別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -25 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　島田　博文   TEL.
鑑定評価額 63,500,000 円  １㎡当たりの価格 470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区西糀谷４丁目１６４番１
｢西糀谷４－１９－９｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を中心に事
業所等も見られる住
宅地域		 東6m区道 水道、ガス、下水 糀谷

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ区道		 交通

施設		 糀谷駅東方

300m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の中に事業所等も混在する住宅地域であり、地域要因について特段の変動要因はなく、当面は現状維持
で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    496,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    381,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京急空港線沿線の一般住宅、共同住宅、事業所等の混在する住宅地域である。需要者の属性は、戸建住
宅を購入する個人が中心であるが、近年は総額の観点から敷地が細分化される傾向にある。交通接近条件及び住環境と
もに概ね良好であり、住宅地の需要は安定している。土地の取引価格は、形状、規模等の個別性にもよるが、４５万円
／㎡～５５万円／㎡程度、規模にもよるが総額で５千万円～８千万円程度が中心的価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、京急空港線沿線における住宅地の事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、土
地残余法を適用し、収益性を反映した価格である。標準地の属する地域は糀谷駅から徒歩圏内の住宅地域で、需要者は
住環境や周辺の取引相場を重視して、価格形成がなされる傾向にある。よって、本件は市場性を反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    440,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 [102.0]
100		 470,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    445,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の人口及び世帯数はアフターコロナに
移行してから微増しており、住宅地の需要は
底堅く安定的に推移している。


一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で
、他地域に比べ相対的な割安感があり、一定
の需要が認められる。地域要因に特段の変動
はない。

市場競争力の程度は標準的である。個別的要
因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
２
-14		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.8m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ６１１０
９
-17		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
c Ｒ６１１１
７
-5		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
d Ｒ６１１０
４
-5		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7.1m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
日影規制
(70,200)
e Ｒ６１１０
４
-9		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10.3m区道、
南2m、角地
準工
高度地区2種
日影規制
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
559,796  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
552,332 		 100
[ 112.7]
490,091 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
500,000 
b (　           ) 
500,357  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
512,621 		 100
[ 110.4]
464,331 
474,000 
c (　           ) 
415,608  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.8]
516,569 		 100
[ 100.3]
515,024 
525,000 
d (　           ) 
554,995  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
554,995 		 100
[ 104.4]
531,604 
542,000 
e (　           ) 
569,712  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
566,460 		 100
[ 119.7]
473,233 
483,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -15.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    496,000 円／㎡]  



大田 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,004,525 
1,714,256 
5,290,269 
3,300,780 
1,989,489 		 （　0.9561）
1,902,150 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     51,409,459 円　　　　（　    381,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｓ3 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   135 ㎡     10.7 m x   12.9 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専用面積３０㎡程度（１ＤＫタイプ）の共同住宅（６戸）を想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.00 
80.0 
60.00 
3,008 
180,480 		 1.0  180,480 
1.0  180,480 

 2～ 2		 住宅
75.00 
85.0 
63.75 
3,101 
197,689 		 1.0  197,689 
1.0  197,689 

 3～ 3		 住宅
70.00 
85.0 
59.50 
3,101 
184,510 		 1.0  184,510 
1.0  184,510 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
83.3 
183.25 

562,679 		 562,679 
562,679 
⑨年額支払賃料        562,679 円　×　12ヶ月　＝　       6,752,148 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     183.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         329,850 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,081,998 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       354,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,727,898 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           562,679 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,345 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          562,679 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         271,282 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,004,525 円　　　　（　        51,885 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０９
　　　　-14		 3,113  
(   2,925) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]		 100
[104.0]
2,994 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,235 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,101 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０９
　　　　-15		 3,273  
(   3,138) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]
3,209 
c Ｒ６１２０９
　　　　-16		 3,802  
(   3,799) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[107.0]		 100
[102.0]
3,415 
大田 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 271,000 円  　　　　     54,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 764,856 円  　　　        7,081,998　×　　　　  10.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      460,700 円  　　　　     54,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,200 円  　　　　     54,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,200 円  　　　　     54,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,714,256 円　（　　　　　　        12,698 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 239,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,300,780 円  
（　　　　　        24,450 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,004,525 円      
②総費用 1,714,256 円      
③純収益　①－② 5,290,269 円      
④建物等に帰属する純収益 3,300,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,989,489 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,902,150 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,090 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,409,459 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     381,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区西糀谷四丁目１６４番１
 0108000169058-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -25 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　大坪　広治   TEL.
鑑定評価額 63,500,000 円  １㎡当たりの価格 470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区西糀谷４丁目１６４番１
｢西糀谷４－１９－９｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を中心に事
業所等も見られる住
宅地域		 東6m区道 水道、ガス、下水 糀谷

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ区
道		 交通

施設		 糀谷駅東方

300m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、一般住宅を中心に事業所等も散見される住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はなく、当面
は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    502,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    366,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区のうち主に京急空港線沿線の住宅地域と判定した。需要者の属性は、都内で勤労する一次取得者
層及び同沿線に地縁を有する個人が中心である。近年は、敷地の細分化傾向が認められ、比較的規模の大きい画地は、
分割のうえ総額を抑えた小規模な建売住宅となるケースも多い。同圏内では、実需を中心とした住宅需要が認められる
。市場での中心価格帯は、規模等の個別性にもよるが、土地単価で４０万円／㎡台～５０万円／㎡台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算では、京急空港線沿線における住宅地の事例を中心に収集・選択し、市場性を反映した実証的な価格が
得られた。収益価格の試算では、土地残余法を適用して収益価格を試算した。標準地の属する地域は、自己使用の一般
住宅や事業所等が混在する地域であり、住環境や利便性等が重視され価格が形成される地域である。よって、本件では
、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    440,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 98.9]		 [102.0]
100		 470,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    445,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区では、人口・世帯数ともに微増となっ
ており、住宅地の需要は底堅く推移している
。


糀谷駅から徒歩圏内に位置し、一般住宅を中
心とした住宅地域である。値頃感があり、一
定の需要が認められる。地域要因に特段の変
動はない。

市場競争力の程度は標準的である。個別的要
因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１２
０
-929		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西5.1m区道
、中間画地
１住居
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
b Ｒ５１１０
７
-20		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.2m区道、
南西5.4m、
角地
準工
高度地区2種
地区計画等
(80,200)
c Ｒ５１１１
６
-27		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
d Ｒ５７１１
６
-21		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.2m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
402,018  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
456,960 		 100
[  95.0]
481,011 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
491,000 
b (　           ) 
431,999  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
444,330 		 100
[  92.9]
478,288 
488,000 
c (　           ) 
516,004  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
529,273 		 100
[  98.9]
535,160 
546,000 
d (　           ) 
513,549  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
515,505 		 100
[  97.0]
531,448 
542,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    502,000 円／㎡]  



大田 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,956,735 
1,666,114 
5,290,621 
3,379,950 
1,910,671 		 （　0.9561）
1,826,793 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     49,372,784 円　　　　（　    366,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｓ3 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   135 ㎡     10.7 m x   12.9 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３０㎡程度、単身者向けの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.00 
80.0 
60.00 
2,970 
178,200 		 1.0  178,200 
1.0  178,200 

 2～ 2		 住宅
75.00 
85.0 
63.75 
3,020 
192,525 		 1.0  192,525 
1.0  192,525 

 3～ 3		 住宅
70.00 
85.0 
59.50 
3,070 
182,665 		 1.0  182,665 
1.0  182,665 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
83.3 
183.25 

553,390 		 553,390 
553,390 
⑨年額支払賃料        553,390 円　×　12ヶ月　＝　       6,640,680 円 
⑩a共益費（管理費）             180 円／㎡　×　     183.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         395,820 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,036,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       351,825 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,684,675 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           553,390 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,257 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          553,390 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         266,803 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,956,735 円　　　　（　        51,531 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０９
　　　　-14		 3,113  
(   2,925) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,025 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,020 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１２
　　　　-8		 3,262  
(   3,127) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,295 
c Ｒ６１２０９
　　　　-15		 3,273  
(   3,138) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,241 
大田 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 277,500 円  　　　　     55,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 696,614 円  　　　        7,036,500　×　　　　   9.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      471,700 円  　　　　     55,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,500 円  　　　　     55,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,500 円  　　　　     55,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,666,114 円　（　　　　　　        12,342 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,379,950 円  
（　　　　　        25,037 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,956,735 円      
②総費用 1,666,114 円      
③純収益　①－② 5,290,621 円      
④建物等に帰属する純収益 3,379,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,910,671 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,826,793 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,532 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,372,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     366,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区西糀谷四丁目１６４番１
 0108000169058-0000
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備考