鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
大田 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 -38

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　樫村　潤

TEL.

鑑定評価額

983,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,630,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	960,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区大森北１丁目１５番９｢大森北１－１５－１５｣				②地積　(㎡)	603 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1	共同住宅兼駐車場ＳＲＣ10	高層マンションが多い利便性のよい共同住宅地域	北西20m区道	水道、ガス、下水	大森 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 15 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ区道

交通

施設

大森駅南方

380m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ大森駅に近く、中高層マンション等が建ち並ぶ地域である。周辺ではマンション開発なども見られるが、大
きな地域要因の変動はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,660,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,630,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大田区及び隣接区において高層共同住宅等の高度利用が可能な地域を含む圏域である。需要者は、大手
マンション開発業者のほか収益物件の開発、運用、転売等を目論む投資法人等が中心となる。駅至近に位置する開発素
地の供給は限定的である一方、多様な需要が認められ、価格は強含み傾向にある。立地条件や画地規模、開発計画、需
要目的等により価格水準は大きく異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、マンション用地として規範性の高い大規模画地の事例等から求めたもので市場性を反映した実証的な価格
である。開発法による価格は、マンション分譲を想定し、マンション開発業者の投資採算性に着目して求めた理論的な
価格である。対象標準地の主たる需要者は、マンション開発業者であることから、開発法による価格を重視し、比準価
格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 600,000 円／㎡

[106.7]
100

100
[100.0]

100
[ 39.8]

[100.0]
100

1,610,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済社会活動の正常化が進み景気は持ち直し
ているが、物価上昇や金融資本市場の変動に
よる国内経済動向に留意する必要がある。

ＪＲ大森駅の近くに位置し、多様な用途が認
められる地域である。周辺ではマンション開
発なども見られるが、地域要因に大きな変動
はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -5.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -38.0
行政　　　　　　 -25.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５７１１２ -29	大田区		貸家建付地	（　）	不整形	北19.9m区道、西8m、南5.5m、東4m、四方路		商業 (80,360)
b	Ｒ５７１１０ -901	大田区		貸家建付地	（　）	不整形	北8m区道、南4m、西8m、三方路		商業 (100,500)
c	Ｒ５７１１０ -22	大田区		貸家建付地	（　）	不整形	西12m区道、北6m、二方路		商業 (100,500)
d	Ｒ６１１０３ -901	大田区		建付地	（　）	不整形	東25m国道、北5.9m、西5.3m、三方路		準住居高度地区3種 (80,300)
e	Ｒ５７１０４ -10	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.7m区道、中間画地		準工高度地区2種日影規制 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,481,166	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	1,450,626	100 [ 84.3]	1,720,790	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,720,000
b	(　 ) 1,630,916	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	1,794,174	100 [ 108.1]	1,659,735		1,660,000
c	(　 ) 1,269,235	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,345,465	100 [ 81.6]	1,648,854		1,650,000
d	(　 ) 1,517,604	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	1,501,521	100 [ 92.0]	1,632,088		1,630,000
e	(　 ) 1,071,336	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,134,545	100 [ 68.8]	1,649,048		1,650,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,660,000 円／㎡]

大田 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲用マンション用地と判断したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,676,615,334	1,690,877,029	12	1,180,000	2,848.00	435,000	3,719.00
⑧開発法による価格	985,738,305 円　　　　（　 1,630,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -38　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
603 ㎡	㎡		㎡		㎡	603.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
364.00 ㎡	3,719.00 ㎡	3,003.00 ㎡	716.00 ㎡	2,848.00 ㎡	ＲＣ・11F ( 47 戸) 61㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 60.4 ％）	（ 616.7 ％）	（ 498.0 ％）	（ 118.7 ％）	（ 76.58 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	間口奥行	25.0 ｍ 24.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,180,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,180,000 円／㎡　　×　　 2,848.00 ㎡　　＝　　　　 3,360,640,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,360,640,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 435,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 448,050 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 448,050 円／㎡　　×　　　 3,719.00 ㎡　　＝　　　　 1,666,297,950 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	特にない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,360,640,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 369,670,400 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,035,968,350 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	268,851,200 円	( 8 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 226,829,757 円
	販売総額(2期)	2,419,660,800 円	( 72 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,928,953,590 円
	販売総額(3期)	672,128,000 円	( 20 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 520,831,987 円
収入合計		－	－	－	－	2,676,615,334 円
支出	建築工事費(1期)	166,629,795 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 154,499,146 円
	建築工事費(2期)	166,629,795 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 143,268,298 円
	建築工事費(3期)	1,333,038,360 円	( 80 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,062,698,181 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	221,802,240 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 205,655,037 円
	販売管理費(2期)	147,868,160 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 124,756,367 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,690,877,029 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,676,615,334 円　　－　　　　　　 1,690,877,029 円　　＝　　　　　 985,738,305 円 1,630,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

大田 -38　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大田区大森北一丁目１５番９	0108000059966-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
大田 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 -38

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　樋口　典子

TEL.

鑑定評価額

983,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,630,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	960,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区大森北１丁目１５番９｢大森北１－１５－１５｣				②地積　(㎡)	603 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1	共同住宅兼駐車場ＳＲＣ10	高層マンションが多い利便性のよい共同住宅地域	北西20m区道	水道、ガス、下水	大森 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 15 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ区道

交通

施設

大森駅南方

380m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層マンション等が建ち並ぶ地域として成熟しており、当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測され
る。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,630,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として大田区及び隣接区において分譲マンションの立地が可能な高度商業地域。主な需要者層はマン
ションデベロッパーや不動産投資家等が中心である。区内でも交通、生活利便性、住環境が良好であるため、大森地区
はマンション用地としての引き合いが強い地域であるが、物件供給が極めて少ないこととも相俟って高額取引が多い。
なお、マンション素地価格としては、容積率１００％あたり１２０～１５０万円／坪程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件で採用した取引事例は、いずれもマンション用地として代替競争関係が認められることから、求められた比準価格
の信頼性は高い。一方、開発法は、開発業者の投資採算性に着目し、需要者の行動原理を反映する手法として説得力を
有するが、一部に想定要素を含むことから、流動的な側面も有する。以上より、本件では市場性を反映する比準価格と
開発法による価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 600,000 円／㎡

[106.7]
100

100
[100.0]

100
[ 39.8]

[100.0]
100

1,610,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高の影響により個人消費が伸び悩んでお
り、コロナ禍からの景気回復が足踏み状態と
なっている。

地域要因に特段の変動は見られないものの、
交通接近性や生活利便性に優れるマンション
適地として地価は強含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -5.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -38.0
行政　　　　　　 -25.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５７１１２ -29	大田区		貸家建付地	（　）	不整形	北19.9m区道、西8m、南5.5m、東4m、四方路		商業 (80,360)
b	Ｒ５７１１０ -901	大田区		貸家建付地	（　）	不整形	北8m区道、南4m、西8m、三方路		商業 (100,500)
c	Ｒ５７１１０ -22	大田区		貸家建付地	（　）	不整形	西12m区道、北6m、二方路		商業 (100,500)
d	Ｒ６１１０９ -901	大田区		貸家建付地	（　）	不整形	南西33m都道、北西5.2m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,481,166	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	1,450,626	100 [ 85.1]	1,704,613	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,700,000
b	(　 ) 1,630,916	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	1,794,174	100 [ 114.0]	1,573,837		1,570,000
c	(　 ) 1,269,235	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,345,465	100 [ 82.5]	1,630,867		1,630,000
d	(　 ) 1,116,509	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	1,155,200	100 [ 68.6]	1,683,965		1,680,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,650,000 円／㎡]

大田 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

画地規模が大きく、分譲マンション用地としての需要が高いため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,634,069,103	1,648,227,801	12	1,180,000	2,848.61	430,000	3,719.17
⑧開発法による価格	985,841,302 円　　　　（　 1,630,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -38　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
603 ㎡	㎡		㎡		㎡	603.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
363.94 ㎡	3,719.17 ㎡	3,003.20 ㎡	715.97 ㎡	2,848.61 ㎡	ＲＣ・11F ( 47 戸) 61㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 60.4 ％）	（ 616.8 ％）	（ 498.0 ％）	（ 118.7 ％）	（ 76.59 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	間口奥行	25.0 ｍ 24.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,180,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,180,000 円／㎡　　×　　 2,848.61 ㎡　　＝　　　　 3,361,359,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,361,359,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 430,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 442,900 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 442,900 円／㎡　　×　　　 3,719.17 ㎡　　＝　　　　 1,647,220,393 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	特にない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,361,359,800 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 369,749,578 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,016,969,971 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	268,908,784 円	( 8 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 224,727,071 円
	販売総額(2期)	2,420,179,056 円	( 72 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,893,306,076 円
	販売総額(3期)	672,271,960 円	( 20 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 516,035,956 円
収入合計		－	－	－	－	2,634,069,103 円
支出	建築工事費(1期)	164,722,039 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 152,730,275 円
	建築工事費(2期)	164,722,039 円	( 10 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 140,293,761 円
	建築工事費(3期)	1,317,776,314 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,030,896,410 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	221,849,747 円	( 60 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 201,861,085 円
	販売管理費(2期)	147,899,831 円	( 40 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 122,446,270 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,648,227,801 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,634,069,103 円　　－　　　　　　 1,648,227,801 円　　＝　　　　　 985,841,302 円 1,630,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

大田 -38　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大田区大森北一丁目１５番９	0108000059966-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考