別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -37 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　二木　卓馬   TEL.
鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 668,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区北千束２丁目５７８番４
｢北千束２－２５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.5		 住宅兼事務所

ＲＣ3F1B		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 東5.4m区道 水道、ガス、下水 北千束

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北５．４
ｍ区道		 交通

施設		 北千束駅北方

150m		 法令

規制		 １中専

準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 住環境が良好な住宅地域であり、地域要因について特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    699,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    536,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区北部の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域が多く、目黒区・品川区に隣接するエリアであ
る。需要者はエンドユーザーである個人、建売住宅建築目的の不動産会社等が想定される。近年、周辺では敷地細分化
による建売住宅の取引も多い。当該地域は居住環境が良好で、住宅地の需要は底堅い。土地の取引価格は、単価で５５
万円／㎡～７５万円／㎡程度、規模にもよるが総額で７千万円～１億５千万円程度が中心的価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己居住目的あるいは建売住宅建築目的の戸建住宅地取引等が中心であり、いずれの需要者も居住の快適性をより重視
する傾向が強く、類似地域において信頼性のある事例を多数収集しえた。一方、収益用共同住宅建築目的の需要も散見
されるが、多数の取引が認められるまでには至っていない。したがって、市場実態を反映し実証的で説得力のある比準
価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    508,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.6]		 [102.0]
100		 675,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    634,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、海外経済の動向等による影響、国内
における物価上昇、金融資本市場の変動等の
懸念はあるものの、概ね堅調と認められる。


利便性及び住環境が良好な住宅地域であり、
底堅い需要が認められ、地価は安定的に推移
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５７１１
１
-28		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5.4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ６１１０
５
-23		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m私道、
中間画地
準住居
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
c Ｒ５１１０
７
-22		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
d Ｒ６１１１
８
-24		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
e Ｒ６１１１
８
-19		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5.4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
680,725  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
706,753 		 100
[  99.7]
708,880 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
723,000 
b (　           ) 
634,676  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.0]
729,521 		 100
[ 101.8]
716,622 
731,000 
c (　           ) 
731,390  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
772,262 		 100
[ 100.3]
769,952 
785,000 
d (　           ) 
726,601  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
706,741 		 100
[ 105.6]
669,262 
683,000 
e (　           ) 
884,498  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
1,052,828 		 100
[ 118.2]
890,717 
909,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  -4.2 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    699,000 円／㎡]  



大田 -37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,366,667 
2,812,405 
9,554,262 
5,194,770 
4,359,492 		 （　0.9561）
4,168,110 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    112,651,622 円　　　　（　    536,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -37　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 Ｓ3 345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   210 ㎡     11.5 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３０～３５㎡程度（１ＬＤＫ）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
115.00 
85.0 
97.75 
3,179 
310,747 		 1.0  310,747 
1.0  310,747 

 2～ 2		 住宅
115.00 
90.0 
103.50 
3,311 
342,689 		 1.0  342,689 
1.0  342,689 

 3～ 3		 住宅
115.00 
90.0 
103.50 
3,311 
342,689 		 1.0  342,689 
1.0  342,689 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.00 
88.3 
304.75 

996,125 		 996,125 
996,125 
⑨年額支払賃料        996,125 円　×　12ヶ月　＝　      11,953,500 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     304.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　         548,550 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,502,050 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       625,103 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,876,947 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           996,125 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,463 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          996,125 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         480,257 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,366,667 円　　　　（　        58,889 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１７
　　　　-10		 2,613  
(   2,505) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.7]		 100
[ 99.1]		 100
[ 96.0]
2,900 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,454 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,311 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１７
　　　　-11		 3,102  
(   3,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 100
[100.7]		 100
[ 96.0]
3,215 
c Ｒ６１２１７
　　　　-12		 3,381  
(   3,242) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.5]		 100
[ 96.0]
3,612 
大田 -37　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 426,500 円  　　　　     85,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,250,205 円  　　　       12,502,050　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      240,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      725,000 円  　　　　     85,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,300 円  　　　　     85,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,300 円  　　　　     85,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,812,405 円　（　　　　　　        13,392 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,194,770 円  
（　　　　　        24,737 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,366,667 円      
②総費用 2,812,405 円      
③純収益　①－② 9,554,262 円      
④建物等に帰属する純収益 5,194,770 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,359,492 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,168,110 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,848 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    112,651,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     536,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区北千束二丁目５７８番４
 0108000201459-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -37 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　大地　克巳   TEL.
鑑定評価額 143,000,000 円  １㎡当たりの価格 680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区北千束２丁目５７８番４
｢北千束２－２５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.5		 住宅兼事務所

ＲＣ3F1B		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 東5.4m区道 水道、ガス、下水 北千束

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北５．４
ｍ区道		 交通

施設		 北千束駅北方

150m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、地域要因について特段の変動要因はなく現状を維持するもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    709,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    533,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は、大田区及び隣接区の一般住宅、マンション等が混在する住宅地域。②需要者は、自己利用目的の一次
取得者が中心であるが規模のまとまった土地に関しては建売業者、不動産会社等である。③近年は敷地の細分化により
総額を抑えた建売住宅の取引が多くなっているが、不動産業者等により共同住宅敷地の取引もみられ、住宅地の需要は
根強く価格は上昇傾向である。④中心的な価格帯は６０万円／㎡から８０万円／㎡と程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場の取引の実態を反映した価格であり、信頼性が高いと判断される。主たる需要者は居住目的の個人等
であり収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する地域であり、収益価格はやや低位に試算された。以上より、比準
価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    508,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.6]		 [102.0]
100		 675,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    634,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢、国内における物価上昇の影響、為
替相場の影響に留意する必要があるが、不動
産需要は安定的である。


利便性及び住環境が良好な住宅地域であり、
底堅い需要が認められ地価は上昇傾向で推移
している。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１０
８
-901		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南3.8m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ５１１１
８
-27		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c Ｒ５７１１
１
-28		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5.4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
d Ｒ５１１１
０
-27		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東3.9m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
文教地区
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
664,681  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.5]
703,041 		 100
[ 100.4]
700,240 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
714,000 
b (　           ) 
661,195  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
694,903 		 100
[ 101.4]
685,309 
699,000 
c (　           ) 
680,725  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
706,753 		 100
[ 100.0]
706,753 
721,000 
d (　           ) 
675,712  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
760,089 		 100
[ 109.5]
694,145 
708,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    709,000 円／㎡]  



大田 -37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,597,840 
2,872,598 
9,725,242 
5,389,650 
4,335,592 		 （　0.9561）
4,145,260 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    112,034,054 円　　　　（　    533,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -37　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 Ｓ3 345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   210 ㎡     11.5 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅平均専用面積３０～３５㎡程度（１ＬＤＫ）を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
115.00 
85.0 
97.75 
3,200 
312,800 		 1.0  312,800 
1.0  312,800 

 2～ 2		 住宅
115.00 
90.0 
103.50 
3,370 
348,795 		 1.0  348,795 
1.0  348,795 

 3～ 3		 住宅
115.00 
90.0 
103.50 
3,420 
353,970 		 1.0  353,970 
1.0  353,970 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.00 
88.3 
304.75 

1,015,565 		 1,015,565 
1,015,565 
⑨年額支払賃料      1,015,565 円　×　12ヶ月　＝　      12,186,780 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     304.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　         548,550 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,735,330 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       636,767 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,098,563 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,015,565 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,648 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,015,565 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         489,629 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,597,840 円　　　　（　        59,990 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０１
　　　　-40		 3,474  
(   3,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,657 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,515 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,370 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０１
　　　　-41		 3,629  
(   3,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,563 
c Ｒ６１２０１
　　　　-42		 2,871  
(   2,752) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,930 
大田 -37　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 442,500 円  　　　　     88,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,260,798 円  　　　       12,735,330　×　　　　   9.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      240,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      752,200 円  　　　　     88,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,500 円  　　　　     88,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,500 円  　　　　     88,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,872,598 円　（　　　　　　        13,679 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 249,000 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,389,650 円  
（　　　　　        25,665 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,597,840 円      
②総費用 2,872,598 円      
③純収益　①－② 9,725,242 円      
④建物等に帰属する純収益 5,389,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,335,592 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,145,260 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,739 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    112,034,054 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     533,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区北千束二丁目５７８番４
 0108000201459-0000
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備考