別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-13 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　與四峰   TEL.
鑑定評価額 77,900,000 円  １㎡当たりの価格 950,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区原町１丁目１２５６番１８
｢原町１－１１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 82  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m
地区計画等

(90,258)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 小規模の小売店舗等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東4.3m区道 水道、ガス、下水 西小山

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.3 ｍ、奥行　約　　  11.7 ｍ、規模　　        82 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ４．３ｍ区道 交通

施設		 西小山駅西方

120m		 法令

規制		 近商
(90,258)
準防 
高度3種最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 対象標準地を含む原町一丁目に対する西小山街づくり整備計画見直し中。課題として商店街の賑わいを確保しな
がらも、防災のため、不燃化、耐震化、道路拡幅、オープンスペースの確保、密集緩和等の措置が図られるか。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    799,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏として隣駅の品川区武蔵小山のアーケード商店街のパルムが意識されるが、パルムほどの規模はなく、住民
は戸建住宅に住み高齢者が多い。需要者は地縁のある事業者、不動産業者が中心。旧来からの密集した木造建築物の街
から災害に強い逃げないで住める街へと転換を図っている。しかし、現況、商店街は狭い道路（幅員が６ｍに満たず、
消防車両が進入困難）に建物が密集している。市場の土地取引水準は坪３５０万円超が目安と判断。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は　西小山にこま通り商店街に所在する駅近の近隣商業地であり、飲食・小売等の低層の商業ビルが建ち並
んでいる。商店街は日常生活に密着し、業種の構成もバランスがとれ人通りもあり活気があるが、店舗廃業等の移り変
わりも見られる。店舗利用は自己利用の外、賃貸での利用も見られるため、収益性が重視される。そのため、取引市場
における比準価格の外、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    995,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[113.4]		 [100.0]
100		 943,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    886,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的には物価上昇、一方景気下押しリスク
も。国内では実質賃金の上昇と物価の安定を
試み、日銀の金利政策は難しい局面。建築費
は依然上昇中。

原町一丁目７番、８番地区に防災街区整備事
業による駅前の同地区に９階建高層マンショ
ンは現在建築中でＲ６年３月の竣工予定。無
電柱化も進める。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.6
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +2.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
６
-27		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東15m都道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(89,293)
b Ｒ５１１０
３
-14		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南23m都道、
北7m、角地
準工
高度2種最高30m
(80,300)
c Ｒ６１１０
６
-905		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西5.2m区道
、中間画地
近商
高度3種最高30m
最低敷地５５平米
(90,300)
d Ｒ５１１０
８
-10		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7.2m区道
、中間画地
近商
高度3種最高20m
高度地区
(90,300)
e Ｒ６１１１
６
-26		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西7m区道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,001,436  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,111,067 		 100
[ 112.5]
987,615 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
988,000 
b (　           ) 
1,134,423  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,170,136 		 100
[ 111.5]
1,049,449 
1,050,000 
c (　           ) 
1,057,233  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,152,384 		 100
[ 110.8]
1,040,058 
1,040,000 
d (　           ) 
868,520  		 100
[ 110.0]		 [ 112.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
889,049 		 100
[  97.3]
913,719 
914,000 
e (　           ) 
919,960  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
962,706 		 100
[  94.5]
1,018,737 
1,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.7 交通・接近　  -3.3 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.9 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.7 交通・接近　  -6.3 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  -0.6 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.3 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.9 交通・接近　  -2.7 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.7 交通・接近　  -9.1 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,020,000 円／㎡]  



目黒 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,112,054 
2,700,508 
7,411,546 
4,950,630 
2,460,916 		 （　0.9585）
2,358,788 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     65,521,889 円　　　　（　    799,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 62.08 ＲＣ4 234.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
地区計画等		 90 ％   300 ％   258 ％   82 ㎡      7.3 m x   11.7 m  前面道路：区道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗でフロアー貸し、２階～４階住居で平均専有面積２８㎡前後の１Ｋタイプを想定。 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
57.53 
63.4 
36.45 
5,027 
183,234 		 6.0  1,099,404 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
59.01 
96.3 
56.82 
3,724 
211,598 		 1.0  211,598 
1.0  211,598 

 3～ 3		 住宅
59.01 
96.3 
56.82 
3,724 
211,598 		 1.0  211,598 
1.0  211,598 

 4～ 4		 住宅
59.01 
96.3 
56.82 
3,538 
201,029 		 1.0  201,029 
1.0  201,029 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
234.56 
88.2 
206.91 

807,459 		 1,723,629 
624,225 
⑨年額支払賃料        807,459 円　×　12ヶ月　＝　       9,689,508 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     206.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　         620,730 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の同種建物を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,310,238 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       515,512 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,794,726 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,723,629 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,374 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          624,225 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         300,954 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,112,054 円　　　　（　       123,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２２０
　　　　-3		 3,467  
(   3,258) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]
3,929 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,833 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,724 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０８
　　　　-35		 3,391  
(   3,247) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,839 
c Ｒ６１２２０
　　　　-2		 3,439  
(   3,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,732 
目黒 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 492,600 円  　　　　     82,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,216,608 円  　　　       10,310,238　×　　　　  11.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      697,800 円  　　　　     82,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,100 円  　　　　     82,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,100 円  　　　　     82,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,700,508 円　（　　　　　　        32,933 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     234.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,950,630 円  
（　　　　　        60,374 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,112,054 円      
②総費用 2,700,508 円      
③純収益　①－② 7,411,546 円      
④建物等に帰属する純収益 4,950,630 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,460,916 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,358,788 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,766 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,521,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     799,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区原町一丁目１２５６番１８
 0132000085022-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
目黒 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-13 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　紺谷　昌弘   TEL.
鑑定評価額 78,100,000 円  １㎡当たりの価格 952,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区原町１丁目１２５６番１８
｢原町１－１１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 82  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m
地区計画等

(90,258)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 小規模の小売店舗等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東4.3m区道 水道、ガス、下水 西小山

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．３ｍ区道 交通

施設		 西小山駅西方

120m		 法令

規制		 近商
(90,258)
準防 
高度3種最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、「にこま通り商店街」として熟成しており、今後とも同様
に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    814,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区内の私鉄沿線を中心とした駅前商業地域及び近隣商業地域である。需要者は、同一需給圏に地縁
性を有する事業者等が中心となるが、不動産業者、個人投資家等も想定される。駅周辺の商業地は供給が少なく、需給
関係は安定的である。取引価格水準は、概ね１㎡当たり９０万～１２０万円程度が取引の中心であるが、駅に近い物件
については高値での取引も見受けられ、規模、形状、駅接近等によりばらつきが大きい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、「西小山」駅近くの「にこま通り商店街」に位置する商業地域である。自己利用のほか、賃貸事業を目的
とした需要も考えられるため、収益性をも考慮されて取引される地域である。したがって、多数の信頼性ある取引事例
から求められた実証的な比準価格を中心に、収益性を反映する収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    995,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[112.4]		 [100.0]
100		 952,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    886,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、物価は上昇傾向にあ
る。目黒区の人口は前年と比べ微増傾向とな
っている。


西小山駅の西側駅前において、防災街区整備
事業により、共同化建物が建築中である。



市場性の競争力に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
１
-4		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東20.1m都
道、南3.3m、
二方路
近商
高度3種最高20m
(90,300)
b Ｒ６１１０
８
-24		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,184)
c Ｒ６１１１
７
-11		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7.2m区道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
特別用途地区
(90,300)
d Ｒ６１１１
１
-16		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北4m私道、
中間画地
近商
高度3種最高17m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
932,881  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
1,024,226 		 100
[ 111.2]
921,067 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
921,000 
b (　           ) 
1,069,241  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,094,903 		 100
[ 104.3]
1,049,763 
1,050,000 
c (　           ) 
1,145,606  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 132.6]
900,242 		 100
[  87.8]
1,025,333 
1,030,000 
d (　           ) 
842,179  		 100
[ 150.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
680,349 		 100
[  67.7]
1,004,947 
1,000,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 +32.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,020,000 円／㎡]  



目黒 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,162,439 
2,706,040 
7,456,399 
4,950,630 
2,505,769 		 （　0.9585）
2,401,780 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     66,716,111 円　　　　（　    814,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 62.08 ＲＣ4 234.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
地区計画等		 90 ％   300 ％   258 ％   82 ㎡      7.3 m x   11.7 m  前面道路：区道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２～４Ｆ居宅（２８㎡程度の１Ｋタイプ） ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 共用部分等を考慮して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
57.53 
63.4 
36.45 
5,100 
185,895 		 6.0  1,115,370 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
59.01 
96.3 
56.82 
3,710 
210,802 		 1.0  210,802 
1.0  210,802 

 3～ 3		 住宅
59.01 
96.3 
56.82 
3,740 
212,507 		 1.0  212,507 
1.0  212,507 

 4～ 4		 住宅
59.01 
96.3 
56.82 
3,740 
212,507 		 1.0  212,507 
1.0  212,507 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
234.56 
88.2 
206.91 

821,711 		 1,751,186 
635,816 
⑨年額支払賃料        821,711 円　×　12ヶ月　＝　       9,860,532 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     206.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　         496,584 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同程度の建物から推定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,357,116 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       517,856 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,839,260 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,751,186 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,636 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          635,816 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         306,543 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,162,439 円　　　　（　       123,932 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６１２０８
　　　　-34		 3,489  
(   3,345) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 96.0]
4,079 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,822 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,710 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６１２０８
　　　　-35		 3,391  
(   3,247) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,646 
c Ｒ６１２０８
　　　　-36		 3,511  
(   3,366) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
3,741 
目黒 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 492,600 円  　　　　     82,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,222,140 円  　　　       10,357,116　×　　　　  11.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      697,800 円  　　　　     82,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,100 円  　　　　     82,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,100 円  　　　　     82,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,706,040 円　（　　　　　　        33,000 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     234.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,950,630 円  
（　　　　　        60,374 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,162,439 円      
②総費用 2,706,040 円      
③純収益　①－② 7,456,399 円      
④建物等に帰属する純収益 4,950,630 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,505,769 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,401,780 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,290 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,716,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     814,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区原町一丁目１２５６番１８
 0132000085022-0000
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備考