別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -21 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　樋口　典子   TEL.
鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 635,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区南千束３丁目３１２番３
｢南千束３－２５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種
第１種文教地区

(60,100)

1:2		 住宅

ＲＣ2		 中規模程度の一般住
宅が多い住宅地域
 東5.5m区道 水道、ガス、下水 洗足池

510m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．５ｍ区道		 交通

施設		 洗足池駅北西方

510m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟しており、当地域の地価形成に影響を与える大きな変動要
因はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    655,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    324,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区及び隣接区内を走る東急線沿線の閑静な住宅地域。主な需要者は、自己居住目的の比較的所得水
準が高い個人のほか不動産業者等も想定される。南千束地区の住宅地は、洗足池公園に近い良好な住環境と交通利便性
の高さに加え、目黒区に隣接する立地条件とも相俟って住宅地としての人気が高い。土地の価格水準としては、５０坪
～８０坪程度の画地で総額１億円～２億円程度（坪あたり２００万円～２３０万円）と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が存する地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟しており、低層の共同住宅も見受け
られるが、収益性よりも居住の快適性のほうが重視される地域である。したがって、自己使用目的の取引が中心である
ため、本件では市場実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との価格検討も踏まえ
て、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    560,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 [102.0]
100		 634,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    595,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の影響により個人消費が伸び悩んでお
り、コロナ禍からの景気回復が足踏み状態と
なっている。


洗足池公園近くの住環境良好な閑静な住宅地
域として成熟しており、富裕層を中心に需要
は安定的である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
８
-7		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ５７１１
３
-5		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c Ｒ５７１１
６
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.7m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d Ｒ６１１０
６
-16		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.8m区道
、南東3.3m、
角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
e Ｒ６１１０
４
-26		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.3m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
風致地区
(40,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
548,833  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
568,591 		 100
[  91.3]
622,772 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
635,000 
b (　           ) 
610,240  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
641,350 		 100
[  96.0]
668,073 
681,000 
c (　           ) 
587,264  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
600,252 		 100
[  97.0]
618,816 
631,000 
d (　           ) 
626,975  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.6]
652,155 		 100
[  99.0]
658,742 
672,000 
e (　           ) 
802,896  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
824,574 		 100
[ 110.0]
749,613 
765,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    655,000 円／㎡]  



大田 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,235,023 
2,107,223 
7,127,800 
3,859,200 
3,268,600 		 （　0.9752）
3,187,539 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     86,149,703 円　　　　（　    324,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 ＬＳ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
第１種文教地区		 60 ％   100 ％   100 ％   266 ㎡     12.0 m x   21.0 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３９㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
3,150 
368,550 		 1.0  368,550 
1.0  368,550 

 2～ 2		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
3,200 
374,400 		 1.0  374,400 
1.0  374,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
90.0 
234.00 

742,950 		 742,950 
742,950 
⑨年額支払賃料        742,950 円　×　12ヶ月　＝　       8,915,400 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     234.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         421,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,336,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       466,830 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,869,770 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           742,950 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,058 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          742,950 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         358,195 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,235,023 円　　　　（　        34,718 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１８
　　　　-15		 3,381  
(   3,177) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]
3,382 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,338 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１８
　　　　-16		 3,886  
(   3,725) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[108.0]		 100
[102.0]
3,600 
c Ｒ６１２１８
　　　　-17		 2,852  
(   2,734) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
3,094 
大田 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 288,000 円  　　　　     57,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 924,323 円  　　　        9,336,600　×　　　　   9.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      290,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      489,600 円  　　　　     57,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,600 円  　　　　     57,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,600 円  　　　　     57,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,107,223 円　（　　　　　　         7,922 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0670     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,859,200 円  
（　　　　　        14,508 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,235,023 円      
②総費用 2,107,223 円      
③純収益　①－② 7,127,800 円      
④建物等に帰属する純収益 3,859,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,268,600 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,187,539 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,983 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,149,703 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     324,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区南千束三丁目３１２番３
 0108000195972-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -21 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　長野　英樹   TEL.
鑑定評価額 168,000,000 円  １㎡当たりの価格 633,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区南千束３丁目３１２番３
｢南千束３－２５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種
第１種文教地区

(60,100)

1:2		 住宅

ＲＣ2		 中規模程度の一般住
宅が多い住宅地域
 東5.5m区道 水道、ガス、下水 洗足池

510m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．５
ｍ区道		 交通

施設		 洗足池駅北西方

510m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模以上の一般住宅が建ち並ぶ、住環境良好な住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    660,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    382,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区及び隣接区の東急各線沿線の各駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は、戸建住宅を
購入する個人で、規模が纏まった土地は、分譲を目的とする不動産業者である。総額との関連から敷地の細分化傾向も
見受けられる。中心となる価格帯は規模、街路条件等により幅があるが、取引価格は堅調に推移しており、土地の取引
単価は６０万円／㎡程度以上で、環境良好や小規模な土地は高値での取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、洗足池周辺の閑静な低層住宅地域である。良好な住環境を形成している住宅地域であるため、戸建住宅を
中心とした自用目的の取引が中心である。市場参加者の多くは、収益性よりも居住の快適性及び生活利便性を重視して
取引を行うものと考えられる。本件では、市場性を反映する実証的な比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代
表標準地の価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    560,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 [102.0]
100		 627,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    595,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の土地取引件数は、２０２１年以降、
やや減少傾向である。取引価格は、住宅地、
商業地ともに需要は底堅く上昇基調で推移し
ている。

居住環境の良好な住宅地域である。住宅地の
需要は安定しており、地価動向に影響を及ぼ
す地域要因の変動はない。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
８
-24		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b Ｒ６１１０
６
-16		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.8m区道
、南東3.3m、
角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
c Ｒ５７１２
０
-26		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.6m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d Ｒ６１１０
９
-7		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
726,601  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
706,741 		 100
[ 101.0]
699,744 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
714,000 
b (　           ) 
626,975  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.6]
652,155 		 100
[ 101.0]
645,698 
659,000 
c (　           ) 
530,562  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
546,167 		 100
[  88.2]
619,237 
632,000 
d (　           ) 
597,592  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
592,470 		 100
[  98.0]
604,561 
617,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    660,000 円／㎡]  



大田 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,582,853 
2,066,410 
7,516,443 
3,658,200 
3,858,243 		 （　0.9752）
3,762,559 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    101,690,784 円　　　　（　    382,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 ＬＳ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
第１種文教地区		 60 ％   100 ％   100 ％   266 ㎡     12.0 m x   21.0 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４０㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
3,250 
380,250 		 1.0  380,250 
1.0  380,250 

 2～ 2		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
3,350 
391,950 		 1.0  391,950 
1.0  391,950 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
90.0 
234.00 

772,200 		 772,200 
772,200 
⑨年額支払賃料        772,200 円　×　12ヶ月　＝　       9,266,400 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     234.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         421,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,687,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       484,380 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,203,220 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           772,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,336 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          772,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         372,297 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,582,853 円　　　　（　        36,026 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１６
　　　　-16		 2,843  
(   2,841) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,991 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,494 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１６
　　　　-17		 3,552  
(   3,407) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,590 
c Ｒ６１２１６
　　　　-18		 3,198  
(   3,066) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,232 
大田 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 273,000 円  　　　　     54,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 930,010 円  　　　        9,687,600　×　　　　   9.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      290,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      464,100 円  　　　　     54,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,600 円  　　　　     54,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,600 円  　　　　     54,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,066,410 円　（　　　　　　         7,768 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 204,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0670     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,658,200 円  
（　　　　　        13,753 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,582,853 円      
②総費用 2,066,410 円      
③純収益　①－② 7,516,443 円      
④建物等に帰属する純収益 3,658,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,858,243 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,762,559 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,145 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,690,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     382,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区南千束三丁目３１２番３
 0108000195972-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考