別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -33 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　大坪　広治   TEL.
鑑定評価額 71,800,000 円  １㎡当たりの価格 435,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区東六郷１丁目１０番５１
｢東六郷１－５－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
特別用途地区

(70,200)

1:2		 工場兼住宅

Ｓ3		 中小工場、住宅、共
同住宅等の混在する
地域		 南西5m区道 水道、ガス、下水 雑色

770m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５ｍ区
道		 交通

施設		 雑色駅北東方

770m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、工場、住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であるが、近年は住宅が増えつつある。地域要因につ
いて特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    460,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区のうち主に京急各線沿線の住宅地域と判定した。需要者の属性は、都内で勤労する一次取得者層
及び同沿線に地縁を有する個人が中心である。近年は、敷地の細分化傾向が認められ、比較的規模の大きい画地は、分
割のうえ総額を抑えた小規模な建売住宅となる事例が多い。同圏内では、実需を中心とした住宅需要が認められる。市
場での中心価格帯は、規模等にもよるが、土地単価で４０万円／㎡台～５０万円／㎡台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算では、京急本線沿線における住宅地の事例を中心に収集・選択し、市場性を反映した実証的な価格が得
られた。収益価格の試算では、土地残余法を適用して収益価格を試算した。標準地の属する地域は、自己使用の一般住
宅や事業所等が中心であり、居住環境や利便性等が重視され価格が形成される地域である。よって、本件では、比準価
格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    440,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[102.0]		 100
[109.1]		 [104.0]
100		 435,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    412,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区では、人口・世帯数ともに微増となっ
ており、住宅地の需要は底堅く推移している
。


雑色駅から徒歩圏に位置し、中小工場、戸建
住宅、共同住宅等の混在する地域である。地
域要因に特段の変動はない。


市場競争力の程度は標準的であり、個別的要
因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
６
-12		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.1m区道
、中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ５７１０
１
-15		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
c Ｒ５７１１
１
-25		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.8m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
d Ｒ５１１０
８
-14		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.9m区道
、中間画地
工業

(70,200)
e Ｒ５７１０
１
-21		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.2m区道、
東4m、角地
近商
高度地区3種
(100,252)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
410,576  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
467,939 		 100
[ 104.0]
449,941 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
468,000 
b (　           ) 
325,830  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
357,438 		 100
[  89.1]
401,165 
417,000 
c (　           ) 
440,938  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
457,797 		 100
[  96.0]
476,872 
496,000 
d (　           ) 
394,745  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
428,693 		 100
[ 101.0]
424,449 
441,000 
e (　           ) 
486,977  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
476,625 		 100
[ 103.0]
462,743 
481,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    460,000 円／㎡]  



大田 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,676,883 
1,660,399 
5,016,484 
3,410,400 
1,606,084 		 （　0.9561）
1,535,577 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     41,502,081 円　　　　（　    252,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 88.30 Ｓ3 217.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
特別用途地区		 70 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡      9.2 m x   18.5 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３５㎡～４０㎡程度、主に単身者向けの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
85.80 
84.5 
72.50 
2,850 
206,625 		 1.0  206,625 
1.0  206,625 

 2～ 2		 住宅
82.00 
88.4 
72.50 
2,900 
210,250 		 1.0  210,250 
1.0  210,250 

 3～ 3		 住宅
49.50 
80.8 
40.00 
2,950 
118,000 		 1.0  118,000 
1.0  118,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
217.30 
85.1 
185.00 

534,875 		 534,875 
534,875 
⑨年額支払賃料        534,875 円　×　12ヶ月　＝　       6,418,500 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     185.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         333,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,751,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       337,575 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,413,925 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           534,875 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,081 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          534,875 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         257,877 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,676,883 円　　　　（　        40,466 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０５
　　　　-13		 3,287  
(   3,285) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,287 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０５
　　　　-16		 2,907  
(   2,787) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,822 
c Ｒ６１２０５
　　　　-15		 3,010  
(   2,888) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,010 
大田 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 280,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 668,399 円  　　　        6,751,500　×　　　　   9.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      476,000 円  　　　　     56,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,660,399 円　（　　　　　　        10,063 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     217.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,410,400 円  
（　　　　　        20,669 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,676,883 円      
②総費用 1,660,399 円      
③純収益　①－② 5,016,484 円      
④建物等に帰属する純収益 3,410,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,606,084 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,535,577 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,307 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,502,081 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     252,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区東六郷一丁目１０番５１
 0108000357748-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -33 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　正美   TEL.
鑑定評価額 71,600,000 円  １㎡当たりの価格 434,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区東六郷１丁目１０番５１
｢東六郷１－５－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
特別用途地区

(70,200)

1:2		 工場兼住宅

Ｓ3		 中小工場、住宅、共
同住宅等の混在する
地域		 南西5m区道 水道、ガス、下水 雑色

770m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北５ｍ区
道		 交通

施設		 雑色駅北東方

770m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、工場、住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、地域の発展または衰退を促す要因も認められ
ず、当面は現状のまま推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    460,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    238,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、大田区南部のＪＲ京浜東北線、京急本線、京急空港線沿線に所在する住宅地域。需要者の中心は
大田区内の居住者、周辺地域からの転入者等。また、一般需要者に不動産を供給する不動産業者も見受けられる。需要
は旺盛であり価格は上昇基調。さらに敷地の細分化傾向も見受けられ、単価が押し上げられる傾向がある。需要の中心
的な価格帯の平米単価は４０万円／㎡～７０万円／㎡程度。総額は規模により異なるものと思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場の取引の実態を基に求めた価格で、収益価格は標準地が生み出すであろう収益を基に求めた価格であ
る。地域は、工場、一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域。当該対象標準地が存する地域の価格形成は住宅地域と
しての市場性が反映されている。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地
の価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    440,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[102.0]		 100
[110.2]		 [104.0]
100		 430,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    412,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続いている。しかし、
海外経済の減速等が与える影響に留意する必
要がある。


中小工場、住宅、共同住宅等の混在する地域
。需要は堅調で価格は上昇基調。地域要因に
特段の変動はない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
４
-21		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
日影規制
(70,200)
b Ｒ６１１０
６
-906		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別工業地区
(70,200)
c Ｒ６１１１
０
-11		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5.1m区道
、北西5.4m、
角地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(80,200)
d Ｒ６１１１
６
-12		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.1m区道
、中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
437,476  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.8]
529,821 		 100
[ 101.0]
524,575 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
546,000 
b (　           ) 
649,839  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
684,930 		 100
[ 137.8]
497,046 
517,000 
c (　           ) 
720,686  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 148.4]
501,178 		 100
[ 100.0]
501,178 
521,000 
d (　           ) 
410,576  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
467,939 		 100
[ 109.1]
428,908 
446,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 +40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    460,000 円／㎡]  



大田 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,534,481 
1,680,435 
4,854,046 
3,337,320 
1,516,726 		 （　0.9561）
1,450,142 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     39,193,027 円　　　　（　    238,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 88.30 Ｓ3 217.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
特別用途地区		 70 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡      9.2 m x   18.5 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（２ＤＫ）を想定 ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
85.80 
84.5 
72.50 
2,790 
202,275 		 1.0  202,275 
1.0  202,275 

 2～ 2		 住宅
82.00 
88.4 
72.50 
2,850 
206,625 		 1.0  206,625 
1.0  206,625 

 3～ 3		 住宅
49.50 
80.8 
40.00 
2,850 
114,000 		 1.0  114,000 
1.0  114,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
217.30 
85.1 
185.00 

522,900 		 522,900 
522,900 
⑨年額支払賃料        522,900 円　×　12ヶ月　＝　       6,274,800 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     185.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         333,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共同住宅の共益費等を参考に査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,607,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       330,390 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,277,410 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           522,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,968 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          522,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         252,103 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,534,481 円　　　　（　        39,603 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０４
　　　　-49		 3,037  
(   2,912) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,977 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,973 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０４
　　　　-50		 2,573  
(   2,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,473 
c Ｒ６１２０４
　　　　-51		 2,631  
(   2,523) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,856 
大田 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 274,000 円  　　　　     54,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 707,035 円  　　　        6,607,800　×　　　　  10.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      465,800 円  　　　　     54,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,800 円  　　　　     54,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,800 円  　　　　     54,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,680,435 円　（　　　　　　        10,184 円／㎡）　　（経費率　　  25.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     217.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,337,320 円  
（　　　　　        20,226 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,534,481 円      
②総費用 1,680,435 円      
③純収益　①－② 4,854,046 円      
④建物等に帰属する純収益 3,337,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,516,726 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,450,142 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,789 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,193,027 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     238,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区東六郷一丁目１０番５１
 0108000357748-0000
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備考