別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -19 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　紺谷　昌弘   TEL.
鑑定評価額 164,000,000 円  １㎡当たりの価格 541,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区東嶺町１３４番４８
｢東嶺町３４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 304  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅、
アパートが混在する
住宅地域		 南東6m区道 水道、ガス、下水 久が原

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ区道 交通

施設		 久が原駅　北西方

150m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、今後とも同様に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    558,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    317,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急池上線沿線のうち大田区北部に位置する低層住宅地域である。需要者は、大田区内外の個人、転売目
的の不動産業者、建売業者等である。個人は、４０代以上の買替層が比較的多い。取引価格水準は、土地は規模による
が、１㎡当たり５０万～８０万円程度、新築の建売住宅は、土地８０～１００㎡で総額７０００万円～９０００万円程
度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅が多い住宅地域であり、自己の居住目的での取引が多く見受けられる地域である。このような住
宅地域においては、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されて取引が行われることから、多数の信頼性ある取引
事例から求められた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    560,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[113.9]		 [104.0]
100		 539,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    513,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、物価は上昇傾向にあ
る。大田区の人口は増加傾向を示している。



低層の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅
地域であり、地域要因に大きな変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
２
-21		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東7.2m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b Ｒ５７１０
４
-8		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.1m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
日影規制
(60,100)
c Ｒ６１１１
９
-28		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.2m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d Ｒ５７１１
９
-3		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7.1m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
e Ｒ６１１１
７
-28		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.8m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
709,953  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 132.6]
547,724 		 100
[ 108.6]
504,350 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
525,000 
b (　           ) 
540,784  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
558,652 		 100
[ 106.7]
523,573 
545,000 
c (　           ) 
534,936  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
539,173 		 100
[ 101.8]
529,639 
551,000 
d (　           ) 
629,273  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
514,552 		 100
[  97.9]
525,589 
547,000 
e (　           ) 
551,428  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
558,526 		 100
[  95.9]
582,405 
606,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    558,000 円／㎡]  



大田 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,260,415 
2,292,983 
7,967,432 
4,314,800 
3,652,632 		 （　0.9752）
3,562,047 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     96,271,541 円　　　　（　    317,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 136.00 ＬＳ2 272.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   304 ㎡     13.8 m x   23.6 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 想定建物は共同住宅、１ＤＫタイプ、１戸当たり約３２㎡程度を想定した。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
136.00 
95.0 
129.20 
2,920 
377,264 		 1.0  377,264 
1.0  377,264 

 2～ 2		 住宅
136.00 
95.0 
129.20 
3,010 
388,892 		 1.0  388,892 
1.0  388,892 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
272.00 
95.0 
258.40 

766,156 		 766,156 
766,156 
⑨年額支払賃料        766,156 円　×　12ヶ月　＝　       9,193,872 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     258.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　         310,080 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,503,952 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       520,198 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,883,754 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           766,156 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,278 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          766,156 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         369,383 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,260,415 円　　　　（　        33,751 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０８
　　　　-16		 2,773  
(   2,555) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 97.0]
3,202 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,138 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,010 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０８
　　　　-17		 2,721  
(   2,609) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]
3,045 
c Ｒ６１２０８
　　　　-18		 2,886  
(   2,884) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,167 
大田 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 322,000 円  　　　　     64,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,009,183 円  　　　       10,403,952　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      285,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      547,400 円  　　　　     64,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,400 円  　　　　     64,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,400 円  　　　　     64,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,292,983 円　（　　　　　　         7,543 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     272.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0670     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,314,800 円  
（　　　　　        14,193 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,260,415 円      
②総費用 2,292,983 円      
③純収益　①－② 7,967,432 円      
④建物等に帰属する純収益 4,314,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,652,632 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,562,047 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,717 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     96,271,541 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     317,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区東嶺町１３４番４８
 0108000303673-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -19 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　大地　克巳   TEL.
鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 534,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区東嶺町１３４番４８
｢東嶺町３４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 304  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅、
アパートが混在する
住宅地域		 南東6m区道 水道、ガス、下水 久が原

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ区道		 交通

施設		 久が原駅北西方

150m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の一般住宅を中心に、共同住宅等が見られる住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変動はな
く、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    561,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は大田区北西部の東急池上線沿線の住宅地域を中心とする。②主たる需要者は、区内の地縁者や都心へ通
勤する個人が中心である。また、規模のまとまった土地は、戸建分譲業者や転売目的の不動産業者等も需要者となり得
る。③居住環境が良好であることから、需要は堅調であり、価格は上昇傾向である。④取引総額は新築戸建で１億円強
程度だが、敷地の細分化も一部みられ、取引総額はまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は最寄り駅に近い環境の優れた住宅地域で、居住の快適性や利便性に着目した自用目的の取引が中心である。ア
パート等の収益物件も見られるが、自己の居住目的の取引が中心であり、地価水準に見合う賃料水準は形成されておら
ず、収益価格は低位に求められた。したがって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    560,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[114.9]		 [104.0]
100		 534,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    513,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢、物価高騰、為替相場の影響に注視
が必要であるが、利便性の高い住宅地の需要
は堅調である。


駅から徒歩圏内の交通利便性に優れた住宅地
域である。ミニ開発による宅地の細分化が進
み、需要は根強く地価は上昇している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
１
-12		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東7.2m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ６１１０
１
-1		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.2m区道、
南3.5m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
c Ｒ５７１１
９
-6		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.2m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d Ｒ５７１０
４
-8		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.1m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
日影規制
(60,100)
e Ｒ６１１１
８
-14		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
487,805  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
496,016 		 100
[  95.4]
519,933 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
541,000 
b (　           ) 
589,666  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
618,863 		 100
[ 113.2]
546,699 
569,000 
c (　           ) 
552,784  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
592,584 		 100
[ 102.9]
575,883 
599,000 
d (　           ) 
540,784  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
558,652 		 100
[ 106.7]
523,573 
545,000 
e (　           ) 
760,390  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 124.8]
631,221 		 100
[ 116.4]
542,286 
564,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +24.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    561,000 円／㎡]  



大田 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,367,963 
2,328,598 
8,039,365 
4,468,900 
3,570,465 		 （　0.9752）
3,481,917 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     94,105,865 円　　　　（　    310,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 136.00 ＬＳ2 272.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   304 ㎡     13.8 m x   23.6 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均専有面積４３㎡程度、平面駐車場３台を想定。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
136.00 
95.0 
129.20 
2,950 
381,140 		 1.0  381,140 
1.0  381,140 

 2～ 2		 住宅
136.00 
95.0 
129.20 
3,050 
394,060 		 1.0  394,060 
1.0  394,060 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
272.00 
95.0 
258.40 

775,200 		 775,200 
775,200 
⑨年額支払賃料        775,200 円　×　12ヶ月　＝　       9,302,400 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     258.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　         310,080 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,612,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       525,624 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,986,856 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           775,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,364 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          775,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         373,743 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,367,963 円　　　　（　        34,105 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０１
　　　　-37		 2,944  
(   2,942) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
3,024 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,182 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０８
　　　　-18		 2,886  
(   2,884) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,006 
c Ｒ６１２０１
　　　　-39		 3,135  
(   3,005) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
3,511 
大田 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 333,500 円  　　　　     66,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,009,198 円  　　　       10,512,480　×　　　　   9.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      285,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      566,900 円  　　　　     66,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,328,598 円　（　　　　　　         7,660 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 238,000 円／㎡　×　     272.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0670     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,468,900 円  
（　　　　　        14,700 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,367,963 円      
②総費用 2,328,598 円      
③純収益　①－② 8,039,365 円      
④建物等に帰属する純収益 4,468,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,570,465 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,481,917 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,454 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,105,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     310,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区東嶺町１３４番４８
 0108000303673-0000
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備考