別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -45 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　樋口　典子   TEL.
鑑定評価額 178,000,000 円  １㎡当たりの価格 675,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区南千束２丁目１７１番１
｢南千束２－８－２｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種
風致地区

(40,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 東5.4m区道 水道、ガス、下水 北千束

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    75 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．４ｍ区道		 交通

施設		 北千束駅南西方

270m		 法令

規制		 １低専
(40,100)
準防 
高度地区1種
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟しており、当地域の地価形成に影響を与える大きな変動要
因はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    685,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    359,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区及び隣接区内を走る東急線沿線の閑静な住宅地域。主な需要者は、自己居住目的の所得水準が高
い個人のほか、不動産業者等が想定される。対象標準地が存する地域は、南千束地区の中でも風致地区に指定されてお
り、洗足池公園に近い高台の良好な住環境により住宅地としての人気が高く、需要は安定的である。土地の価格水準と
しては、５０坪～８０坪程度の画地で総額１億円～２億円（坪あたり２００万円～２６０万円程度）と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が存する地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地として成熟しており、低層のアパート等も見受け
られるが、収益性よりも居住の快適性のほうが重視される地域である。したがって、自己使用目的の取引が中心である
ため、本件では市場実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との価格検討も踏まえ
て、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    560,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.1]		 [102.0]
100		 668,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    634,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の影響により個人消費が伸び悩んでお
り、コロナ禍からの景気回復が足踏み状態と
なっている。


洗足池公園に近く、目黒区に隣接する立地と
も相俟って、富裕層を中心に住宅需要は根強
いものがある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
８
-7		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ５７１１
３
-5		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c Ｒ５７１１
６
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.7m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d Ｒ６１１０
６
-16		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.8m区道
、南東3.3m、
角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
e Ｒ６１１１
８
-904		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.9m区道
、北西5.1m、
角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
548,833  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
568,591 		 100
[  87.5]
649,818 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
663,000 
b (　           ) 
610,240  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
641,350 		 100
[  91.2]
703,235 
717,000 
c (　           ) 
587,264  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
600,252 		 100
[  92.1]
651,739 
665,000 
d (　           ) 
626,975  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.6]
652,155 		 100
[  93.1]
700,489 
714,000 
e (　           ) 
632,893  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
606,892 		 100
[  93.0]
652,572 
666,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    685,000 円／㎡]  



大田 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,602,029 
2,143,256 
7,458,773 
3,794,070 
3,664,703 		 （　0.9561）
3,503,823 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     94,697,919 円　　　　（　    359,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
風致地区		 40 ％   100 ％   100 ％   264 ㎡     13.9 m x   20.6 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸あたりの平均専有面積４１㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
87.0 
78.30 
3,250 
254,475 		 1.0  254,475 
1.0  254,475 

 2～ 2		 住宅
90.00 
92.0 
82.80 
3,300 
273,240 		 1.0  273,240 
1.0  273,240 

 3～ 3		 住宅
50.00 
92.0 
46.00 
3,350 
154,100 		 1.0  154,100 
1.0  154,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
230.00 
90.0 
207.10 

681,815 		 681,815 
681,815 
⑨年額支払賃料        681,815 円　×　12ヶ月　＝　       8,181,780 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     207.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         372,780 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,554,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       487,728 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,266,832 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           681,815 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,477 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          681,815 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         328,720 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,602,029 円　　　　（　        36,371 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１８
　　　　-15		 3,381  
(   3,177) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
3,520 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１８
　　　　-16		 3,886  
(   3,725) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]
3,571 
c Ｒ６１２１８
　　　　-17		 2,852  
(   2,734) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]
3,061 
大田 -45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 311,500 円  　　　　     62,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 868,156 円  　　　        9,754,560　×　　　　   8.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      309,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      529,500 円  　　　　     62,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,300 円  　　　　     62,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,300 円  　　　　     62,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,143,256 円　（　　　　　　         8,118 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 263,000 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,794,070 円  
（　　　　　        14,371 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,602,029 円      
②総費用 2,143,256 円      
③純収益　①－② 7,458,773 円      
④建物等に帰属する純収益 3,794,070 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,664,703 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,503,823 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,272 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,697,919 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     359,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区南千束二丁目１７１番１
 0108000194635-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -45 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　筒井　知子   TEL.
鑑定評価額 177,000,000 円  １㎡当たりの価格 672,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区南千束２丁目１７１番１
｢南千束２－８－２｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種
風致地区

(40,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 東5.4m区道 水道、ガス、下水 北千束

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    75 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　５
．４ｍ区道		 交通

施設		 北千束駅　南西方

270m		 法令

規制		 １低専
(40,100)
準防 
高度地区1種
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の戸建住宅を中心とした閑静な住宅地であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移してい
くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    686,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    338,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区及び隣接区内の各東急線沿線の閑静な住宅地域である。主な需要者は富裕者層若しくはそれに準
じた所得水準が高い層のほか、不動産業者等である。良好な住環境と交通利便性を兼ね備えた住宅地であり、目黒区に
隣接する点も人気が高く、需要は底堅い。中心価格帯は、土地単価で坪２００万円～２５０万円程度、総額は１億円～
２．５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であることから住環境を重視した自己利用目的の取引が中心となる。他
方、賃貸住宅の建築等を前提とした投資目的での取引は少なく、行政的条件による土地の有効利用の可能性を考えると
収益価格の説得力は弱い。以上から本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    560,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.1]		 [102.0]
100		 676,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    634,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢及び金融政策の動向に留意する必要
はあるが、都心の優良物件に対する需要は強
含みであり、地価は上昇傾向が継続している
。

中規模一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域
であり、地域要因に大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１０
８
-901		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南3.8m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ５７１１
９
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東5.7m区道
、東3.6m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
c Ｒ６１１１
８
-7		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d Ｒ６１１０
６
-16		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.8m区道
、南東3.3m、
角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
664,681  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.5]
703,041 		 100
[  99.9]
703,745 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
718,000 
b (　           ) 
550,017  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
562,181 		 100
[  86.4]
650,672 
664,000 
c (　           ) 
548,833  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
568,591 		 100
[  86.6]
656,572 
670,000 
d (　           ) 
626,975  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.6]
652,155 		 100
[  93.1]
700,489 
714,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    686,000 円／㎡]  



大田 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,667,671 
2,313,042 
7,354,629 
3,897,600 
3,457,029 		 （　0.9561）
3,305,265 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     89,331,486 円　　　　（　    338,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
風致地区		 40 ％   100 ％   100 ％   264 ㎡     13.9 m x   20.6 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４０㎡程度の１ＬＤＫを想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 類似建物における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
87.0 
78.30 
3,250 
254,475 		 1.0  254,475 
1.0  254,475 

 2～ 2		 住宅
90.00 
92.0 
82.80 
3,350 
277,380 		 1.0  277,380 
1.0  277,380 

 3～ 3		 住宅
50.00 
92.0 
46.00 
3,380 
155,480 		 1.0  155,480 
1.0  155,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
230.00 
90.0 
207.10 

687,335 		 687,335 
687,335 
⑨年額支払賃料        687,335 円　×　12ヶ月　＝　       8,248,020 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     207.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         372,780 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産に係る共益費より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,620,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       491,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,329,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           687,335 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,530 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          687,335 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         331,381 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,667,671 円　　　　（　        36,620 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１４
　　　　-26		 3,629  
(   3,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,902 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,494 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０１
　　　　-40		 3,474  
(   3,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,583 
c Ｒ６１２０１
　　　　-41		 3,629  
(   3,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,488 
大田 -45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 320,000 円  　　　　     64,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,011,542 円  　　　        9,820,800　×　　　　  10.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      309,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      544,000 円  　　　　     64,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,000 円  　　　　     64,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,000 円  　　　　     64,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,313,042 円　（　　　　　　         8,762 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,897,600 円  
（　　　　　        14,764 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,667,671 円      
②総費用 2,313,042 円      
③純収益　①－② 7,354,629 円      
④建物等に帰属する純収益 3,897,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,457,029 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,305,265 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,520 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     89,331,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     338,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区南千束二丁目１７１番１
 0108000194635-0000
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備考