別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-14 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　福田　洋子   TEL.
鑑定評価額 89,200,000 円  １㎡当たりの価格 959,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区駒場１丁目８３３番５
｢駒場１－１０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 93  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(100,258)
台形
1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 小売店舗、店舗兼住
宅が建ち並ぶ近隣商
業地域		 北4.3m区道、西側道 水道、ガス、下水 駒場東大前

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     5 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ４．３ｍ区道 交通

施設		 駒場東大前駅南東方

210m		 法令

規制		 近商
(100,258)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。店舗の減少傾向が見られ、住宅が増加する可能
性もあるが、当面は現状維持で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    987,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    856,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は目黒区内の京王井の頭線・東急東横線・同目黒線各駅に所在する近隣商業地域の範囲及びその周辺地域。
店舗の外、アパート、マンション等混在する地域。商業用途としての需要者は地縁的選好性の強い個人事業者又は自己
使用目的の法人等。一般小規模小売店の商況は厳しいが、不動産投資への意欲は高く商業地の地価はやや上昇傾向。土
地は規模により総額が異なり７０百万円～１５０百万円前後の取引が中心であるが、２００百万円以上も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は、最寄駅である駒場東大前駅への接近性が概ね良好な近隣商業地域に所在している。商業用の自己使用目的で
の取引のほか、都心方面への接近性等利便性の良好な地域であることから、アパート、マンション等の収益物件も多く
、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    995,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[116.7]		 [103.0]
100		 944,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 急激なインフレによる物価高から各種小売業
の商況低迷が懸念されるが、不動産投資意欲
は高く商業地の地価はやや上昇傾向。


小規模小売業の商況は厳しく商業用地の実需
要は弱いが、収益・投資対象として地価は上
昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
６
-17		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.3m区道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,258)
b Ｒ６１１０
８
-24		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,184)
c Ｒ６１１１
１
-16		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北4m私道、
中間画地
近商
高度3種最高17m
(90,200)
d Ｒ６１１０
６
-905		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西5.2m区道
、中間画地
近商
高度3種最高30m
最低敷地５５平米
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,475,904  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,573,314 		 100
[ 120.0]
1,311,095 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,350,000 
b (　           ) 
1,069,241  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,094,903 		 100
[ 112.9]
969,799 
999,000 
c (　           ) 
842,179  		 100
[ 150.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
680,349 		 100
[  71.3]
954,206 
983,000 
d (　           ) 
1,057,233  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,152,384 		 100
[ 121.6]
947,684 
976,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    987,000 円／㎡]  



目黒 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,094,457 
2,966,578 
8,127,879 
5,137,560 
2,990,319 		 （　0.9585）
2,866,221 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     79,617,250 円　　　　（　    856,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 76.44 ＲＣ4 250.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 100 ％   300 ％   258 ％   93 ㎡      9.3 m x   10.0 m  前面道路：区道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階以上共同住宅、３０～３５㎡（１Ｒ～１ＬＤＫ）。 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
65.36 
83.2 
54.35 
3,800 
206,530 		 6.0  1,239,180 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
68.22 
95.8 
65.33 
3,700 
241,721 		 1.0  241,721 
1.0  241,721 

 3～ 3		 住宅
68.22 
95.8 
65.33 
3,800 
248,254 		 1.0  248,254 
1.0  248,254 

 4～ 4		 住宅
48.77 
94.1 
45.88 
3,900 
178,932 		 1.0  178,932 
1.0  178,932 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
250.57 
92.1 
230.89 

875,437 		 1,908,087 
668,907 
⑨年額支払賃料        875,437 円　×　12ヶ月　＝　      10,505,244 円 
⑩a共益費（管理費）             294 円／㎡　×　     230.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　         814,580 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸事例等を参考に算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,319,824 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       565,991 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,753,833 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,908,087 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,127 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          668,907 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         322,497 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,094,457 円　　　　（　       119,295 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１９
　　　　-10		 4,517  
(   4,330) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,517 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,860 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１９
　　　　-11		 3,843  
(   3,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,843 
c Ｒ６１２１９
　　　　-12		 3,952  
(   3,788) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,952 
目黒 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 511,200 円  　　　　     85,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,414,978 円  　　　       11,319,824　×　　　　  12.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      145,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      724,200 円  　　　　     85,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,200 円  　　　　     85,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,200 円  　　　　     85,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,966,578 円　（　　　　　　        31,899 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     250.57 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,137,560 円  
（　　　　　        55,243 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,094,457 円      
②総費用 2,966,578 円      
③純収益　①－② 8,127,879 円      
④建物等に帰属する純収益 5,137,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,990,319 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,866,221 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,820 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     79,617,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     856,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区駒場一丁目８３３番５
 0132000025807-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-14 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　二木　卓馬   TEL.
鑑定評価額 88,300,000 円  １㎡当たりの価格 949,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区駒場１丁目８３３番５
｢駒場１－１０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 93  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(100,258)
台形
1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 小売店舗、店舗兼住
宅が建ち並ぶ近隣商
業地域		 北4.3m区道、西側道 水道、ガス、下水 駒場東大前

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     5 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．３ｍ区道 交通

施設		 駒場東大前駅南東方

210m		 法令

規制		 近商

準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 駒場四丁目で街づくり計画が進行しており、将来的に駒場エリア全体での利便性の向上が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,010,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    797,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は目黒区及び隣接区内の鉄道駅を中心に形成される近隣商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗併用
住宅を求める個人事業者、賃貸用収益不動産を求める投資家等である。周辺に教育機関が多く立地することもあり店舗
用地への潜在的な需要は旺盛と推察されるが、近隣での取引は顕在化しておらず中心価格帯は見出せない。区内の近隣
商業地は概ね土地単価８０万～１８０万円／㎡程度の水準で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小売店舗、店舗兼住宅が建ち並ぶ近隣商業地域であり、主たる需要者は自用の個人事業者のほか収益性を重
視する投資家等が想定される。比準価格は、当該需要者が重視する要因が反映された取引事例に基づく実証的な価格で
あり、収益性が反映された収益価格もほぼ均衡して求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    995,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[116.7]		 [103.0]
100		 944,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は堅調に推移しており、目黒区の人口、
取引件数は増加傾向、取引利回りは低下傾向
で推移、取引価格は上昇傾向にある。


「駒場東大前」駅を中心に形成される近隣商
業地域であり、地域要因に大きな変動はない
が、需要は旺盛で地価は上昇傾向にある。


台形の角地であり、市場における競争力に影
響を及ぼす個別的要因の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
６
-17		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.3m区道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,258)
b Ｒ６１１１
０
-4		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西3.6m区道
、中間画地
近商
高度2種最高17m
(90,200)
c Ｒ６１１０
８
-24		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,184)
d Ｒ５１１１
２
-5		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西30m都道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,475,904  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,573,314 		 100
[ 120.4]
1,306,739 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,350,000 
b (　           ) 
1,155,624  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,199,103 		 100
[ 110.6]
1,084,180 
1,120,000 
c (　           ) 
1,069,241  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,094,903 		 100
[ 115.9]
944,696 
973,000 
d (　           ) 
1,333,291  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,493,286 		 100
[ 160.3]
931,557 
960,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.1 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.9 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  -2.1 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.7 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +22.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,010,000 円／㎡]  



目黒 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,089,664 
3,016,688 
8,072,976 
5,288,310 
2,784,666 		 （　0.9585）
2,669,102 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     74,141,722 円　　　　（　    797,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 76.44 ＲＣ4 250.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 100 ％   300 ％   258 ％   93 ㎡      9.3 m x   10.0 m  前面道路：区道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２～４階は１ＬＤＫタイプ（平均専有面積３５㎡程度）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
65.36 
83.2 
54.35 
3,800 
206,530 		 6.0  1,239,180 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
68.22 
95.8 
65.33 
3,760 
245,641 		 1.0  245,641 
1.0  245,641 

 3～ 3		 住宅
68.22 
95.8 
65.33 
3,790 
247,601 		 1.0  247,601 
1.0  247,601 

 4～ 4		 住宅
48.77 
94.1 
45.88 
3,820 
175,262 		 1.0  175,262 
1.0  175,262 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
250.57 
92.1 
230.89 

875,034 		 1,907,684 
668,504 
⑨年額支払賃料        875,034 円　×　12ヶ月　＝　      10,500,408 円 
⑩a共益費（管理費）             294 円／㎡　×　     230.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　         814,580 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸事例等を参考に算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,314,988 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       565,749 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,749,239 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,907,684 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,123 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          668,504 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         322,302 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,089,664 円　　　　（　       119,244 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２１７
　　　　-3		 3,882  
(   3,721) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.6]		 100
[101.6]		 100
[ 99.0]
3,914 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,922 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,760 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２１７
　　　　-4		 4,137  
(   3,966) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.3]		 100
[100.0]
4,210 
c Ｒ６１２１０
　　　　-6		 3,952  
(   3,788) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.4]		 100
[ 99.8]		 100
[100.0]
4,108 
目黒 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 526,200 円  　　　　     87,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,425,688 円  　　　       11,314,988　×　　　　  12.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      144,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      745,400 円  　　　　     87,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,700 円  　　　　     87,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,700 円  　　　　     87,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,016,688 円　（　　　　　　        32,438 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     250.57 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,288,310 円  
（　　　　　        56,864 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,089,664 円      
②総費用 3,016,688 円      
③純収益　①－② 8,072,976 円      
④建物等に帰属する純収益 5,288,310 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,784,666 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,669,102 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,700 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,141,722 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     797,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区駒場一丁目８３３番５
 0132000025807-0000
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備考