別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -12 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　笠井　真由美   TEL.
鑑定評価額 81,600,000 円  １㎡当たりの価格 466,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区大森西２丁目２７５番１外
｢大森西２－１５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
特別用途地区
高度地区2種

(70,200)

1:2.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅が多く、共
同住宅等も見られる
住宅地域		 北4m区道 水道、ガス、下水 平和島

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４ｍ区
道		 交通

施設		 平和島駅南西方

500m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅等や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維
持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    354,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大田区内の京浜急行線沿線の中低層住宅地域である。最寄り駅から近く、都心への接近性も良好な利便性
の高い住宅地域で、値頃感もあることから他区からの転入者も見受けられ、需要は根強い。典型的な需要者は地縁性を
有する自己使用目的の個人、転売目的の不動産業者の参入も認められる。土地価格は規模により異なるが１㎡あたりお
よそ４５万円～５５万円、新築の建売住宅で５千万～７千万円程度が需要の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する中低層住宅地域で、利便性から賃貸需要も見込まれるが収益
価格は低位に試算された。当該地域の典型的な需要者は自己使用を前提とする一般エンドユーザーで、取引価格を価格
判定の基礎として行動を行う。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、取引市場の趨勢を反映した比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    440,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]		 [100.0]
100		 465,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    441,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の人口はコロナ禍後経済活動の再開に
伴い回復基調から増加傾向にある。不動産需
要は底堅く地価は上昇基調にあるが不透明感
も否めない。

一般戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住
宅地域で、利便性は良好で値頃感もあり需要
は堅調である。なお、地域要因に特段の変動
はない

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
１
-7		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.4m区道、
東4m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
b Ｒ６１１１
１
-1		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
c Ｒ５１１１
９
-23		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.5m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
d Ｒ５７１１
１
-7		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北3.3m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
e Ｒ６１１１
７
-16		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
628,076  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 140.7]
468,713 		 100
[  98.0]
478,279 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
478,000 
b (　           ) 
351,905  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
457,916 		 100
[  97.0]
472,078 
472,000 
c (　           ) 
489,522  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
529,173 		 100
[ 106.1]
498,749 
499,000 
d (　           ) 
421,481  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.2]
485,937 		 100
[  97.8]
496,868 
497,000 
e (　           ) 
541,682  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
537,039 		 100
[ 107.0]
501,906 
502,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    490,000 円／㎡]  



大田 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,511,977 
3,537,896 
8,974,081 
6,577,800 
2,396,281 		 （　0.9578）
2,295,158 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     62,031,297 円　　　　（　    354,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 88.88 ＲＣ5 419.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
特別用途地区
高度地区2種		 70 ％   200 ％   200 ％   175 ㎡      8.1 m x   20.3 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅専有面積３０㎡～３５㎡程度（１Ｋ・１ＬＤＫ）。 ⑦有効率　  78.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
98.88 
60.1 
59.45 
3,010 
178,945 		 1.0  178,945 
1.0  178,945 

 2～ 2		 住宅
80.08 
83.6 
66.95 
3,040 
203,528 		 1.0  203,528 
1.0  203,528 

 3～ 3		 住宅
80.08 
83.6 
66.95 
3,070 
205,537 		 1.0  205,537 
1.0  205,537 

 4～ 4		 住宅
80.08 
83.6 
66.95 
3,100 
207,545 		 1.0  207,545 
1.0  207,545 

 5～ 5		 住宅
80.08 
83.6 
66.95 
3,130 
209,554 		 1.0  209,554 
1.0  209,554 

計
419.20 
78.1 
327.25 

1,005,109 		 1,005,109 
1,005,109 
⑨年額支払賃料      1,005,109 円　×　12ヶ月　＝　      12,061,308 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     327.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         589,050 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,650,358 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       632,518 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,017,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,005,109 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,549 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,005,109 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         484,588 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,511,977 円　　　　（　        71,497 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０６
　　　　-29		 3,305  
(   3,169) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[108.2]		 100
[101.0]
3,150 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,171 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,040 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０６
　　　　-30		 3,153  
(   3,023) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[113.3]		 100
[ 99.0]
2,990 
c Ｒ６１２０６
　　　　-31		 3,490  
(   3,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[106.1]		 100
[101.0]
3,358 
大田 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 570,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,631,896 円  　　　       12,650,358　×　　　　  12.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      969,000 円  　　　　    114,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,537,896 円　（　　　　　　        20,217 円／㎡）　　（経費率　　  28.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     419.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,577,800 円  
（　　　　　        37,587 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,511,977 円      
②総費用 3,537,896 円      
③純収益　①－② 8,974,081 円      
④建物等に帰属する純収益 6,577,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,396,281 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,295,158 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,115 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,031,297 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     354,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区大森西二丁目２７５番１
 0108000042635-0000
2 　大田区大森西二丁目２７６番４
 0108000042642-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -12 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　長野　英樹   TEL.
鑑定評価額 81,600,000 円  １㎡当たりの価格 466,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区大森西２丁目２７５番１外
｢大森西２－１５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
特別用途地区
高度地区2種

(70,200)

1:2.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅が多く、共
同住宅等も見られる
住宅地域		 北4m区道 水道、ガス、下水 平和島

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４ｍ区
道		 交通

施設		 平和島駅南西方

500m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅等が集積する住宅地として熟成しており、一部老朽化物件は建替え等で更新しつつ、概ね現状程度で推
移するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    483,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京浜急行本線沿線を中心とする駅徒歩圏の混在住宅地域である。複合不動産については、一部賃貸目的
の法人、個人の需要も見られるが、主たる需要者は居住目的の個人や戸建住宅の建売、転売業者が中心である。近隣地
域周辺は事業所等からの敷地の細分化、住居系への転用が図られ、需要は堅調である。取引総額にはばらつきがあるが
、新築戸建住宅は土地建物一体で５～７千万円台程度の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、地域要因が類似する規範性が高い事例を採用し、市場性を反映する実証的な価格であり信頼性が高い。収
益価格は賃貸経営に基づく収益を適切に想定して試算したが、主たる需要者は、地価水準に見合った投資採算性の確保
よりも、自己利用目的で快適性、利便性を重視しており、相対的に低位に求められた。以上により比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    440,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]		 [100.0]
100		 465,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    441,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の土地取引件数は、２０２１年以降、
やや減少傾向である。取引価格は、住宅地、
商業地ともに需要は底堅く上昇基調で推移し
ている。

比較的狭小な街路沿いに、中小規模の戸建住
宅と低層共同住宅が密集する地域で、都心部
、好立地のエリアからの地価上昇の波及が見
られる。

標準的画地および、同一需給圏内の代替競争
不動産と比較した競争力は概ね同等である。
個別的要因の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
１
-7		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.4m区道、
東4m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
b Ｒ５７１１
２
-27		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.3m区道、
中間画地
商業

(100,258)
c Ｒ６１１１
７
-16		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
d Ｒ６１１０
６
-2		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4.5m区道
、中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
628,076  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 140.7]
468,713 		 100
[  98.0]
478,279 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
478,000 
b (　           ) 
411,221  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
483,519 		 100
[ 105.1]
460,056 
460,000 
c (　           ) 
541,682  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
537,039 		 100
[ 105.0]
511,466 
511,000 
d (　           ) 
467,876  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
490,575 		 100
[  99.8]
491,558 
492,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    483,000 円／㎡]  



大田 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,596,953 
3,225,028 
9,371,925 
6,462,400 
2,909,525 		 （　0.9578）
2,786,743 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     75,317,378 円　　　　（　    430,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 88.88 ＲＣ5 419.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
特別用途地区
高度地区2種		 70 ％   200 ％   200 ％   175 ㎡      8.1 m x   20.3 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ・１ＬＤＫで専有面積３０㎡～３５㎡程度のコンパクトタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  78.1 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
98.88 
60.1 
59.45 
2,950 
175,378 		 1.0  175,378 
1.0  175,378 

 2～ 2		 住宅
80.08 
83.6 
66.95 
3,050 
204,198 		 1.0  204,198 
1.0  204,198 

 3～ 5		 住宅
80.08 
83.6 
66.95 
3,150 
210,893 		 1.0  210,893 
1.0  210,893 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
419.20 
78.1 
327.25 

1,012,255 		 1,012,255 
1,012,255 
⑨年額支払賃料      1,012,255 円　×　12ヶ月　＝　      12,147,060 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     327.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         589,050 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺アパートの共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,736,110 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       636,806 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,099,304 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,012,255 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,616 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,012,255 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         488,033 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,596,953 円　　　　（　        71,983 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１６
　　　　-13		 2,831  
(   2,831) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,860 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,139 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１６
　　　　-14		 3,068  
(   2,943) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,068 
c Ｒ６１２１６
　　　　-15		 3,168  
(   3,037) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,272 
大田 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 560,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,350,028 円  　　　       12,736,110　×　　　　  10.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      952,000 円  　　　　    112,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       112,000 円  　　　　    112,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,225,028 円　（　　　　　　        18,429 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 112,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 259,000 円／㎡　×　     419.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,462,400 円  
（　　　　　        36,928 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,596,953 円      
②総費用 3,225,028 円      
③純収益　①－② 9,371,925 円      
④建物等に帰属する純収益 6,462,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,909,525 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,786,743 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,924 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,317,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     430,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区大森西二丁目２７５番１
 0108000042635-0000
2 　大田区大森西二丁目２７６番４
 0108000042642-0000
3 　
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7 　
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備考