別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -48 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　正美   TEL.
鑑定評価額 72,300,000 円  １㎡当たりの価格 583,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区北馬込１丁目７０番７６
｢北馬込１－２５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 124  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の他共同住
宅等もある住宅地域
 東5.5m区道 水道、ガス、下水 荏原町

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北５．５
ｍ区道		 交通

施設		 荏原町駅南方

500m		 法令

規制		 １中専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、戸建住宅を中心に低層の共同住宅も散見される住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当
面は現状維持で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    610,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区のうち主に東急大井町線、東急池上線、都営浅草線沿線の住宅地域一円。需要者は、都心へ通勤
するファミリー世帯の個人が中心。最寄り駅へは徒歩圏内で住宅需要は底堅い。近年は、敷地の細分化傾向が認められ
、比較的規模の大きい画地は、建売業者が購入し、分割のうえ建売住宅として販売されるケースも多い。需要の中心的
な価格帯の平米単価は５０万円／㎡～６０万円／㎡程度。総額は規模により異なるものと思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算では、代替競争関係が認められる住宅地の事例を収集・選択し、実証的な価格が試算された。収益価格
の試算では、土地残余法を適用して収益価格を試算したが、低位に試算された。標準地の属する北馬込地区は、自己使
用目的の戸建住宅が多い地域であり、収益性よりも生活の利便性や居住の快適性等が重視される地域である。よって、
比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    508,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.9]		 [102.0]
100		 580,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    549,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続いている。しかし、
海外経済の減速等が与える影響に留意する必
要がある。


駅から徒歩圏内の住宅地域。需要は堅調で価
格は上昇基調。地域要因に特段の変動はない
。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５７１１
９
-19		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b Ｒ５７１１
９
-20		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7.4m区道、
南5.4m、
西2.7m、
三方路
１中専
高度地区1種
(80,200)
c Ｒ６１１０
３
-12		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5.4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
d Ｒ６１１１
８
-29		 大田区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東6.7m区道
、北東1.6m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
e Ｒ６１１０
４
-2		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
中間画地
準住居
高度3種最高7m
日影規制
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
574,276  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
624,651 		 100
[ 106.7]
585,427 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
597,000 
b (　           ) 
626,900  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.5]
727,343 		 100
[ 119.6]
608,146 
620,000 
c (　           ) 
617,643  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
756,431 		 100
[ 122.4]
617,999 
630,000 
d (　    201,089) 
502,722  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
488,981 		 100
[  90.0]
543,312 
554,000 
e (　           ) 
608,944  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
633,061 		 100
[ 107.0]
591,646 
603,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　 +10.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -9.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　  +7.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    610,000 円／㎡]  



大田 -48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,941,153 
1,743,182 
5,197,971 
3,136,350 
2,061,621 		 （　0.9561）
1,971,116 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     53,273,405 円　　　　（　    430,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -48　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 68.00 Ｓ3 204.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   124 ㎡     15.0 m x    7.9 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３０㎡程度、単身者向けの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
68.00 
90.0 
61.20 
3,000 
183,600 		 1.0  183,600 
1.0  183,600 

 2～ 2		 住宅
68.00 
90.0 
61.20 
3,120 
190,944 		 1.0  190,944 
1.0  190,944 

 3～ 3		 住宅
68.00 
90.0 
61.20 
3,130 
191,556 		 1.0  191,556 
1.0  191,556 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
204.00 
90.0 
183.60 

566,100 		 566,100 
566,100 
⑨年額支払賃料        566,100 円　×　12ヶ月　＝　       6,793,200 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     183.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         220,320 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,013,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       350,676 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,662,844 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           566,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,378 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          566,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         272,931 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,941,153 円　　　　（　        55,977 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０４
　　　　-26		 3,066  
(   2,935) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,545 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,255 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,120 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０４
　　　　-27		 3,390  
(   3,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,459 
c Ｒ６１２０４
　　　　-28		 3,158  
(   3,158) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
3,032 
大田 -48　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 257,500 円  　　　　     51,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 820,582 円  　　　        7,013,520　×　　　　  11.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      437,700 円  　　　　     51,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,500 円  　　　　     51,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,500 円  　　　　     51,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,743,182 円　（　　　　　　        14,058 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     204.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,136,350 円  
（　　　　　        25,293 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,941,153 円      
②総費用 1,743,182 円      
③純収益　①－② 5,197,971 円      
④建物等に帰属する純収益 3,136,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,061,621 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,971,116 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,896 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,273,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     430,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区北馬込一丁目７０番７６
 0108000296697-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -48 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　高木　一博   TEL.
鑑定評価額 72,800,000 円  １㎡当たりの価格 587,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区北馬込１丁目７０番７６
｢北馬込１－２５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 124  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の他共同住
宅等もある住宅地域
 東5.5m区道 水道、ガス、下水 荏原町

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．５
ｍ区道		 交通

施設		 荏原町駅南方

500m		 法令

規制		 １中専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    618,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    443,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区及び隣接する品川区内の東急大井町線・池上線、都営浅草線、ＪＲ京浜東北線沿線を中心とした
住宅地域である。需要者は、都心等に勤務するサラリーマン世帯が中心である。近年は、敷地の細分化により総額を抑
えた建売住宅の取引が多いが、富裕層による中規模程度の土地取引や不動産業者等によるマンション敷地の取得も見ら
れる。画地規模によるものの、中心となる価格帯は総額５千万円～８千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、自己利用目的の住宅用地を中心とした規範性の認められる取引事例から求めており、信頼性が高いと判断
される。また、対象標準地は住環境が良好な住宅地域に存しており快適性が重視されることから、このような地域では
収益価格がやや低位に試算される傾向がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    508,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.8]		 [102.0]
100		 587,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    549,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響で一時期減少していた都内
人口も回復しており、都心に比較的近い大田
区内の土地需要は堅調である。


品川区に近接する利便性及び住環境が良好な
住宅地域であり、需要は堅調であることから
、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１０
７
-21		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西7.2m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ５７１０
７
-17		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東3.2m私道
、中間画地
２住居
高度地区3種
(70,150)
c Ｒ５７１０
７
-19		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6.1m区道
、南4.3m、
角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
d Ｒ５７１１
８
-14		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
534,469  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
632,280 		 100
[  99.8]
633,547 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
646,000 
b (　           ) 
619,546  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 131.3]
499,695 		 100
[  83.9]
595,584 
607,000 
c (　           ) 
390,722  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.9]
465,438 		 100
[  83.6]
556,744 
568,000 
d (　           ) 
406,565  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
432,179 		 100
[  71.1]
607,847 
620,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +31.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    618,000 円／㎡]  



大田 -48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,195,871 
1,712,727 
5,483,144 
3,355,590 
2,127,554 		 （　0.9561）
2,034,154 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     54,977,135 円　　　　（　    443,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -48　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 68.00 Ｓ3 204.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   124 ㎡     15.0 m x    7.9 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 コンパクトタイプ（専有面積３０㎡程度・１ＤＫ程度）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域の標準的な共同住宅を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
68.00 
90.0 
61.20 
3,150 
192,780 		 1.0  192,780 
1.0  192,780 

 2～ 2		 住宅
68.00 
90.0 
61.20 
3,200 
195,840 		 1.0  195,840 
1.0  195,840 

 3～ 3		 住宅
68.00 
90.0 
61.20 
3,250 
198,900 		 1.0  198,900 
1.0  198,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
204.00 
90.0 
183.60 

587,520 		 587,520 
587,520 
⑨年額支払賃料        587,520 円　×　12ヶ月　＝　       7,050,240 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     183.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         220,320 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,270,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       363,528 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,907,032 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           587,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,581 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          587,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         283,258 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,195,871 円　　　　（　        58,031 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０４
　　　　-28		 3,158  
(   3,158) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,127 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,338 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０４
　　　　-26		 3,066  
(   2,935) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,340 
c Ｒ６１２０４
　　　　-27		 3,390  
(   3,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,494 
大田 -48　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 275,500 円  　　　　     55,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 734,327 円  　　　        7,270,560　×　　　　  10.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      468,300 円  　　　　     55,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,100 円  　　　　     55,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,100 円  　　　　     55,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,712,727 円　（　　　　　　        13,812 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 262,000 円／㎡　×　     204.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,355,590 円  
（　　　　　        27,061 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,195,871 円      
②総費用 1,712,727 円      
③純収益　①－② 5,483,144 円      
④建物等に帰属する純収益 3,355,590 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,127,554 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,034,154 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,404 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,977,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     443,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区北馬込一丁目７０番７６
 0108000296697-0000
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備考