別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -18 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　與四峰   TEL.
鑑定評価額 89,100,000 円  １㎡当たりの価格 540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区西馬込２丁目３４番７外
｢西馬込２－２５－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パートが混在する住
宅地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 西馬込

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ区道		 交通

施設		 西馬込駅　西方

380m		 法令

規制		 １中専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 世帯の単身者割合は半分強だが。大田区平均に比し少ない。店舗等が少なく、娯楽施設もないのが影響か。始発
駅で座って都心まで行ける。環境的なものが見直されてか、総じて馬込地域の人口がやや増加中。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    580,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    368,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として都営浅草線、東急池上線沿線の各駅を最寄駅とする大田区内の住宅地域の圏域。需要者は一次取
得者層が多く、都心部への通勤者がほとんど。地域の特色は、①都営浅草線西馬込駅がこの方面の最終（始発）駅で地
下鉄の駅。②高低差のある地域で駅からは斜面を上る。③細かいアップダウンが多いため、土地価格にばらつきがある
こと。④駅ビル等なく、駅前の店舗は少なく、戸建住宅地域で閑静。中心価格帯は土地１００㎡で約６，０００万円。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の周辺には共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、全体としては土地価格に見
合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的が主で収益性より快適性・利便性が重
視される住宅地域であるので、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    508,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大田 -8                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    517,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的には物価上昇、一方景気下押しリスク
も。国内では実質賃金の上昇と物価の安定を
試み、日銀の金利政策は難しい局面。建築費
は依然上昇中。

都営浅草線最終駅。鉄道の外、第二京浜が近
く車の利便性高い。高低差があり、傾斜地が
多い。その分周辺より若干安めだったが、一
部高級化も。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％ +4.4 ％
３　試算価格算定内訳 大田 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５１１１
３
-22		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西8.8m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ５７１１
０
-4		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3.3m区道、
中間画地
準住居
高度地区3種
(70,160)
c Ｒ６１１２
０
-3		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m区道、
北東4m、角地
１中専
高度地区1種
(80,150)
d Ｒ５７１１
９
-23		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.3m区道、
西4.3m、角地
１住居
高度地区2種
(80,172)
e Ｒ５７１１
５
-6		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.6m区道、
北4.5m、角地
１住居
高度地区2種
(80,184)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
647,899  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 131.2]
529,381 		 100
[  91.2]
580,462 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
580,000 
b (　           ) 
528,622  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
537,684 		 100
[  90.8]
592,163 
592,000 
c (　           ) 
494,042  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.8]
509,572 		 100
[  88.1]
578,402 
578,000 
d (　           ) 
498,438  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
491,989 		 100
[  86.1]
571,416 
571,000 
e (　           ) 
493,360  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
491,978 		 100
[  85.1]
578,118 
578,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  -0.4 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +1.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.8 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.1 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  -6.7 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    580,000 円／㎡]  



大田 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,137,635 
1,950,359 
6,187,276 
3,836,700 
2,350,576 		 （　0.9561）
2,247,386 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     60,740,162 円　　　　（　    368,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｓ3 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   165 ㎡     13.0 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３６㎡１ＬＤＫ６戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
90.0 
72.00 
2,963 
213,336 		 1.0  213,336 
1.0  213,336 

 2～ 2		 住宅
80.00 
90.0 
72.00 
3,055 
219,960 		 1.0  219,960 
1.0  219,960 

 3～ 3		 住宅
80.00 
90.0 
72.00 
3,055 
219,960 		 1.0  219,960 
1.0  219,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
90.0 
216.00 

653,256 		 653,256 
653,256 
⑨年額支払賃料        653,256 円　×　12ヶ月　＝　       7,839,072 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         388,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺同種建物の共益費より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保するので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,227,872 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       411,394 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,816,478 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           653,256 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,206 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          653,256 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         314,951 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,137,635 円　　　　（　        49,319 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２２０
　　　　-19		 3,338  
(   3,337) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 96.0]
3,512 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,187 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,055 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２２０
　　　　-20		 2,846  
(   2,784) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]
3,088 
c Ｒ６１２２０
　　　　-21		 2,931  
(   2,931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]
2,962 
大田 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 315,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 814,559 円  　　　        8,227,872　×　　　　   9.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      535,500 円  　　　　     63,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,950,359 円　（　　　　　　        11,820 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,836,700 円  
（　　　　　        23,253 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,137,635 円      
②総費用 1,950,359 円      
③純収益　①－② 6,187,276 円      
④建物等に帰属する純収益 3,836,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,350,576 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,247,386 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,621 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,740,162 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     368,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区西馬込二丁目３４番７
 0108000282763-0000
2 　大田区西馬込二丁目３４番１２
 0108000282767-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -18 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　大坪　広治   TEL.
鑑定評価額 89,100,000 円  １㎡当たりの価格 540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区西馬込２丁目３４番７外
｢西馬込２－２５－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パートが混在する住
宅地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 西馬込

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ区道		 交通

施設		 西馬込駅西方

380m		 法令

規制		 １中専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、西馬込駅から徒歩圏内に位置し、中規模一般住宅等の建ち並ぶ住宅地域である。地域要因について
特段の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    575,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    376,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区のうち主に都営浅草線、東急池上線沿線の住宅地域一円である。需要者の属性は、都心に勤務す
るファミリー世帯の個人が中心で、住宅需要は実需を中心に底堅く推移している。近年は、敷地の細分化傾向が認めら
れ、比較的規模の大きい画地は、建売業者が購入し分割のうえ、総額を抑えた建売住宅として販売されるケースも多い
。市場での中心価格帯は、規模等の個別性にもよるが、土地単価で５０万円／㎡台～６０万円／㎡台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算では、代替競争関係が認められる住宅地の事例を収集・選択し、実証的な価格が試算された。収益価格
の試算では、土地残余法を適用して収益価格を試算したが、低位に試算された。標準地の属する西馬込地区は、自己使
用目的の戸建住宅が多い地域であり、収益性よりも生活の利便性や居住の快適性等が重視される地域である。よって、
比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    508,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大田（都） -8              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    517,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区では、人口・世帯数ともに微増となっ
ており、住宅地の需要は底堅く推移している
。


西馬込駅から徒歩圏内に位置し、一般住宅や
共同住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。
地域要因に特段の変動はない。


市場競争力の程度は標準的であり、個別的要
因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％ +4.4 ％
３　試算価格算定内訳 大田 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１２
０
-3		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m区道、
北東4m、角地
１中専
高度地区1種
(80,150)
b Ｒ６１１２
０
-906		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5.8m区道
、南東3.8m、
角地
１中専
高度地区1種
(80,150)
c Ｒ６１１１
４
-24		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4.6m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,184)
d Ｒ６１１２
０
-8		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西7m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
494,042  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.8]
509,572 		 100
[  99.0]
514,719 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
515,000 
b (　           ) 
682,330  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
689,617 		 100
[ 111.1]
620,717 
621,000 
c (　           ) 
549,354  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.6]
534,268 		 100
[  96.9]
551,360 
551,000 
d (　           ) 
606,667  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
616,183 		 100
[ 102.7]
599,983 
600,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    575,000 円／㎡]  



大田 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,075,133 
1,909,186 
6,165,947 
3,763,620 
2,402,327 		 （　0.9561）
2,296,865 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     62,077,432 円　　　　（　    376,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｓ3 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   165 ㎡     13.0 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３６㎡程度、単身者向けの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
90.0 
72.00 
2,950 
212,400 		 1.0  212,400 
1.0  212,400 

 2～ 2		 住宅
80.00 
90.0 
72.00 
3,000 
216,000 		 1.0  216,000 
1.0  216,000 

 3～ 3		 住宅
80.00 
90.0 
72.00 
3,050 
219,600 		 1.0  219,600 
1.0  219,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
90.0 
216.00 

648,000 		 648,000 
648,000 
⑨年額支払賃料        648,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,776,000 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         388,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,164,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       408,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,756,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           648,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,156 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          648,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         312,417 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,075,133 円　　　　（　        48,940 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２２０
　　　　-19		 3,338  
(   3,337) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,372 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０７
　　　　-18		 3,086  
(   2,843) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,086 
c Ｒ６１２０７
　　　　-30		 2,970  
(   2,968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,062 
大田 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 309,000 円  　　　　     61,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 791,986 円  　　　        8,164,800　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      525,300 円  　　　　     61,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,800 円  　　　　     61,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,800 円  　　　　     61,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,909,186 円　（　　　　　　        11,571 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,763,620 円  
（　　　　　        22,810 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,075,133 円      
②総費用 1,909,186 円      
③純収益　①－② 6,165,947 円      
④建物等に帰属する純収益 3,763,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,402,327 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,296,865 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,920 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,077,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     376,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区西馬込二丁目３４番７
 0108000282763-0000
2 　大田区西馬込二丁目３４番１２
 0108000282767-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考