令和6年1月15日　提出 大田 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大田 -42 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　戸谷　涼賀   TEL.

鑑定評価額 1,140,000,000 円  １㎡当たりの価格 555,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 360,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大田区下丸子２丁目２７２番４外 ｢下丸子２－１１－１１｣ ②地積 　(㎡) 2,055   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (80,200) 1.2:1 共同住宅 ＲＣ10 共同住宅の中に事務 所等も見られる住宅 地域 南東9.5m区道、北東側道 水道、ガス、下水 武蔵新田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ区道 交通 施設 武蔵新田駅南西方 800m 法令 規制 工業 (70,200) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅の中に事務所等も見られる住宅地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持し ながら推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    595,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              551,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大田区及びその周辺区のうち中高層共同住宅地域である。需要者は、マンションデベロッパーが中心で 、ファミリータイプマンションを開発分譲して早期に投下資本回収を図る傾向にある。マンション適地に対する需要は 、景気が緩やかに回復しているなか、良好な資金調達環境などを背景に、堅調に推移している。取引価格は、立地条件 、潜在的高度利用の可能性など個別の取引ごとにばらつきが見られ、中心価格帯を正確に把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅の中に事務所等も見られる住宅地域に属しており、大規模地の利用形態はファミリータイプ分譲マンションが 中心である。取引事例については価格牽連性の高い事例を収集できた。開発法で採用した諸元については価格時点現在 における分譲マンション市況を踏まえ開発事業リスクを十分に考慮した。したがって、本件では、開発法による価格を 重視し、比準価格を関連付け、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大田 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    600,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [100.0] 100 [118.8] [103.0] 100 555,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    514,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が緩やかに回復しているなかで、大規模 な金融緩和策が継続されていることなどを背 景に、共同住宅地に対する需要は、堅調に推 移している。 共同住宅の中に事務所等も見られる住宅地域 であり、高層共同住宅地に対する需要は引き 続き堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.7 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％