別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -35　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -35 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　長野　英樹   TEL.
鑑定評価額 96,500,000 円  １㎡当たりの価格 635,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区久が原３丁目１０３９番３
｢久が原３－４１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ3		 中小規模住宅の中に
共同住宅が見られる
住宅地域		 北7.2m区道 水道、ガス、下水 久が原

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　７
．２ｍ区道		 交通

施設		 久が原駅東方

400m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、当面は現状で推移するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    653,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    534,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区及び隣接区の東急各線沿線の各駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は、戸建住宅を
購入する個人で、土地の規模が纏まっている場合には、分譲を目的とする不動産業者である。総額との関連から敷地の
細分化傾向も見受けられる。良好な住宅地として土地の価格は堅調に推移しており、取引の中心となる価格帯は規模、
立地等により幅があるが、５０～７０万円／㎡が中心で、小規模土地は高値での取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、久が原駅周辺の中規模住宅地域である。良好な住環境を形成している住宅地域であるため、戸建住宅を中
心とした自用目的の取引が中心である。市場参加者の多くは、収益性よりも居住の快適性及び生活利便性を重視して取
引を行うものと考えられる。本件では、市場性を反映する実証的な比準価格を中心に、収益性を反映する収益価格を比
較考量して、代表標準地の価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    560,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 [100.0]
100		 635,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    602,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の土地取引件数は、２０２１年以降、
やや減少傾向である。取引価格は、住宅地、
商業地ともに需要は底堅く上昇基調で推移し
ている。

居住環境の良好な住宅地域である。住宅地の
需要は安定しており、地価動向に影響を及ぼ
す地域要因の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -35　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５７１０
４
-8		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.1m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
日影規制
(60,100)
b Ｒ５７１１
９
-4		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.2m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
c Ｒ６１１０
１
-1		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.2m区道、
南3.5m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
d Ｒ５７１０
２
-25		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.5m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e Ｒ５１１１
５
-903		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7.3m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
540,784  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
558,652 		 100
[  93.1]
600,056 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
600,000 
b (　           ) 
606,761  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
617,163 		 100
[  92.2]
669,374 
669,000 
c (　           ) 
589,666  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
618,863 		 100
[ 100.0]
618,863 
619,000 
d (　           ) 
617,708  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
656,624 		 100
[  91.9]
714,498 
714,000 
e (　           ) 
709,562  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
721,726 		 100
[  96.8]
745,585 
746,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    653,000 円／㎡]  



大田 -35　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,008,620 
1,953,793 
7,054,827 
3,915,870 
3,138,957 		 （　0.9561）
3,001,157 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     81,112,351 円　　　　（　    534,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -35　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 86.00 Ｓ3 258.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   152 ㎡      8.5 m x   17.9 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 コンパクトタイプ（専有面積４０㎡程度・１ＬＤＫ）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
86.00 
90.0 
77.40 
3,100 
239,940 		 1.0  239,940 
1.0  239,940 

 2～ 2		 住宅
86.00 
90.0 
77.40 
3,200 
247,680 		 1.0  247,680 
1.0  247,680 

 3～ 3		 住宅
86.00 
90.0 
77.40 
3,200 
247,680 		 1.0  247,680 
1.0  247,680 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
258.00 
90.0 
232.20 

735,300 		 735,300 
735,300 
⑨年額支払賃料        735,300 円　×　12ヶ月　＝　       8,823,600 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     232.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　         278,640 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,102,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       455,112 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,647,128 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           735,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,985 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          735,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         354,507 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,008,620 円　　　　（　        59,267 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１６
　　　　-22		 3,275  
(   3,275) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,378 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,338 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１６
　　　　-23		 3,048  
(   3,048) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,048 
c Ｒ６１２１６
　　　　-24		 3,264  
(   3,261) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,264 
大田 -35　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 321,500 円  　　　　     64,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 782,793 円  　　　        9,102,240　×　　　　   8.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      174,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      546,500 円  　　　　     64,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,300 円  　　　　     64,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,300 円  　　　　     64,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,953,793 円　（　　　　　　        12,854 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　     258.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,915,870 円  
（　　　　　        25,762 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,008,620 円      
②総費用 1,953,793 円      
③純収益　①－② 7,054,827 円      
④建物等に帰属する純収益 3,915,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,138,957 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,001,157 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,744 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     81,112,351 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     534,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -35　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区久が原三丁目１０３９番３
 0108000148086-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -35　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -35 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　高木　一博   TEL.
鑑定評価額 96,500,000 円  １㎡当たりの価格 635,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区久が原３丁目１０３９番３
｢久が原３－４１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ3		 中小規模住宅の中に
共同住宅が見られる
住宅地域		 北7.2m区道 水道、ガス、下水 久が原

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　７
．２ｍ区道		 交通

施設		 久が原駅東方

400m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    668,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    479,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内の東急池上線・多摩川線沿線の住宅地域である。需要者は、都心等に勤務するサラリーマン世
帯が中心である。近年は、敷地の細分化により総額を抑えた建売住宅の取引が多いが、個人による中規模程度の土地取
引や不動産業者等によるマンション敷地の取得も散見される。画地規模によるものの、中心となる価格帯は総額７千万
円～１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、自己利用目的の住宅用地を中心とした規範性の認められる取引事例から求めており、信頼性が高いと判断
される。また、対象標準地は一般住宅を中心とする住宅地域に存しており快適性が重視されることから、このような地
域では収益価格がやや低位に試算される傾向がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    560,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 [100.0]
100		 635,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    602,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響で一時期減少していた都内
人口も回復しており、都心に比較的近い大田
区内の土地需要は堅調である。


住環境が良好な住宅地域であり、安定的な需
要が認められることから、地価は上昇傾向で
推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -35　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５７１１
９
-3		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7.1m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
b Ｒ６１１０
１
-1		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.2m区道、
南3.5m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
c Ｒ６１１０
３
-1		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d Ｒ６１１２
０
-20		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.5m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
629,273  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
514,552 		 100
[  90.3]
569,825 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
570,000 
b (　           ) 
589,666  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
618,863 		 100
[ 100.0]
618,863 
619,000 
c (　           ) 
754,030  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
802,820 		 100
[ 100.7]
797,239 
797,000 
d (　           ) 
724,906  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
753,521 		 100
[  92.0]
819,045 
819,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    668,000 円／㎡]  



大田 -35　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,962,600 
2,115,136 
6,847,464 
4,031,580 
2,815,884 		 （　0.9561）
2,692,267 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     72,763,973 円　　　　（　    479,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -35　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 86.00 Ｓ3 258.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   152 ㎡      8.5 m x   17.9 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 コンパクトタイプ（専有面積４０㎡程度・１ＬＤＫ程度）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域の標準的な共同住宅を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
86.00 
90.0 
77.40 
3,100 
239,940 		 1.0  239,940 
1.0  239,940 

 2～ 2		 住宅
86.00 
90.0 
77.40 
3,150 
243,810 		 1.0  243,810 
1.0  243,810 

 3～ 3		 住宅
86.00 
90.0 
77.40 
3,200 
247,680 		 1.0  247,680 
1.0  247,680 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
258.00 
90.0 
232.20 

731,430 		 731,430 
731,430 
⑨年額支払賃料        731,430 円　×　12ヶ月　＝　       8,777,160 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     232.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　         278,640 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,055,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       452,790 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,603,010 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           731,430 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,949 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          731,430 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         352,641 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,962,600 円　　　　（　        58,964 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１６
　　　　-22		 3,275  
(   3,275) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,447 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,286 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１９
　　　　-27		 3,208  
(   3,075) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,145 
c Ｒ６１２０１
　　　　-22		 3,096  
(   3,096) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,205 
大田 -35　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 331,000 円  　　　　     66,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 914,636 円  　　　        9,055,800　×　　　　  10.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      174,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      562,700 円  　　　　     66,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,200 円  　　　　     66,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,200 円  　　　　     66,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,115,136 円　（　　　　　　        13,915 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 249,000 円／㎡　×　     258.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,031,580 円  
（　　　　　        26,524 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,962,600 円      
②総費用 2,115,136 円      
③純収益　①－② 6,847,464 円      
④建物等に帰属する純収益 4,031,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,815,884 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,692,267 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,712 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,763,973 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     479,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -35　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区久が原三丁目１０３９番３
 0108000148086-0000
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備考