別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -49　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -49 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　與四峰   TEL.
鑑定評価額 81,000,000 円  １㎡当たりの価格 555,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区上池台２丁目１１０９番３外
｢上池台２－４０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 146  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北東6m区道 水道、ガス、下水 洗足池

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北６ｍ区道 交通

施設		 洗足池駅南方

430m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 ファミリー用の住宅の需要が強く持家志向の傾向が強い。大規模商業施設、歓楽街等はない。この傾向は今後も
継続されるものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    573,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    349,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として東急池上線沿線各駅を最寄駅とする大田区、品川区内の住宅地域の圏域。主要な需要者は都心部
への通勤者がほとんど。洗足池駅至近にはファミリーロード洗足池商店街が所在する。しかし、街の多くは住宅地であ
る。大田区の平均に比し、単身者数は少ない。戸建住宅持家比率の多い地域（以上Ｒ２年度国勢調査結果より）。この
傾向にそって共同住宅もファミリー用のものが多く見られる。中心価格帯は土地８０㎡で５，０００万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の周辺には共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、土地価格に見合う賃料水準
が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的が主で収益性より快適性・利便性が重視される住宅
地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    508,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 [101.0]
100		 551,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    529,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的には物価上昇、一方景気下押しリスク
も。国内では実質賃金の上昇と物価の安定を
試み、日銀の金利政策は難しい局面。建築費
は依然上昇中。

洗足池と小池公園周辺が窪地になっており、
風光明媚だが、地盤は弱い。住環境は良好。
町内大深度地下をリニアが通るが、影響は不
明。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -49　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
９
-9		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m区道、
南東6.1m、
角地
１中専
高度地区1種
(80,200)
b Ｒ５７１０
７
-18		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10.5m区
道、
北東6.9m、
角地
２中専
高度地区2種
(80,200)
c Ｒ５７１１
６
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.7m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d Ｒ５７１２
０
-26		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.6m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e Ｒ６１１０
９
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西6.1m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
630,343  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
615,041 		 100
[ 108.8]
565,295 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
571,000 
b (　           ) 
781,403  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 135.2]
619,574 		 100
[ 108.8]
569,461 
575,000 
c (　           ) 
587,264  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
600,252 		 100
[ 105.7]
567,883 
574,000 
d (　           ) 
530,562  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
546,167 		 100
[  96.2]
567,741 
573,000 
e (　           ) 
395,336  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.5]
526,435 		 100
[  92.8]
567,279 
573,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.3 交通・接近　  -5.1 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 +35.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -4.1 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  -4.3 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -22.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    573,000 円／㎡]  



大田 -49　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,880,862 
1,943,987 
5,936,875 
3,964,590 
1,972,285 		 （　0.9561）
1,885,702 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     50,964,919 円　　　　（　    349,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -49　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 78.00 Ｓ3 234.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   146 ㎡     11.4 m x   12.8 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸１ＤＫ・１ＬＤＫタイプ、１戸当たり約３０～４０㎡を計６戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
78.00 
80.0 
62.40 
3,094 
193,066 		 1.0  193,066 
1.0  193,066 

 2～ 2		 住宅
78.00 
88.0 
68.64 
3,234 
221,982 		 1.0  221,982 
1.0  221,982 

 3～ 3		 住宅
78.00 
88.0 
68.64 
3,190 
218,962 		 1.0  218,962 
1.0  218,962 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
234.00 
85.3 
199.68 

634,010 		 634,010 
634,010 
⑨年額支払賃料        634,010 円　×　12ヶ月　＝　       7,608,120 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     199.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　         359,424 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,967,544 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       398,377 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,569,167 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           634,010 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,023 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          634,010 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         305,672 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,880,862 円　　　　（　        53,979 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１１
　　　　-17		 3,441  
(   3,441) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]
3,443 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,328 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,234 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２２０
　　　　-10		 3,234  
(   3,234) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]		 100
[ 97.0]
3,270 
c Ｒ６１２０１
　　　　-26		 3,234  
(   3,234) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]		 100
[ 97.0]
3,270 
大田 -49　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 325,500 円  　　　　     65,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 788,787 円  　　　        7,967,544　×　　　　   9.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      146,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      553,300 円  　　　　     65,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,100 円  　　　　     65,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,100 円  　　　　     65,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,943,987 円　（　　　　　　        13,315 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     234.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,964,590 円  
（　　　　　        27,155 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,880,862 円      
②総費用 1,943,987 円      
③純収益　①－② 5,936,875 円      
④建物等に帰属する純収益 3,964,590 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,972,285 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,885,702 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,916 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,964,919 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     349,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -49　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区上池台二丁目１１０９番３
 0108000129456-0000
2 　大田区上池台二丁目１１０９番４
 0108010160660-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -49　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -49 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　笠井　真由美   TEL.
鑑定評価額 80,900,000 円  １㎡当たりの価格 554,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区上池台２丁目１１０９番３外
｢上池台２－４０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 146  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北東6m区道 水道、ガス、下水 洗足池

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　　６
ｍ区道		 交通

施設		 洗足池駅南方

430m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅及び共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    576,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    418,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大田区内の東急多摩川線、池上線沿線の低層住宅地域である。都心に近く、利便性の高い住宅地域である
ため、他区からの転入者も見られ需要は根強い。主な需要者は地縁性を有する自己使用目的のエンドユーザーが中心で
、ある程度纏まった規模の画地においては不動産業者や開発業者の参入も認められる。土地価格は規模により異なるが
１㎡あたり５０万円～７０万円程度、新築の建売住宅で６千万～７千万円台が需要の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は居住の快適性や利便性を重視する既存住宅地域で、利便性から賃貸需要も見込まれるものの、当該地域の典
型的な需要者は、自己使用を前提とする一般エンドユーザーであり、取引価格を価格判定の基礎として行動を行う。し
たがって、鑑定評価額の決定に当たっては、取引市場の趨勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    508,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 [101.0]
100		 557,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    529,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の人口はコロナ禍後経済活動の再開に
伴い回復基調から増加傾向にある。不動産需
要は底堅く地価は上昇基調にあるが不透明感
も否めない。

一般住宅やアパート等が混在する地域で、地
縁性を有する需要者を中心に需要は根強い。
なお、地域要因について特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -49　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
９
-9		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m区道、
南東6.1m、
角地
１中専
高度地区1種
(80,200)
b Ｒ５７１２
０
-24		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.4m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,176)
c Ｒ５７１１
２
-4		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西3.8m私道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
d Ｒ５７１１
６
-12		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
630,343  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
615,041 		 100
[ 110.3]
557,607 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
563,000 
b (　           ) 
523,478  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
623,520 		 100
[ 103.9]
600,115 
606,000 
c (　           ) 
452,299  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
564,452 		 100
[  99.9]
565,017 
571,000 
d (　           ) 
546,448  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
613,046 		 100
[ 103.0]
595,190 
601,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    576,000 円／㎡]  



大田 -49　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,799,678 
1,993,431 
5,806,247 
3,446,940 
2,359,307 		 （　0.9561）
2,255,733 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     60,965,757 円　　　　（　    418,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -49　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 78.00 Ｓ3 234.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   146 ㎡     11.4 m x   12.8 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ・１ＬＤＫタイプ、専有面積約３０～４０㎡程度を想定。 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
78.00 
80.0 
62.40 
3,110 
194,064 		 1.0  194,064 
1.0  194,064 

 2～ 2		 住宅
78.00 
88.0 
68.64 
3,140 
215,530 		 1.0  215,530 
1.0  215,530 

 3～ 3		 住宅
78.00 
88.0 
68.64 
3,170 
217,589 		 1.0  217,589 
1.0  217,589 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
234.00 
85.3 
199.68 

627,183 		 627,183 
627,183 
⑨年額支払賃料        627,183 円　×　12ヶ月　＝　       7,526,196 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     199.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　         359,424 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,885,620 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       394,281 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,491,339 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           627,183 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,958 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          627,183 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         302,381 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,799,678 円　　　　（　        53,422 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１６
　　　　-17		 3,552  
(   3,407) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]
3,483 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,275 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,140 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１６
　　　　-16		 2,843  
(   2,841) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]
2,990 
c Ｒ６１２０４
　　　　-41		 3,117  
(   2,982) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]
3,348 
大田 -49　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 283,000 円  　　　　     56,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 969,931 円  　　　        7,885,620　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      146,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      481,100 円  　　　　     56,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,600 円  　　　　     56,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,600 円  　　　　     56,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,993,431 円　（　　　　　　        13,654 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     234.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,446,940 円  
（　　　　　        23,609 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,799,678 円      
②総費用 1,993,431 円      
③純収益　①－② 5,806,247 円      
④建物等に帰属する純収益 3,446,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,359,307 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,255,733 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,450 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,965,757 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     418,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -49　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区上池台二丁目１１０９番３
 0108000129456-0000
2 　大田区上池台二丁目１１０９番４
 0108010160660-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考