別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -46　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -46 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　與四峰   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 551,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区池上７丁目４０番４
｢池上７－１９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ3		 中小規模住宅の中に
共同住宅が見られる
住宅地域		 北5.5m区道 水道、ガス、下水 池上

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.8 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北５．５ｍ
区道		 交通

施設		 池上駅南西方

620m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 駅北側は池上通り沿いに店舗等が多いのに比し、南側は住宅地が多く、店舗は少ない。南側、特に近隣地域周辺
は今後住宅地として熟成していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    579,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    422,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として東急池上線・多摩川線を最寄駅とする大田区内の住宅地域の圏域である。主要な需要者は都心部
への通勤者がほとんどである。元々は池上本門寺の門前町。対象標準地周辺は地盤等は劣るが、平地で戸建住宅と共同
住宅が混在している住宅地域である。街区が比較的整然としており、利便性が高いことから地域全体の人口が増加して
いる。駅ビル竣工で利便性向上。市場における中心価格帯は土地約８０㎡で５，３００万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の周辺には共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、全体としては土地価格に見
合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的が主で収益性より快適性・利便性が重
視される住宅地域であるので、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    508,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.3]		 [100.0]
100		 549,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    529,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的には物価上昇、一方景気下押しリスク
も。国内では実質賃金の上昇と物価の安定を
試み、日銀の金利政策は難しい局面。建築費
は依然上昇中。

駅ビルのエトモ池上により利便性向上、帰宅
途中で買い物がしやすくなった。駅徒歩圏内
かつ平地で戸建住宅と共同住宅が混在する住
宅地である。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +2.4
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -46　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
１
-26		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.1m区道、
西9.1m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
b Ｒ６１１０
１
-28		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北7.3m都道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(75,223)
c Ｒ５７１０
４
-8		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.1m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
日影規制
(60,100)
d Ｒ５７１０
２
-30		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東5.5m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e Ｒ５７１１
２
-8		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.5m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
620,580  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
601,667 		 100
[ 104.4]
576,309 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
576,000 
b (　           ) 
581,064  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
596,753 		 100
[ 103.3]
577,689 
578,000 
c (　           ) 
540,784  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
558,652 		 100
[  97.2]
574,745 
575,000 
d (　           ) 
369,179  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  71.4]
540,325 		 100
[  92.2]
586,036 
586,000 
e (　           ) 
505,729  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
514,399 		 100
[  88.8]
579,278 
579,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.1 交通・接近　  +1.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  +4.4 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  +0.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -28.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.7 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    579,000 円／㎡]  



大田 -46　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,655,755 
2,553,716 
8,102,039 
5,079,060 
3,022,979 		 （　0.9561）
2,890,270 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     78,115,405 円　　　　（　    422,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -46　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 108.00 Ｓ3 324.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   185 ㎡      9.8 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者用マンション等で、１戸あたり専有面積３０～３５㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
108.00 
85.0 
91.80 
2,926 
268,607 		 1.0  268,607 
1.0  268,607 

 2～ 2		 住宅
108.00 
90.0 
97.20 
3,016 
293,155 		 1.0  293,155 
1.0  293,155 

 3～ 3		 住宅
108.00 
90.0 
97.20 
3,016 
293,155 		 1.0  293,155 
1.0  293,155 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
324.00 
88.3 
286.20 

854,917 		 854,917 
854,917 
⑨年額支払賃料        854,917 円　×　12ヶ月　＝　      10,259,004 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     286.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　         515,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の同種建物を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保するので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,774,164 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       538,708 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,235,456 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           854,917 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,122 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          854,917 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         412,177 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,655,755 円　　　　（　        57,599 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２２０
　　　　-11		 2,738  
(   2,625) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
3,073 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,146 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,016 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０１
　　　　-1		 3,297  
(   3,160) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 96.0]
3,435 
c Ｒ６１２２０
　　　　-26		 2,778  
(   2,778) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
2,929 
大田 -46　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 417,000 円  　　　　     83,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,077,416 円  　　　       10,774,164　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      183,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      708,900 円  　　　　     83,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,400 円  　　　　     83,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,400 円  　　　　     83,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,553,716 円　（　　　　　　        13,804 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     324.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,079,060 円  
（　　　　　        27,454 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,655,755 円      
②総費用 2,553,716 円      
③純収益　①－② 8,102,039 円      
④建物等に帰属する純収益 5,079,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,022,979 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,890,270 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,623 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,115,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     422,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -46　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区池上七丁目４０番４
 0108000011865-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -46　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -46 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　高木　一博   TEL.
鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 556,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区池上７丁目４０番４
｢池上７－１９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ3		 中小規模住宅の中に
共同住宅が見られる
住宅地域		 北5.5m区道 水道、ガス、下水 池上

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　５
．５ｍ区道		 交通

施設		 池上駅南西方

620m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    584,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    453,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内の東急池上線・多摩川線沿線の住宅地域である。需要者は、都心等に勤務するサラリーマン世
帯が中心である。近年は、敷地の細分化により総額を抑えた建売住宅の取引が多いが、個人による中規模程度の土地取
引や不動産業者等によるマンション敷地の取得も散見される。画地規模によるものの、中心となる価格帯は総額８千万
円～１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、自己利用目的の住宅用地を中心とした規範性の認められる取引事例から求めており、信頼性が高いと判断
される。また、対象標準地は一般住宅を中心とする住宅地域に存しており快適性が重視されることから、このような地
域では収益価格がやや低位に試算される傾向がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    508,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.9]		 [100.0]
100		 557,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    529,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響で一時期減少していた都内
人口も回復しており、都心に比較的近い大田
区内の土地需要は堅調である。


駅舎が建て替えられた池上駅徒歩圏で住環境
が良好な住宅地域であり、需要が堅調である
ことから、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -46　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５７１１
２
-8		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.5m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ６１１０
５
-1		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.5m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
c Ｒ６１１１
１
-26		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.1m区道、
西9.1m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
d Ｒ６１１１
２
-19		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西9m区道、
北3.8m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
505,729  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
514,399 		 100
[  88.1]
583,881 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
584,000 
b (　           ) 
439,657  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
508,537 		 100
[  89.9]
565,670 
566,000 
c (　           ) 
620,580  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
601,667 		 100
[ 105.1]
572,471 
572,000 
d (　           ) 
642,844  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
646,589 		 100
[  99.9]
647,236 
647,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    584,000 円／㎡]  



大田 -46　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,383,439 
2,852,475 
8,530,964 
5,286,120 
3,244,844 		 （　0.9561）
3,102,395 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     83,848,514 円　　　　（　    453,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -46　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 108.00 Ｓ3 324.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   185 ㎡      9.8 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 コンパクトタイプ（専有面積３０～３５㎡程度・１ＤＫ程度）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域の標準的な共同住宅を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
108.00 
85.0 
91.80 
3,150 
289,170 		 1.0  289,170 
1.0  289,170 

 2～ 2		 住宅
108.00 
90.0 
97.20 
3,200 
311,040 		 1.0  311,040 
1.0  311,040 

 3～ 3		 住宅
108.00 
90.0 
97.20 
3,250 
315,900 		 1.0  315,900 
1.0  315,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
324.00 
88.3 
286.20 

916,110 		 916,110 
916,110 
⑨年額支払賃料        916,110 円　×　12ヶ月　＝　      10,993,320 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     286.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　         515,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,508,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       575,424 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,933,056 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           916,110 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,703 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          916,110 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         441,680 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,383,439 円　　　　（　        61,532 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１４
　　　　-25		 3,022  
(   2,784) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,246 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,338 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１４
　　　　-24		 3,385  
(   3,121) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,454 
c Ｒ６１２１１
　　　　-18		 3,450  
(   3,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,353 
大田 -46　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 434,000 円  　　　　     86,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,323,475 円  　　　       11,508,480　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      183,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      737,800 円  　　　　     86,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,800 円  　　　　     86,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,800 円  　　　　     86,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,852,475 円　（　　　　　　        15,419 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     324.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,286,120 円  
（　　　　　        28,574 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,383,439 円      
②総費用 2,852,475 円      
③純収益　①－② 8,530,964 円      
④建物等に帰属する純収益 5,286,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,244,844 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,102,395 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,770 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,848,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     453,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -46　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区池上七丁目４０番４
 0108000011865-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考