別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -32 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　與四峰   TEL.
鑑定評価額 85,600,000 円  １㎡当たりの価格 519,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区西蒲田４丁目３０番１６
｢西蒲田４－３１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅、
共同住宅等が多い住
宅地域		 南5m区道 水道、ガス、下水 蒲田

720m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 蒲田駅付近街路第３号。都市
計画道路（計画決定区段階）
に対象標準地東端がかかる。		 街

路		 基準方位　北、　５
ｍ区道		 交通

施設		 蒲田駅　北西方

720m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ蒲田駅の徒歩圏内の住宅地域。駅近で蒲田駅周辺には多くの店舗があるため。生活利便性は高い。地域要因
について特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと判断する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    547,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    441,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ京浜東北線、東急線各駅を最寄駅とする大田区内の住宅地域の圏域。主要な需要者は都心部
への通勤者がほとんど。大田区の平均に比し、単身者が多い。また借家住まいの人が多く、持ち家比率が低い地域であ
る。また男性比率が高い地域である（以上Ｒ２年度国勢調査結果より）。この傾向にそって細分化された戸建住宅、賃
貸アパートも単身者用のものが多く見られる。市場の中心価格帯は土地５０㎡建物７０㎡で約５，０００万円台後半。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の周辺には単身者向けの共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、土地価格に見
合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的が主で収益性より快適性・利便性が重
視される住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけて
、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    461,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.1]		 [105.0]
100		 519,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    494,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的には物価上昇、一方景気下押しリスク
も。国内では実質賃金の上昇と物価の安定を
試み、日銀の金利政策は難しい局面。建築費
は依然上昇中。

蒲田駅は鉄道、空港等、交通利便性が高いが
、格安。蒲田駅に近い西蒲田６～８丁目は人
口増加傾向。比較的男性単身者の居住が多い
。地盤は弱い。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.8
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
４
-1		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北4.2m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,168)
b Ｒ６１１０
１
-21		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3.5m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
c Ｒ５７１１
８
-11		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東6.7m区道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
d Ｒ６１１０
７
-17		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北8m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
e Ｒ５７１１
７
-6		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.2m区道
、北西3.6m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
342,131  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
515,152 		 100
[  98.8]
521,409 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
547,000 
b (　           ) 
494,690  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
483,854 		 100
[  96.2]
502,967 
528,000 
c (　           ) 
379,262  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.4]
454,342 		 100
[  90.5]
502,035 
527,000 
d (　           ) 
468,369  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
489,446 		 100
[  90.7]
539,632 
567,000 
e (　           ) 
422,339  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.5]
474,081 		 100
[  87.9]
539,341 
566,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +0.7 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.7 交通・接近　  -7.3 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.2 交通・接近　  -6.6 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    547,000 円／㎡]  



大田 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,040,652 
2,357,887 
7,682,765 
4,865,910 
2,816,855 		 （　0.9561）
2,693,195 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     72,789,054 円　　　　（　    441,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 94.00 Ｓ3 282.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     11.1 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専用面積約２７㎡、１Ｒの単身者用住宅９戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
94.00 
82.0 
77.08 
3,172 
244,498 		 1.0  244,498 
1.0  244,498 

 2～ 2		 住宅
94.00 
88.0 
82.72 
3,270 
270,494 		 1.0  270,494 
1.0  270,494 

 3～ 3		 住宅
94.00 
88.0 
82.72 
3,270 
270,494 		 1.0  270,494 
1.0  270,494 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
282.00 
86.0 
242.52 

785,486 		 785,486 
785,486 
⑨年額支払賃料        785,486 円　×　12ヶ月　＝　       9,425,832 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     242.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　         436,536 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,862,368 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       508,118 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,654,250 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           785,486 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,462 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          785,486 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         378,702 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     25,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           238 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,040,652 円　　　　（　        60,852 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２２０
　　　　-17		 3,457  
(   3,372) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,492 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,411 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,270 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０３
　　　　-7		 3,405  
(   3,264) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,510 
c Ｒ６１２２０
　　　　-18		 2,915  
(   2,915) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]
3,231 
大田 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 399,500 円  　　　　     79,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 975,587 円  　　　       10,162,368　×　　　　   9.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      143,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      679,100 円  　　　　     79,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,900 円  　　　　     79,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,900 円  　　　　     79,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,357,887 円　（　　　　　　        14,290 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     282.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,865,910 円  
（　　　　　        29,490 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,040,652 円      
②総費用 2,357,887 円      
③純収益　①－② 7,682,765 円      
④建物等に帰属する純収益 4,865,910 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,816,855 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,693,195 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,322 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,789,054 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     441,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区西蒲田四丁目３０番１６
 0108000110167-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -32 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　浅井　康徳   TEL.
鑑定評価額 85,800,000 円  １㎡当たりの価格 520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区西蒲田４丁目３０番１６
｢西蒲田４－３１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅、
共同住宅等が多い住
宅地域		 南5m区道 水道、ガス、下水 蒲田

720m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東方で南北に走る区道は都市
計画道路（計画幅員１８ｍ・
計画決定段階）		 街

路		 基準方位北、　　５
ｍ区道		 交通

施設		 蒲田駅北西方

720m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の戸建住宅、中低層の共同住宅等が多い住宅地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の変動は特段
認められず今後も同様と思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    547,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    472,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、「蒲田」駅を主とする鉄道各駅から徒歩圏にある利便性の高い住宅地域である。需要者の中心は、自用
の戸建住宅を求める都心への通勤者であり、都心部へのアクセスに優れることから旺盛な需要が認められる。近年は画
地を細分化のうえ総額を抑えた取引も多くなっており、市場の中心価格帯は、新築建売住宅で５５００万～７５００万
円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中小規模一般住宅、共同住宅等が多い住宅地域であり、主たる需要者は生活利便性を重視する自己の居住目
的の個人である。比準価格は、当該需要者が重視する要因が反映された取引事例に基づく実証的な価格であり、賃貸想
定により求めた収益価格も均衡して求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    461,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.9]		 [105.0]
100		 521,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    494,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の取引件数、建築着工戸数は減少傾向
も、人口は増加傾向にあり、取引価格は上昇
傾向で推移している。


中小規模一般住宅、共同住宅等が多い住宅地
域であり、地域要因に大きな変動はないが、
需要は旺盛で地価は上昇傾向にある。


南側で区道に面した中間画地で、市場におけ
る競争力に影響を及ぼす個別的要因の変動は
ない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
１
-21		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3.5m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
b Ｒ６１１１
１
-4		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東3.5m区道
、北西3.1m、
西2.4m、
三方路
１住居
高度地区2種
(80,160)
c Ｒ５７１１
９
-25		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m区道、
東2.5m、角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
d Ｒ６１１１
１
-2		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3.7m区道、
南東3.6m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
494,690  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
483,854 		 100
[  95.0]
509,320 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
535,000 
b (　           ) 
336,748  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
380,034 		 100
[  78.4]
484,737 
509,000 
c (　           ) 
494,397  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
544,984 		 100
[  99.0]
550,489 
578,000 
d (　           ) 
467,496  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
503,494 		 100
[  93.2]
540,230 
567,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    547,000 円／㎡]  



大田 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,142,938 
2,477,126 
7,665,812 
4,652,760 
3,013,052 		 （　0.9561）
2,880,779 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     77,858,892 円　　　　（　    472,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 94.00 Ｓ3 282.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     11.1 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ平均専有面積２７㎡程度の共同住宅 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
94.00 
85.0 
79.90 
3,300 
263,670 		 1.0  263,670 
1.0  263,670 

 2～ 2		 住宅
94.00 
85.0 
79.90 
3,400 
271,660 		 1.0  271,660 
1.0  271,660 

 3～ 3		 住宅
94.00 
85.0 
79.90 
3,400 
271,660 		 1.0  271,660 
1.0  271,660 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
282.00 
85.0 
239.70 

806,990 		 806,990 
806,990 
⑨年額支払賃料        806,990 円　×　12ヶ月　＝　       9,683,880 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     239.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　         575,280 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,259,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       512,958 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,746,202 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           806,990 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,666 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          806,990 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         389,070 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,142,938 円　　　　（　        61,472 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２２０
　　　　-15		 3,322  
(   3,320) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,640 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,547 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０３
　　　　-7		 3,405  
(   3,264) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,510 
c Ｒ６１２１５
　　　　-32		 3,305  
(   3,305) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,275 
大田 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 382,000 円  　　　　     76,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,149,026 円  　　　       10,259,160　×　　　　  11.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      143,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      649,400 円  　　　　     76,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,400 円  　　　　     76,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,400 円  　　　　     76,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,477,126 円　（　　　　　　        15,013 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 263,000 円／㎡　×　     282.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,652,760 円  
（　　　　　        28,199 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,142,938 円      
②総費用 2,477,126 円      
③純収益　①－② 7,665,812 円      
④建物等に帰属する純収益 4,652,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,013,052 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,880,779 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,459 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,858,892 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     472,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区西蒲田四丁目３０番１６
 0108000110167-0000
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備考