135,539 円　　　　（　        59,963 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１７
　　　　-16		 3,412  
(   3,412) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,625 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１９
　　　　-28		 2,856  
(   2,740) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,275 
c Ｒ６１２１７
　　　　-15		 3,244  
(   3,244) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,416 
大田 -51　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 274,500 円  　　　　     54,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 815,130 円  　　　        7,213,536　×　　　　  11.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      466,600 円  　　　　     54,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,900 円  　　　　     54,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,900 円  　　　　     54,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,777,630 円　（　　　　　　        14,938 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 269,000 円／㎡　×　     198.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,343,410 円  
（　　　　　        28,096 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,135,539 円      
②総費用 1,777,630 円      
③純収益　①－② 5,357,909 円      
④建物等に帰属する純収益 3,343,410 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,014,499 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,926,062 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,185 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,055,730 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     437,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -51　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区大森北四丁目１４８番２
 0108000067422-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -51　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -51 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　福田　洋子   TEL.
鑑定評価額 63,700,000 円  １㎡当たりの価格 535,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区大森北４丁目１４８番２
｢大森北４－２１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 119  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,172)

1:2		 住宅

Ｓ3		 一般住宅、事務所併
用住宅等が建ち並ぶ
住宅地域		 北東4.3m区道 水道、ガス、下水 大森

720m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．３ｍ区道		 交通

施設		 大森駅南方

720m		 法令

規制		 １住居
(70,172)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、一般住宅、事務所併用住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、当分の間は現状のまま推移す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    555,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    425,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大田区北東部のＪＲ京浜東北線大森駅及び京急線各駅を主に利用する地域及びその周辺地域。中小規模一
般住宅、アパート、マンション等が混在する住宅地域。需要者は一次取得者層中心であるがそれ以外も多い。同一区内
からの転入が多いが都内をはじめ地域的な限定はない。居住環境は普通だが利便性が良好で値頃感があり需要堅調で価
格はやや上昇傾向。土地は規模により総額が異なり２０百万円～５０百万円前後が中心で１００百万円以上もある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は、最寄駅である大森駅への接近性及び居住環境が普通程度の住宅地域に所在している。アパート等の収益物件
も存するが、快適性等を重視する自用目的での取引が中心であり、取引市場の動向が重視される。したがって、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    440,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 85.0]		 [101.0]
100		 542,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    507,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は微増傾向。住宅需要堅調で不動産
投資意欲高く地価はやや上昇傾向。



居住環境は普通であるが利便性が概ね良好な
住宅地域である。住宅需要は堅調で地価はや
や上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -51　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
５
-8		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西3.9m区道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b Ｒ５１１１
５
-26		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北2.9m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
c Ｒ６１１１
７
-16		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
d Ｒ６１１１
１
-7		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.4m区道、
東4m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
569,673  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
572,412 		 100
[  99.0]
578,194 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
584,000 
b (　           ) 
568,116  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.5]
495,434 		 100
[  93.1]
532,153 
537,000 
c (　           ) 
541,682  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
537,039 		 100
[  95.9]
559,999 
566,000 
d (　           ) 
628,076  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 140.7]
468,713 		 100
[  89.1]
526,053 
531,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    555,000 円／㎡]  



大田 -51　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,721,140 
1,597,136 
5,124,004 
3,166,800 
1,957,204 		 （　0.9561）
1,871,283 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     50,575,216 円　　　　（　    425,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -51　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.00 Ｓ3 198.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   172 ％   119 ㎡      8.1 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 想定建物は共同住宅、１Ｋ・１ＤＫタイプ、１戸当たり約２５～３０㎡程度を想定した。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
66.00 
88.0 
58.08 
3,000 
174,240 		 1.0  174,240 
1.0  174,240 

 2～ 2		 居宅
66.00 
88.0 
58.08 
3,100 
180,048 		 1.0  180,048 
1.0  180,048 

 3～ 3		 居宅
66.00 
88.0 
58.08 
3,200 
185,856 		 1.0  185,856 
1.0  185,856 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.00 
88.0 
174.24 

540,144 		 540,144 
540,144 
⑨年額支払賃料        540,144 円　×　12ヶ月　＝　       6,481,728 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     174.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　         313,632 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似性を有する賃貸住宅の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,795,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       339,768 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,455,592 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           540,144 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,131 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          540,144 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         260,417 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,721,140 円　　　　（　        56,480 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１９
　　　　-28		 2,856  
(   2,740) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,856 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,234 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１９
　　　　-29		 3,686  
(   3,686) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,686 
c Ｒ６１２１９
　　　　-30		 3,817  
(   3,662) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,817 
大田 -51　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 260,000 円  　　　　     52,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 679,536 円  　　　        6,795,360　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      442,000 円  　　　　     52,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,000 円  　　　　     52,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,000 円  　　　　     52,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,597,136 円　（　　　　　　        13,421 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     198.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,166,800 円  
（　　　　　        26,612 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,721,140 円      
②総費用 1,597,136 円      
③純収益　①－② 5,124,004 円      
④建物等に帰属する純収益 3,166,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,957,204 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,871,283 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,725 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,575,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     425,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -51　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区大森北四丁目１４８番２
 0108000067422-0000
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