別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -17 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　笠井　真由美   TEL.
鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 527,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区上池台１丁目１０１３番１２
｢上池台１－３５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 321  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.2		 住宅

Ｗ2F1B		 一般住宅のほか共同
住宅もある閑静な住
宅地域		 東5m区道 水道、ガス、下水 長原

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５ｍ区道 交通

施設		 長原駅南方

300m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 居住環境の良好な閑静な低層住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    329,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大田区内の東急池上線や多摩川線沿線に存する、中規模一般戸建住宅を中心とする住宅地域である。対象
標準地の存する地域は比較的画地規模の大きな戸建住宅を中心とする、居住環境や利便性が良好な閑静な住宅地域で需
要は根強い。需要者の中心は自己使用を前提とする個人で、今後は相続等による画地の細分化も見込まれ、不動産業者
の参入も考えられる。規模により土地価格は異なるが、中心価格帯は１㎡あたり５０万円～８０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は居住の快適性を重視する低層住宅地域で、利便性から賃貸需要も見込まれるものの、法令上の規制から高度
利用ができないため収益価格は低位に試算された。当該地域の典型的な需要者は自己使用を前提とする個人で、取引価
格を価格判定の基礎として行動を行う。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、取引市場の趨勢を反映した比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    560,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[114.3]		 [102.0]
100		 527,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    499,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の人口はコロナ禍後経済活動の再開に
伴い回復基調から増加傾向にある。不動産需
要は底堅く地価は上昇基調にあるが不透明感
も否めない。

閑静な住宅地域で、利便性が良好なため住宅
需要は底堅い。なお、地域要因に特段の変動
はない


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
８
-904		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.9m区道
、北西5.1m、
角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
b Ｒ５１１０
３
-903		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6.8m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c Ｒ６１１２
０
-923		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d Ｒ６１１１
８
-7		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e Ｒ６１１０
５
-22		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東3.6m私道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
632,893  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
606,892 		 100
[ 111.5]
544,298 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
555,000 
b (　           ) 
421,130  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
456,935 		 100
[ 101.6]
449,739 
459,000 
c (　           ) 
640,752  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
645,149 		 100
[ 106.7]
604,638 
617,000 
d (　           ) 
548,833  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
568,591 		 100
[ 100.3]
566,890 
578,000 
e (　           ) 
601,785  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
597,156 		 100
[ 110.4]
540,902 
552,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    550,000 円／㎡]  



大田 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,101,554 
2,900,487 
9,201,067 
5,192,500 
4,008,567 		 （　0.9752）
3,909,155 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    105,652,838 円　　　　（　    329,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 ＬＳ2 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   321 ㎡     16.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ、平均専有面積３５㎡程度を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
3,170 
456,480 		 1.0  456,480 
1.0  456,480 

 2～ 2		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
3,210 
462,240 		 1.0  462,240 
1.0  462,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
90.0 
288.00 

918,720 		 918,720 
918,720 
⑨年額支払賃料        918,720 円　×　12ヶ月　＝　      11,024,640 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         518,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,543,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       613,152 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,649,888 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           918,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,728 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          918,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         442,938 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,101,554 円　　　　（　        37,700 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０６
　　　　-35		 3,234  
(   3,234) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]
3,333 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,348 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,210 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０６
　　　　-37		 3,198  
(   3,066) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]
3,365 
c Ｒ６１２１１
　　　　-21		 3,659  
(   3,508) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[106.1]		 100
[ 99.0]
3,349 
大田 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 387,500 円  　　　　     77,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,397,987 円  　　　       12,263,040　×　　　　  11.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      301,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      658,700 円  　　　　     77,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        77,500 円  　　　　     77,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,500 円  　　　　     77,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,900,487 円　（　　　　　　         9,036 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0670     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,192,500 円  
（　　　　　        16,176 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,101,554 円      
②総費用 2,900,487 円      
③純収益　①－② 9,201,067 円      
④建物等に帰属する純収益 5,192,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,008,567 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,909,155 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,178 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,652,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     329,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区上池台一丁目１０１３番１２
 0108000126962-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -17 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　大地　克巳   TEL.
鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 528,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区上池台１丁目１０１３番１２
｢上池台１－３５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 321  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.2		 住宅

Ｗ2F1B		 一般住宅のほか共同
住宅もある閑静な住
宅地域		 東5m区道 水道、ガス、下水 長原

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５ｍ区道 交通

施設		 長原駅　南方

300m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅、アパート等が存する閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られないため、今後も居住環境の
良好な住宅地域として推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    557,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    332,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は大田区内の東急池上線沿線を中心とし、東急多摩川線沿線を含む住宅地域及びその周辺地域である。②
主たる需要者は、居住用目的の個人であるが、区外からの転入もみられる。規模のまとまった土地は転売目的の不動産
業者や建売業者も需要者となり得る。③駅徒歩圏の居住環境が良好な住宅地域であり需要は堅調で価格は上昇傾向であ
る。④土地は規模により総額が異なり５０百万円～９０百万円前後が中心だが１００百万円を超える取引もある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄駅徒歩圏の居住環境の良好な住宅地域であり、居住の快適性や利便性を重視した自己利用目的での取引
が中心となる地域である。アパート等の収益物件も存するが、居住の利便性、快適性に着目した自用目的の取引が中心
の地域であるため収益価格はやや低位に求められた。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    560,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[100.0]		 100
[114.3]		 [102.0]
100		 527,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    499,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界情勢、物価動向、金利変動に留意する必
要があるが、需要は堅調であり地価は上昇傾
向で推移している。


駅徒歩圏の熟成度の高い住宅地域である。住
宅需要は堅調である。地域要因に特段の変動
はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５７１１
６
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.7m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ６１１０
６
-16		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.8m区道
、南東3.3m、
角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
c Ｒ６１１１
８
-904		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.9m区道
、北西5.1m、
角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
d Ｒ５７１１
９
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東5.7m区道
、東3.6m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
e Ｒ６１１１
８
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.1m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(65,118)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
587,264  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
600,252 		 100
[ 112.6]
533,083 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
544,000 
b (　           ) 
626,975  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.6]
652,155 		 100
[ 115.0]
567,091 
578,000 
c (　           ) 
632,893  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
606,892 		 100
[ 107.7]
563,502 
575,000 
d (　           ) 
550,017  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
562,181 		 100
[ 106.7]
526,880 
537,000 
e (　           ) 
580,040  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
582,829 		 100
[ 105.5]
552,445 
563,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    557,000 円／㎡]  



大田 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,903,145 
2,671,901 
9,231,244 
5,192,500 
4,038,744 		 （　0.9752）
3,938,583 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    106,448,189 円　　　　（　    332,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 ＬＳ2 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   321 ㎡     16.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 想定建物は共同住宅、１ＬＤＫタイプ、１戸当たり約３５㎡程度を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
3,130 
450,720 		 1.0  450,720 
1.0  450,720 

 2～ 2		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
3,230 
465,120 		 1.0  465,120 
1.0  465,120 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
90.0 
288.00 

915,840 		 915,840 
915,840 
⑨年額支払賃料        915,840 円　×　12ヶ月　＝　      10,990,080 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         345,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,335,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       602,784 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,452,896 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           915,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,700 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          915,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         441,549 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,903,145 円　　　　（　        37,081 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０１
　　　　-25		 3,071  
(   3,005) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,172 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,369 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,230 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０１
　　　　-26		 3,234  
(   3,234) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,202 
c Ｒ６１２０１
　　　　-27		 3,886  
(   3,725) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,971 
大田 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 387,500 円  　　　　     77,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,169,401 円  　　　       12,055,680　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      301,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      658,700 円  　　　　     77,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        77,500 円  　　　　     77,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,500 円  　　　　     77,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,671,901 円　（　　　　　　         8,324 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0670     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,192,500 円  
（　　　　　        16,176 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,903,145 円      
②総費用 2,671,901 円      
③純収益　①－② 9,231,244 円      
④建物等に帰属する純収益 5,192,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,038,744 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,938,583 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,270 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,448,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     332,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区上池台一丁目１０１３番１２
 0108000126962-0000
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備考