別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -29 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　大地　克巳   TEL.
鑑定評価額 85,300,000 円  １㎡当たりの価格 502,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区池上５丁目６５３番２
｢池上５－１８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 住宅兼共同住宅

ＬＳ2		 住宅、アパート、事
業所等が混在する住
宅地域		 南西7m区道 水道、ガス、下水 池上

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　７
ｍ区道		 交通

施設		 池上駅　東方

520m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅、アパート、事業所等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は見当たらないため、当面は
現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    549,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    399,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は、東急池上線、都営浅草線等から徒歩圏に位置する区内の低層住宅地域である。②需要者の中心となる
のは、都心部へ通勤をする大田区内外の個人であるが、敷地規模によっては分譲業者等も需要者となりうる。③最寄駅
徒歩圏の居住環境が良好で利便性の高い住宅地は需要が堅調で、地価は上昇傾向で推移している。④需要者の中心価格
帯は、敷地の細分化はみられるが、新築戸建住宅で５千万円から７千万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、最寄駅徒歩圏であり居住の快適性や利便性に着目した自用目的の取引が中心であり、比準価格は、市場実
態を反映し信頼性が高い。収益価格は共同住宅を想定し諸元につき適切な想定をして試算したが、地価水準に対する賃
料の遅行性を反映してやや低位に求められた。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し
て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    461,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 [104.0]
100		 499,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    474,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢、物価高騰、為替相場の変動等が国
内外の経済に与える影響及び金融資本市場の
動向に留意する必要がある。


池上駅が全面改修され、駅商業施設エトモ池
上の令和３年３月開業により利便性の良い住
宅地としての需要は根強い。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
１
-23		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
南4m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
b Ｒ５７１１
９
-25		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m区道、
東2.5m、角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
c Ｒ６１１１
１
-26		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.1m区道、
西9.1m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
d Ｒ５１１２
０
-28		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西8.4m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種最高
(70,200)
e Ｒ６１１１
０
-14		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8.4m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
556,994  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
552,833 		 100
[  97.8]
565,269 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
588,000 
b (　           ) 
494,397  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
544,984 		 100
[ 102.9]
529,625 
551,000 
c (　           ) 
620,580  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
601,667 		 100
[ 112.2]
536,245 
558,000 
d (　           ) 
533,086  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
562,876 		 100
[ 109.2]
515,454 
536,000 
e (　           ) 
479,476  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
507,765 		 100
[ 102.0]
497,809 
518,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    549,000 円／㎡]  



大田 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,255,593 
2,290,088 
6,965,505 
4,342,170 
2,623,335 		 （　0.9561）
2,508,171 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     67,788,405 円　　　　（　    399,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 Ｓ3 285.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   170 ㎡      9.5 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４０～４５㎡程度のファミリータイプ共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
95.00 
82.0 
77.90 
3,010 
234,479 		 1.0  234,479 
1.0  234,479 

 2～ 2		 住宅
95.00 
88.0 
83.60 
3,070 
256,652 		 1.0  256,652 
1.0  256,652 

 3～ 3		 住宅
95.00 
88.0 
83.60 
3,070 
256,652 		 1.0  256,652 
1.0  256,652 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
285.00 
86.0 
245.10 

747,783 		 747,783 
747,783 
⑨年額支払賃料        747,783 円　×　12ヶ月　＝　       8,973,396 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　     245.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         382,356 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺マンションの共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,355,752 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       467,788 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,887,964 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           747,783 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,104 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          747,783 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         360,525 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,255,593 円　　　　（　        54,445 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０１
　　　　-1		 3,297  
(   3,160) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,330 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,202 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,070 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０１
　　　　-2		 3,297  
(   3,039) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,330 
c Ｒ６１２０１
　　　　-3		 3,481  
(   3,337) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
3,094 
大田 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 356,500 円  　　　　     71,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,038,488 円  　　　        9,355,752　×　　　　  11.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      146,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      606,000 円  　　　　     71,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,300 円  　　　　     71,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,300 円  　　　　     71,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,290,088 円　（　　　　　　        13,471 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 243,000 円／㎡　×　     285.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,342,170 円  
（　　　　　        25,542 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,255,593 円      
②総費用 2,290,088 円      
③純収益　①－② 6,965,505 円      
④建物等に帰属する純収益 4,342,170 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,623,335 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,508,171 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,754 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,788,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     399,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区池上五丁目６５３番２
 0108000007297-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -29 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　筒井　知子   TEL.
鑑定評価額 85,900,000 円  １㎡当たりの価格 505,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区池上５丁目６５３番２
｢池上５－１８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 住宅兼共同住宅

ＬＳ2		 住宅、アパート、事
業所等が混在する住
宅地域		 南西7m区道 水道、ガス、下水 池上

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　７
ｍ区道		 交通

施設		 池上駅　東方

520m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 アパート、戸建住宅並びに事業所等も混在する住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のま
ま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    387,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東急池上線沿線の戸建住宅、共同住宅並びに事業所等が混在する地域である。需要者は交通利便性と総
額感を重視するエンドユーザーが中心で、規模の大きな画地については建売業者等の需要が旺盛であり、敷地が細分化
される傾向にある。利便性の良い住宅地域であることから、需要は安定している。市場の中心価格帯は、土地単価で坪
１６０万円～２００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅のほか事業所等もみられる地域であるが、土地の経済価値に見合う賃料が得難いため収益価格は低
位に試算された。比準価格は類似地域における規範性の高い取引事例から試算されており信頼性は高い。自己利用目的
の取引が主となる地域であることから、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との
検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    461,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]		 [104.0]
100		 505,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    474,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢及び金融政策の動向に留意する必要
はあるが、都心の優良物件に対する需要は強
含みであり、地価は上昇傾向が継続している
。

池上駅のビル駅商業施設エトモ池上の令和３
年の開業により、利便性が向上し、地価は上
昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
５
-1		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.5m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ６１１１
５
-14		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 西8.3m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
c Ｒ４７１１
５
-27		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東6.1m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(85,280)
d Ｒ５７１１
７
-6		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.2m区道
、北西3.6m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
e Ｒ６１１１
１
-26		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.1m区道、
西9.1m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
439,657  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
508,537 		 100
[  98.0]
518,915 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
540,000 
b (　           ) 
768,105  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 132.6]
600,118 		 100
[ 104.0]
577,037 
600,000 
c (　           ) 
366,987  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
496,512 		 100
[  93.6]
530,462 
552,000 
d (　           ) 
422,339  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.5]
474,081 		 100
[  93.1]
509,217 
530,000 
e (　           ) 
620,580  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
601,667 		 100
[ 112.2]
536,245 
558,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +32.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    550,000 円／㎡]  



大田 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,481,533 
2,287,475 
7,194,058 
4,646,670 
2,547,388 		 （　0.9561）
2,435,558 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     65,825,892 円　　　　（　    387,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 Ｓ3 285.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   170 ㎡      9.5 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４０～４５㎡程度のファミリータイプ共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 類似建物における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
95.00 
82.0 
77.90 
3,050 
237,595 		 1.0  237,595 
1.0  237,595 

 2～ 2		 住宅
95.00 
88.0 
83.60 
3,150 
263,340 		 1.0  263,340 
1.0  263,340 

 3～ 3		 住宅
95.00 
88.0 
83.60 
3,180 
265,848 		 1.0  265,848 
1.0  265,848 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
285.00 
86.0 
245.10 

766,783 		 766,783 
766,783 
⑨年額支払賃料        766,783 円　×　12ヶ月　＝　       9,201,396 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　     245.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         382,356 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,583,752 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       479,188 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,104,564 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           766,783 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,284 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          766,783 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         369,685 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,481,533 円　　　　（　        55,774 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１４
　　　　-23		 2,885  
(   2,766) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,914 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,286 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１４
　　　　-25		 3,022  
(   2,784) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,179 
c Ｒ６１２１４
　　　　-22		 3,450  
(   3,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,319 
大田 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 381,500 円  　　　　     76,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 958,375 円  　　　        9,583,752　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      146,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      648,500 円  　　　　     76,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,300 円  　　　　     76,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,300 円  　　　　     76,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,287,475 円　（　　　　　　        13,456 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     285.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,646,670 円  
（　　　　　        27,333 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,481,533 円      
②総費用 2,287,475 円      
③純収益　①－② 7,194,058 円      
④建物等に帰属する純収益 4,646,670 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,547,388 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,435,558 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,327 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,825,892 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     387,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区池上五丁目６５３番２
 0108000007297-0000
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備考