別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -40 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　紺谷　昌弘   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 516,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区東雪谷５丁目８７９番９
｢東雪谷５－３－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
く建ち並ぶ住宅地域
 南西6m区道 水道、ガス、下水 石川台

960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　　６
ｍ区道		 交通

施設		 石川台駅南東方

960m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも同様に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    526,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    296,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急池上線沿線のうち大田区北部に位置する低層住宅地域である。需要者は、大田区内外の個人、転売目
的の不動産業者、建売業者等である。個人は、４０代以上の買替層が比較的多い。取引価格水準は、土地は規模による
が、１㎡当たり５０万～８０万円程度、新築の建売住宅は、土地８０～１００㎡で総額７０００万円～９０００万円程
度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅が多い住宅地域であり、自己の居住目的での取引が多く見受けられる地域である。このような住
宅地域においては、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されて取引が行われることから、多数の信頼性ある取引
事例から求められた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    560,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[118.5]		 [104.0]
100		 518,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、物価は上昇傾向にあ
る。大田区の人口は増加傾向を示している。



低層の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、
地域要因に大きな変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
５
-22		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東3.6m私道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ６１１２
０
-2		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.7m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c Ｒ６１１１
８
-9		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6.1m区道
、南西3.3m、
角地
１低専
高度地区
(70,100)
d Ｒ５７１０
７
-22		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
e Ｒ６１１０
９
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西6.1m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
601,785  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
597,156 		 100
[ 116.0]
514,790 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
535,000 
b (　           ) 
533,894  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
549,597 		 100
[ 113.2]
485,510 
505,000 
c (　           ) 
649,009  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
657,746 		 100
[ 127.2]
517,096 
538,000 
d (　           ) 
436,580  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
504,300 		 100
[ 103.0]
489,612 
509,000 
e (　           ) 
395,336  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.5]
526,435 		 100
[ 100.0]
526,435 
547,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -22.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    526,000 円／㎡]  



大田 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,105,729 
1,944,335 
6,161,394 
3,396,900 
2,764,494 		 （　0.9752）
2,695,935 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     72,863,108 円　　　　（　    296,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   246 ㎡     14.0 m x   17.6 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 間取り２ＬＤＫ、平均専有面積５５㎡程度を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
2,750 
297,000 		 1.0  297,000 
1.0  297,000 

 2～ 2		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
2,830 
305,640 		 1.0  305,640 
1.0  305,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
90.0 
216.00 

602,640 		 602,640 
602,640 
⑨年額支払賃料        602,640 円　×　12ヶ月　＝　       7,231,680 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         388,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,620,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       411,024 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,809,456 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           602,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,725 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          602,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         290,548 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,105,729 円　　　　（　        32,950 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０８
　　　　-19		 2,546  
(   2,441) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,893 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,830 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０８
　　　　-20		 2,185  
(   2,091) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,888 
c Ｒ６１２０８
　　　　-21		 2,371  
(   2,273) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,070 
大田 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 253,500 円  　　　　     50,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 937,135 円  　　　        8,220,480　×　　　　  11.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      221,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      430,900 円  　　　　     50,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,700 円  　　　　     50,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,700 円  　　　　     50,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,944,335 円　（　　　　　　         7,904 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0670     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,396,900 円  
（　　　　　        13,809 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,105,729 円      
②総費用 1,944,335 円      
③純収益　①－② 6,161,394 円      
④建物等に帰属する純収益 3,396,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,764,494 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,695,935 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,959 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,863,108 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     296,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区東雪谷五丁目８７９番９
 0108000338918-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -40 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　長野　英樹   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 516,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区東雪谷５丁目８７９番９
｢東雪谷５－３－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
く建ち並ぶ住宅地域
 南西6m区道 水道、ガス、下水 石川台

960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　　６
ｍ区道		 交通

施設		 石川台駅南東方

960m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ、住環境が良好な住宅地域として熟成しており、当分は現状を維持しながら推移して
いくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    526,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    304,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内の東急池上線の石川台駅およびその隣接駅から徒歩圏内にある低層住宅地域と判定した。需要
者の属性は、都内に勤務するファミリー世帯などのエンドを中心とし、大規模画地は建売業者の分譲で細分化が進んで
おり、需要は投資目的でなく実需を中心に形成される。比較的駅距離があるものの、都心部の地価高騰の波及もあり、
地価は堅調に推移し、取引価格帯は、規模等の個別性にもよるが、土地単価で５０万円／㎡台が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、石川台駅からやや距離のある低層住宅地域である。良好な住環境を形成している住宅地域であるため、戸
建住宅を中心とした自用目的の取引が中心である。市場参加者の多くは、収益性よりも居住の快適性及び生活利便性を
重視して取引を行うものと考えられる。本件では、市場性を反映する実証的な比準価格を中心に、収益性を反映する収
益価格を比較考量して、代表標準地の価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    560,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[119.5]		 [104.0]
100		 514,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の土地取引件数は、２０２１年以降、
やや減少傾向である。取引価格は、住宅地、
商業地ともに需要は底堅く上昇基調で推移し
ている。

中規模一般住宅中心の比較的居住環境が良好
な住宅地域である。低層住宅地に対する需要
は底堅く推移している。地域要因の変動はな
い。

近隣地域内における競争力は標準的で、個別
的要因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
８
-22		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ６１１０
９
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西6.1m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c Ｒ６１１１
８
-9		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6.1m区道
、南西3.3m、
角地
１低専
高度地区
(70,100)
d Ｒ６１１１
８
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.1m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(65,118)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
547,012  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
542,804 		 100
[ 100.0]
542,804 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
565,000 
b (　           ) 
395,336  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.5]
526,435 		 100
[ 101.0]
521,223 
542,000 
c (　           ) 
649,009  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
657,746 		 100
[ 127.2]
517,096 
538,000 
d (　           ) 
580,040  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
582,829 		 100
[ 117.3]
496,870 
517,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -22.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    526,000 円／㎡]  



大田 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,333,716 
2,002,682 
6,331,034 
3,497,400 
2,833,634 		 （　0.9752）
2,763,360 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     74,685,405 円　　　　（　    304,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   246 ㎡     14.0 m x   17.6 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積は５５㎡程度の２ＬＤＫファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
2,800 
302,400 		 1.0  302,400 
1.0  302,400 

 2～ 2		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
2,900 
313,200 		 1.0  313,200 
1.0  313,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
90.0 
216.00 

615,600 		 615,600 
615,600 
⑨年額支払賃料        615,600 円　×　12ヶ月　＝　       7,387,200 円 
⑩a共益費（管理費）             180 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         466,560 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,853,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       422,688 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,031,072 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           615,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,848 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          615,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         296,796 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,333,716 円　　　　（　        33,877 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１６
　　　　-25		 2,647  
(   2,540) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,648 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１６
　　　　-26		 3,011  
(   2,886) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,042 
c Ｒ６１２１６
　　　　-27		 3,316  
(   3,316) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,066 
大田 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 261,000 円  　　　　     52,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 972,182 円  　　　        8,453,760　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      221,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      443,700 円  　　　　     52,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,200 円  　　　　     52,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,200 円  　　　　     52,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,002,682 円　（　　　　　　         8,141 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 211,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0670     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,497,400 円  
（　　　　　        14,217 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,333,716 円      
②総費用 2,002,682 円      
③純収益　①－② 6,331,034 円      
④建物等に帰属する純収益 3,497,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,833,634 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,763,360 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,233 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,685,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     304,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区東雪谷五丁目８７９番９
 0108000338918-0000
2 　
3 　
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備考