別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -26 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　瀧　康次郎   TEL.
鑑定評価額 56,700,000 円  １㎡当たりの価格 465,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区大森中３丁目４８４番２
｢大森中３－２９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 東5.4m区道 水道、ガス、下水 梅屋敷

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北５．４
ｍ区道		 交通

施設		 梅屋敷駅南東方

590m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほかアパート等がみられる住宅地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、当分
は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    495,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    325,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に京急本線及び京急空港線沿線の一般住宅及び共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。主たる需要者
は、大田区及び隣接区の個人等が中心になると考察される。都心部へのアクセスも比較的良好であることから、底堅い
需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、敷地規模等の個別性にもよるが、土地単価は坪当たり１４０～１８０
万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は賃貸用建物の建築を
想定し、不動産を賃貸運用することを前提とした賃貸市場の現状を反映した価格である。主たる需要者は、個人等が中
心であり、収益性よりも利便性等が重視される。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準とし、収益価格を比
較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大田 -17                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    449,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は一部に足踏みもみられるものの緩
やかに回復している。雇用・所得環境が改善
する中で各種政策の効果もあり回復が続くこ
とが期待される。

戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域で
、地域要因に大きな変化はない。地価は上昇
傾向である。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％ +3.6 ％
３　試算価格算定内訳 大田 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
５
-19		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.1m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
b Ｒ６１１１
１
-9		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,270)
c Ｒ６１１０
７
-19		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
d Ｒ６１１０
７
-17		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北8m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
e Ｒ６１１０
６
-25		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m私道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
496,526  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
512,415 		 100
[ 104.0]
492,707 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
503,000 
b (　           ) 
447,227  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
465,563 		 100
[  93.7]
496,866 
507,000 
c (　           ) 
501,089  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
535,736 		 100
[  99.9]
536,272 
547,000 
d (　           ) 
468,369  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
489,446 		 100
[ 104.0]
470,621 
480,000 
e (　           ) 
439,554  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
456,905 		 100
[  95.0]
480,953 
491,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    495,000 円／㎡]  



大田 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,990,577 
1,681,138 
5,309,439 
3,775,800 
1,533,639 		 （　0.9561）
1,466,312 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     39,630,054 円　　　　（　    325,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.00 Ｓ3 219.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   122 ㎡      9.0 m x   14.0 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３３㎡程度、１ＤＫタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
73.00 
90.0 
65.70 
2,760 
181,332 		 1.0  181,332 
1.0  181,332 

 2～ 2		 住宅
73.00 
90.0 
65.70 
2,950 
193,815 		 1.0  193,815 
1.0  193,815 

 3～ 3		 住宅
73.00 
90.0 
65.70 
2,950 
193,815 		 1.0  193,815 
1.0  193,815 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
219.00 
90.0 
197.10 

568,962 		 568,962 
568,962 
⑨年額支払賃料        568,962 円　×　12ヶ月　＝　       6,827,544 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     197.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         236,520 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,064,064 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       353,203 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,710,861 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           568,962 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,405 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          568,962 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         274,311 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,990,577 円　　　　（　        57,300 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１２
　　　　-19		 3,068  
(   2,943) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,949 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,077 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,950 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１２
　　　　-20		 2,849  
(   2,731) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]
2,793 
c Ｒ６１２１２
　　　　-21		 2,891  
(   2,771) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 93.0]		 100
[102.0]
3,110 
大田 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 310,000 円  　　　　     62,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 621,638 円  　　　        7,064,064　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       98,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      527,000 円  　　　　     62,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,000 円  　　　　     62,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,000 円  　　　　     62,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,681,138 円　（　　　　　　        13,780 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     219.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,775,800 円  
（　　　　　        30,949 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,990,577 円      
②総費用 1,681,138 円      
③純収益　①－② 5,309,439 円      
④建物等に帰属する純収益 3,775,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,533,639 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,466,312 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,019 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,630,054 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     325,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区大森中三丁目４８４番２
 0108000077946-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -26 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　石井　栄洋   TEL.
鑑定評価額 56,700,000 円  １㎡当たりの価格 465,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区大森中３丁目４８４番２
｢大森中３－２９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 東5.4m区道 水道、ガス、下水 梅屋敷

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．４
ｍ区道		 交通

施設		 梅屋敷駅南東方

590m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅や共同住宅が混在する地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと
予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内の京急沿線に所在する中低層一般住宅が標準的使用と認められる圏域である。主たる需要者は
、地縁性を有する個人や規模が纏まった土地は分割販売を企図する不動産業者等が中心である。当該地域は、区内では
価格水準が比較的低位で値頃感があり、住宅需要は堅調であり、価格は強含みで推移している。画地規模により総額は
様々であるが、市場の中心価格帯は、新築戸建で６千万円前後が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、戸建住宅や共同住宅等が混在する地域であり、自己利用目的の取引を中心に賃貸不動産も認められるなど
、多様な需要が認められる。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性が重視される賃貸不
動産の取引においては重要な指標となるが、取引の中心は住宅等の自己利用が中心であり、本件では比準価格を中心に
、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナによる行動制限も解除され、都心
部の不動産市場は強含みで推移していくと予
想されるが、物価や金利動向に注視が必要で
ある。

区内では地価水準が比較低位な地域で値頃感
があり、底堅い住宅需要が認められる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１０
７
-20		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.2m区道、
南西5.4m、
角地
準工
高度地区2種
地区計画等
(80,200)
b Ｒ５１１１
９
-23		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.5m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
c Ｒ６１１０
７
-17		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北8m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
d Ｒ６１１０
９
-17		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
431,999  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
444,330 		 100
[  95.9]
463,326 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
473,000 
b (　           ) 
489,522  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
529,173 		 100
[ 103.0]
513,760 
524,000 
c (　           ) 
468,369  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
489,446 		 100
[ 100.9]
485,080 
495,000 
d (　           ) 
500,357  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
512,621 		 100
[  97.9]
523,617 
534,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    510,000 円／㎡]  



大田 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,997,771 
1,749,828 
5,247,943 
3,568,740 
1,679,203 		 （　0.9561）
1,605,486 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     43,391,514 円　　　　（　    356,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.00 Ｓ3 219.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   122 ㎡     10.0 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３３㎡程度の単身用タイプを想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
73.00 
90.0 
65.70 
2,850 
187,245 		 1.0  187,245 
1.0  187,245 

 2～  		 住宅
73.00 
90.0 
65.70 
2,900 
190,530 		 1.0  190,530 
1.0  190,530 

 3～  		 住宅
73.00 
90.0 
65.70 
2,950 
193,815 		 1.0  193,815 
1.0  193,815 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
219.00 
90.0 
197.10 

571,590 		 571,590 
571,590 
⑨年額支払賃料        571,590 円　×　12ヶ月　＝　       6,859,080 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     197.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         354,780 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,213,860 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       360,693 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,853,167 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           571,590 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,430 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          571,590 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         139,174 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,997,771 円　　　　（　        57,359 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０３
　　　　-13		 3,120  
(   3,120) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,120 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,964 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０３
　　　　-14		 3,192  
(   3,190) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,192 
c Ｒ６１２０３
　　　　-15		 2,800  
(   2,797) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,800 
大田 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 293,000 円  　　　　     58,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 743,028 円  　　　        7,213,860　×　　　　  10.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       98,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      498,100 円  　　　　     58,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,600 円  　　　　     58,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,600 円  　　　　     58,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,749,828 円　（　　　　　　        14,343 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     219.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,568,740 円  
（　　　　　        29,252 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,997,771 円      
②総費用 1,749,828 円      
③純収益　①－② 5,247,943 円      
④建物等に帰属する純収益 3,568,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,679,203 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,605,486 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,160 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,391,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     356,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区大森中三丁目４８４番２
 0108000077946-0000
2 　
3 　
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備考