別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
大田 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -3 東京都 区部第6 氏名  不動産鑑定士 戸谷 涼賀   TEL.
鑑定評価額 67,100,000 円  1㎡当たりの価格 508,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
400,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大田区大森西3丁目214番5
「大森西3-18-22」
②地積
 (㎡)
132  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種


(70,200)

1:2.5
住宅

S3
一般住宅、アパート
、医院等が混在する
住宅地域
西5.8m区道 水道、ガス、下水 大森町

270m
(2)



①範囲 東    20 m、西    25 m、南    40 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.0 m、奥行 約    18.5 m、規模         130 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  5
.8m区道
交通

施設
大森町駅 北西方

270m
法令

規制
1住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅、アパート、医院等が混在する住宅地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維
持しながら推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           535,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           347,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区及び品川区のうち京急各線沿線の低層住宅地域である。需要者の中心は1次取得者層で、都心部
へ通勤する勤労所得者が多く、区内のみならず川崎・横浜方面を含む周辺地区からの転入者も見られる。低層住宅地に
対する需要は、景気が緩やかに回復しているなか、緩和的金融環境などを背景に、堅調に推移している。不動産取引は
土地単独よりも土地建物一体としたものが多く、総額5千万~6千万円台が需要の中心価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
居住の利便性、快適性及び安全性が重視される低層住宅地域に属しており、土地利用形態は自用の居住用建物が中心で
ある。取引事例については規範性を有する事例を多数収集できた。一方で、賃貸事例については旧来からの地主が所有
する相続対策等を目的とする収益物件に係る事例が大半を占めた。したがって、本件では比準価格を中心に収益価格を
考慮して、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 大田 -26                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        440,000 円/㎡
[105.7]
100
100
[102.0]
100
[ 91.6]
[102.0]
100
508,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          480,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気が緩やかに回復しているなかで、大規模
な金融緩和策が継続されていることなどを背
景に、低層住宅地に対する需要は、堅調に推
移している。

一般住宅、アパート、医院等が混在する住宅
地域であり、低層住宅地に対する需要は引き
続き堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -0.4
交通・接近     -3.2
環境        -5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.8 %  %
3 試算価格算定内訳 大田 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R5711

-15
大田区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南3.2m私道、
中間画地




準工
高度地区2種
(70,200)
b R5710

-8
大田区

建付


  
(           ) 
長方形 南4m区道、
東4m、準角地




準工
高度地区2種
(80,200)
c R6110

-2
大田区

建付


  
(           ) 
長方形 北東4.5m区道
、中間画地




準工
高度地区2種
(70,200)
d R5111

-23
大田区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5.5m区道、
中間画地




準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
e R5711

-18
大田区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 東20m都道、
南2.5m、角地




準工
高度地区3種
(80,300)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
450,358  
100
[ 100.0]
[ 106.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

455,934 
100
[  94.7]

481,451 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

491,000 
b (            
518,001  
100
[ 100.0]
[ 107.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 110.3]

503,442 
100
[  95.9]

524,966 

535,000 
c (            
467,876  
100
[ 100.0]
[ 105.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

490,575 
100
[  95.6]

513,154 

523,000 
d (            
489,522  
100
[ 100.0]
[ 108.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

529,173 
100
[  97.0]

545,539 

556,000 
e (            
509,501  
100
[ 100.0]
[ 105.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.7]

549,656 
100
[  98.4]

558,593 

570,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.8 交通・接近   -7.8 環境      +9.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.8 交通・接近   -5.2 環境      +3.0
画地     +10.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.3 交通・接近   -7.8 環境      +5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.3 交通・接近   +0.3 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.2 交通・接近   -7.3 環境      -3.0
画地      -2.3 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     535,000 円/㎡]  



大田 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,927,478 

1,781,859 

5,145,619 

3,373,860 

1,771,759 
( 0.9561
1,693,979 
  4.0 -  0.3 )
3.7%  
⑧収益価格       45,783,216 円    (     347,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
大田 -3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 75.00 S3 215.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防
高度地区2種
70 %   200 %   200 %   132 ㎡      7.0 m x   18.0 m  前面道路:区道         5.8 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1DKタイプの共同住宅で、平均専有面積は概ね30㎡程度。 ⑦有効率   83.3 %
の理由
共用部分等を考慮したため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
75.00 

80.0 

60.00 

3,000 

180,000 
1.0  180,000 
1.0  180,000 

 2 2
住宅
75.00 

85.0 

63.75 

3,100 

197,625 
1.0  197,625 
1.0  197,625 

 3 3
住宅
65.00 

85.0 

55.25 

3,150 

174,038 
1.0  174,038 
1.0  174,038 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


215.00 

83.3 

179.00 


551,663 
551,663 
551,663 
⑨年額支払賃料        551,663 円 × 12ヶ月 =        6,619,956 円 
⑩a共益費(管理費)             180 円/㎡ ×      179.00 ㎡ × 12ヶ月 =          386,640 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 査定額
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金にて担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        7,006,596 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         350,330 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,656,266 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           551,663 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            5,241 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          551,663 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          265,971 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,927,478 円    (         52,481 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R61215
    -16
3,015  
  2,890
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

3,341 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,234 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,100 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R61215
    -17
2,998  
  2,874
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]

3,253 
c R61215
    -18
2,548  
  2,546
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

3,155 
大田 -3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 277,000 円           55,400,000 ×       0.5 %
②維持管理費 805,759 円             7,006,596 ×      11.5 %
③公租公課  土地               117,400 円     査定額
 建物               470,900 円           55,400,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        55,400 円           55,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,400 円           55,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特にない
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,781,859 円 (              13,499 円/㎡)  (経費率    25.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 55,400,000 円                          設計監理料率
  250,000 円/㎡ ×      215.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0609        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0460 ×  40 % + 0.0621 ×  40 % + 0.0883 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,373,860 円  
(             25,560 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,927,478 円      
②総費用 1,781,859 円      
③純収益 ①-② 5,145,619 円      
④建物等に帰属する純収益 3,373,860 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,771,759 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,693,979 円      

  (                         12,833 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.7 %

                              45,783,216 円


(                       347,000 円/㎡)
4 不動産ID 大田 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大田区大森西三丁目214番5
0108000044295-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
大田 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -3 東京都 区部第6 氏名  不動産鑑定士 市川 正美   TEL.
鑑定評価額 66,900,000 円  1㎡当たりの価格 507,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
400,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大田区大森西3丁目214番5
「大森西3-18-22」
②地積
 (㎡)
132  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種


(70,200)

1:2.5
住宅

S3
一般住宅、アパート
、医院等が混在する
住宅地域
西5.8m区道 水道、ガス、下水 大森町

270m
(2)



①範囲 東    20 m、西    25 m、南    40 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.0 m、奥行 約    18.5 m、規模         130 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位 北  5
.8m区道
交通

施設
大森町駅 北西方

270m
法令

規制
1住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅、アパート、医院等が混在する住宅地域。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           540,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           340,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区及び隣接区の低層住宅等が建ち並ぶ住宅地域。需要者の中心はサラリーマン等の個人、賃貸物件
を求める投資家等、一定の規模以上で区画割が出来る土地は建売業者等。最寄り駅から近く、都心へのアクセスが良好
な地域で需要は堅調。需要の中心的な価格帯の平米単価は40万円/㎡~70万円/㎡程度。総額は規模により異なる
ものと思料する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、一般住宅と共同住宅が建ち並ぶ地域の取引を基に求めた価格で、収益価格は対象標準地が生み出すであろ
う収益を基に求めた価格である。このような住宅地域においては、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されて取
引が行われる。比準価格及び収益価格を求める際の資料の信頼性は同等と判断した。以上から比準価格を重視し、収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 大田 -26                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        440,000 円/㎡
[105.7]
100
100
[102.0]
100
[ 92.2]
[102.0]
100
504,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          480,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかな回復が続いている。しかし、
海外経済の減速等が与える影響に留意する必
要がある。


京浜急行沿線の駅接近性が良好な住宅地域。
需要は堅調で価格は上昇基調。地域要因に特
段の変動はない。


個別的要因に特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -3.0
環境        -5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.6 %  %
3 試算価格算定内訳 大田 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R6112

-924
大田区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北2.7m私道、
中間画地




1住居
高度地区2種
(70,160)
b R5710

-22
大田区

建付


  
(           ) 
台形 南東4m私道、
中間画地




1住居
高度地区2種
(70,160)
c R6111

-10
大田区

建付


  
(           ) 
長方形 北西6.2m区道
、南西2.7m、
角地



1住居
高度地区2種
(80,200)
d R5711

-24
大田区

更地


  
(           ) 
台形 南3.8m区道、
中間画地




1住居
高度地区2種
(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
522,952  
100
[ 100.0]
[ 106.3]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

585,156 
100
[ 106.7]

548,412 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

559,000 
b (            
566,597  
100
[ 100.0]
[ 107.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.8]

617,637 
100
[ 118.6]

520,773 

531,000 
c (            
315,396  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[  80.0]
100
[  95.4]

428,132 
100
[  95.0]

450,665 

460,000 
d (            
851,458  
100
[ 100.0]
[ 105.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 160.7]

558,455 
100
[ 103.5]

539,570 

550,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   -9.0 環境     +30.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.45 
街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境     +20.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他     +5.0
c 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      -4.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地     +23.6 行政       0.0 その他    +30.0 行政      -2.0 その他    +10.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     540,000 円/㎡]  



大田 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,833,403 

1,788,080 

5,045,323 

3,306,870 

1,738,453 
( 0.9561
1,662,135 
  4.0 -  0.3 )
3.7%  
⑧収益価格       44,922,568 円    (     340,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
大田 -3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 75.00 S3 215.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防
高度地区2種
70 %   200 %   200 %   132 ㎡      7.0 m x   18.0 m  前面道路:区道         5.8 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 住宅専用面積30㎡程度(1DK)想定。 ⑦有効率   83.3 %
の理由
地域における標準的な有効率を採用
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
75.00 

80.0 

60.00 

3,000 

180,000 
1.0  180,000 
1.0  180,000 

 2 2
住宅
75.00 

85.0 

63.75 

3,100 

197,625 
1.0  197,625 
1.0  197,625 

 3 3
住宅
65.00 

85.0 

55.25 

3,100 

171,275 
1.0  171,275 
1.0  171,275 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


215.00 

83.3 

179.00 


548,900 
548,900 
548,900 
⑨年額支払賃料        548,900 円 × 12ヶ月 =        6,586,800 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      179.00 ㎡ × 12ヶ月 =          322,200 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,909,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         345,450 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,563,550 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           548,900 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            5,215 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          548,900 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          264,638 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,833,403 円    (         51,768 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R61204
    -16
2,849  
  2,731
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

2,937 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,234 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,100 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R61204
    -17
3,340  
  3,340
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[103.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]

3,275 
c R61204
    -19
3,794  
  3,495
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]

4,074 
大田 -3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 271,500 円           54,300,000 ×       0.5 %
②維持管理費 829,080 円             6,909,000 ×      12.0 %
③公租公課  土地               117,400 円     査定額
 建物               461,500 円           54,300,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        54,300 円           54,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,300 円           54,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特にない。
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,788,080 円 (              13,546 円/㎡)  (経費率    26.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9561    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 54,300,000 円                          設計監理料率
  245,000 円/㎡ ×      215.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0609        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0460 ×  40 % + 0.0621 ×  40 % + 0.0883 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,306,870 円  
(             25,052 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,833,403 円      
②総費用 1,788,080 円      
③純収益 ①-② 5,045,323 円      
④建物等に帰属する純収益 3,306,870 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,738,453 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,662,135 円      

  (                         12,592 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.7 %

                              44,922,568 円


(                       340,000 円/㎡)
4 不動産ID 大田 -3 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  大田区大森西三丁目214番5
0108000044295-0000
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備考