別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -13 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　二木　卓馬   TEL.
鑑定評価額 76,500,000 円  １㎡当たりの価格 567,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区蒲田４丁目３６番５外
｢蒲田４－３６－９｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,240)

1:1.2		 住宅兼共同住宅

Ｓ5		 中規模一般住宅、共
同住宅が混在する住
宅地域		 南6m区道 水道、ガス、下水 蒲田

660m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北６ｍ区
道		 交通

施設		 蒲田駅南東方

660m		 法令

規制		 １住居

準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅及び中層共同住宅がみられる住宅地域であり、当面は、現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    598,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    531,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ蒲田駅及び京浜急行線沿線を中心とする住宅地域である。需要者は、大田区内外の個人、転売目的
の不動産業者、建売業者、賃貸事業を目的としたデベロッパーや投資家等が中心である。取引価格水準は、新築の建売
住宅で、総額５０００万円～６５００万円程度である。土地単価は、規模等によりバラツキが多いが、１㎡あたり４０
万～７０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅及び共同住宅が見られる住宅地域である。自己の居住目的での取引が多く見受けられているが、
利便性が良好であり、容積率も住宅地としては高いことから、収益物件用地としての需要も認められる。したがって、
多数の信頼性ある取引事例から求められた実証的な比準価格に、収益性を反映する収益価格を関連づけ、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    461,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 88.2]		 [105.0]
100		 566,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    543,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は堅調に推移し、物価は上昇傾向にある
。コロナ禍以降減少傾向にあった大田区の人
口は概ね横這い傾向になり、地価は堅調に推
移している。

一般住宅及び共同住宅がみられる住宅地域で
あり、地域要因に大きな変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
２
-7		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西2.7m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
b Ｒ６１１１
６
-11		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東3.6m区道
、北西3.6m、
二方路
１住居
高度地区3種
(70,160)
c Ｒ６１１１
１
-2		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3.7m区道、
南東3.6m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,160)
d Ｒ５７１１
９
-25		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m区道、
東2.5m、角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
e Ｒ６１１０
１
-21		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3.5m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
449,332  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
578,185 		 100
[  82.3]
702,533 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
738,000 
b (　           ) 
627,901  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
618,432 		 100
[  89.1]
694,088 
729,000 
c (　           ) 
467,496  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
503,494 		 100
[  85.4]
589,571 
619,000 
d (　           ) 
494,397  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
544,984 		 100
[ 100.0]
544,984 
572,000 
e (　           ) 
494,690  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
483,854 		 100
[  91.8]
527,074 
553,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +0.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    598,000 円／㎡]  



大田 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,223,489 
3,529,106 
9,694,383 
6,924,000 
2,770,383 		 （　0.9578）
2,653,473 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     71,715,486 円　　　　（　    531,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 91.80 ＲＣ5 364.01
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   240 ％   135 ㎡     10.2 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸当たり平均賃貸面積約３６㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 類似建物における標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
84.60 
89.5 
75.70 
3,200 
242,240 		 1.0  242,240 
1.0  242,240 

 2～ 2		 住宅
84.60 
89.5 
75.70 
3,280 
248,296 		 1.0  248,296 
1.0  248,296 

 3～ 3		 住宅
79.20 
88.8 
70.30 
3,310 
232,693 		 1.0  232,693 
1.0  232,693 

 4～ 4		 住宅
79.20 
88.8 
70.30 
3,340 
234,802 		 1.0  234,802 
1.0  234,802 

 5～ 5		 住宅
36.41 
75.6 
27.51 
3,370 
92,709 		 1.0  92,709 
1.0  92,709 

計
364.01 
87.8 
319.51 

1,050,740 		 1,050,740 
1,050,740 
⑨年額支払賃料      1,050,740 円　×　12ヶ月　＝　      12,608,880 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     319.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　         766,824 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似建物の共益費等水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,375,704 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       668,785 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,706,919 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,050,740 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,982 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,050,740 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         506,588 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,223,489 円　　　　（　        97,952 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１７
　　　　-5		 4,022  
(   3,856) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.1]		 100
[102.8]		 100
[110.2]
3,512 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,421 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,280 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１７
　　　　-6		 3,690  
(   3,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.4]		 100
[101.0]
3,568 
c Ｒ６１２１７
　　　　-7		 3,534  
(   3,388) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.4]		 100
[101.0]
3,417 
大田 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 600,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,538,206 円  　　　       13,375,704　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      130,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,020,000 円  　　　　    120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,529,106 円　（　　　　　　        26,142 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     364.01 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,924,000 円  
（　　　　　        51,289 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,223,489 円      
②総費用 3,529,106 円      
③純収益　①－② 9,694,383 円      
④建物等に帰属する純収益 6,924,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,770,383 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,653,473 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,655 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,715,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     531,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区蒲田四丁目３６番５
 0108000091172-0000
2 　大田区蒲田四丁目３６番９
 0108000091176-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -13 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　杣谷　考志   TEL.
鑑定評価額 77,200,000 円  １㎡当たりの価格 572,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区蒲田４丁目３６番５外
｢蒲田４－３６－９｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,240)

1:1.2		 住宅兼共同住宅

Ｓ5		 中規模一般住宅、共
同住宅が混在する住
宅地域		 南6m区道 水道、ガス、下水 蒲田

660m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ区
道		 交通

施設		 蒲田駅南東方

660m		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の共同住宅、戸建住宅等が混在する住宅地域である。大きな地域要因の変動はなく、現状を維持しながら推
移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    603,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    520,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主としてＪＲ京浜東北線及び京急線沿線の住宅地域で、大田区及び周辺区がその圏域である。需要者は
同一需給圏内の居住者のほか不動産事業者が中心である。最寄駅にほど近く利便性が良いため需要者からの引き合いが
相応に見込まれる地域である。需要の中心となる価格帯は、取引される土地の規模にもよるが、概ね㎡あたり４０～７
０万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は比準価格と比較してやや低位に求められたが、近隣地域の標準的使用は中低層住宅地であることから、居住
の快適性や利便性等が重視される自己利用目的の取引が中心となっているためと判断される。したがって、本件では取
引実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    461,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 87.3]		 [105.0]
100		 572,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    543,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 継続的な景気回復による所得環境の改善等を
背景に住宅地の地価は上昇基調にある。



中層共同住宅、戸建住宅等が混在する住宅地
域で地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
３
-17		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.2m区道、
西3m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
b Ｒ５７１１
０
-21		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
c Ｒ５１１１
３
-26		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5.5m区道
、中間画地
準工

(70,200)
d Ｒ６１１１
４
-1		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北4.2m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,168)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
480,175  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
481,107 		 100
[  83.8]
574,113 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
603,000 
b (　           ) 
454,648  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
497,271 		 100
[  89.4]
556,232 
584,000 
c (　           ) 
637,195  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 131.3]
520,238 		 100
[  87.6]
593,879 
624,000 
d (　           ) 
342,131  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
515,152 		 100
[  94.1]
547,452 
575,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    603,000 円／㎡]  



大田 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,991,329 
3,471,164 
9,520,165 
6,808,600 
2,711,565 		 （　0.9578）
2,597,137 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     70,192,892 円　　　　（　    520,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 91.80 ＲＣ5 364.01
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   240 ％   135 ㎡     10.2 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸当たり平均賃貸面積約３６㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 類似建物における標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
84.60 
89.5 
75.70 
3,124 
236,487 		 1.0  236,487 
1.0  236,487 

 2～ 2		 住宅
84.60 
89.5 
75.70 
3,221 
243,830 		 1.0  243,830 
1.0  243,830 

 3～ 3		 住宅
79.20 
88.8 
70.30 
3,253 
228,686 		 1.0  228,686 
1.0  228,686 

 4～ 4		 住宅
79.20 
88.8 
70.30 
3,285 
230,936 		 1.0  230,936 
1.0  230,936 

 5～ 5		 住宅
36.41 
75.6 
27.51 
3,318 
91,278 		 1.0  91,278 
1.0  91,278 

計
364.01 
87.8 
319.51 

1,031,217 		 1,031,217 
1,031,217 
⑨年額支払賃料      1,031,217 円　×　12ヶ月　＝　      12,374,604 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     319.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　         766,824 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似建物の共益費等水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,141,428 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       657,071 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,484,357 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,031,217 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,797 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,031,217 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         497,175 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,991,329 円　　　　（　        96,232 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１７
　　　　-5		 4,022  
(   3,856) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[107.0]		 100
[107.0]
3,283 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,360 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,221 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１７
　　　　-6		 3,690  
(   3,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]		 100
[106.0]
3,451 
c Ｒ６１２１７
　　　　-7		 3,534  
(   3,388) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]		 100
[101.0]
3,468 
大田 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 590,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,511,264 円  　　　       13,141,428　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      130,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,003,000 円  　　　　    118,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,471,164 円　（　　　　　　        25,712 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     364.01 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,808,600 円  
（　　　　　        50,434 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,991,329 円      
②総費用 3,471,164 円      
③純収益　①－② 9,520,165 円      
④建物等に帰属する純収益 6,808,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,711,565 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,597,137 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,238 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,192,892 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     520,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区蒲田四丁目３６番５
 0108000091172-0000
2 　大田区蒲田四丁目３６番９
 0108000091176-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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50 　
備考